Modernisierung

Von einer Modernisierung spricht das Gesetz, wenn die Mietsache in Bezug auf ihren Gebrauchswert oder ihre (energetische) Beschaffenheit verbessert wird. Eine Erhaltungsmaßnahme ist jede Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahme, die während der Nutzung der Mietsache erforderlich wird. Die meisten Baumaßnahmen sind eine Mischung aus Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen. Hieraus ergeben sich zahlreiche rechtliche Fragen, nicht zuletzt, ob und wenn ja in welcher Höhe die Vermieterseite wegen der baulichen Maßnahmen die Miete erhöhen darf. Eine mietrechtliche Beratung ist zur Wahrung Ihrer Interessen unbedingt angezeigt!

Der Gesetzgeber legt den Vertragsparteien eines Mietverhältnisses nahe, eine Vereinbarung über den Ablauf sowie die Folgen einer Modernisierungsmaßnahme zu schließen. In der Tat ist angesichts der komplexen rechtlichen Situation der Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung sehr sinnvoll, denn er sorgt für Klarheit. Allerdings sollten Mieter:innen darauf achten, dass mit der Vereinbarung tatsächlich ihre Interessen gewahrt bleiben. Dies beginnt mit dem Umfang der Unterstützung, die Sie während der Baumaßnahmen erhalten, geht weiter über den Umfang Ihrer Mietminderungs- und Aufwendungsersatzansprüche und endet mit der Höhe Ihrer Miete nach Abschluss der Arbeiten. Allzu oft scheitern Vereinbarungen an der mangelnden Kooperationsbereitschaft der Vermieterseite. Durch die Beratung im Mieterverein erzielen Sie trotzdem das für Sie beste Ergebnis.

Wem die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen nicht zugemutet werden kann, kann einen gesundheitlichen oder sozialen Härtefall geltend machen, der dazu führt, dass die Pflicht zur Duldung der Baumaßnahme entfällt. Wer eine mit der Modernisierungsmaßnahme angekündigte Mieterhöhung nicht tragen kann, kann einen wirtschaftlichen Härtefall geltend machen, der dazu führt, dass die Mieterhöhung nicht (in voller Höhe) verlangt werden kann.

Die Mitteilung über die Höhe und den Zeitpunkt der Geltung einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen muss eine konkrete Berechnung des Erhöhungsbetrags unter Berücksichtigung gegebenenfalls in Anspruch genommener Fördermittel und Abzug ersparter (fiktiver) Erhaltungskosten enthalten. Wurden bestimmte Angaben bereits im Rahmen der Ankündigung gemacht, kann die Mieterhöhung hierauf verweisen. Eine formell unwirksame Mieterhöhungserklärung löst keinen Anspruch auf Zahlung des geforderten Betrags durch die Mieterseite aus. Wann eine Ankündigung ordnungsgemäß ist, ist stets eine Frage des Einzelfalls.

Ein wirtschaftlicher Härtefall ist gegeben, wenn das Netto-Haushaltseinkommen trotz Beantragung von Wohngeld und aller anderen infrage kommender Leistungen nicht ausreicht, um die erhöhten Wohnkosten zu tragen. Eine feste Grenze, wann ein wirtschaftlicher Härtefall gegeben ist, gibt es nicht. Bei geringen Einkommen geht die Rechtsprechung davon aus, dass die Grenze bei 30 % des Netto-Haushaltseinkommen für die Wohnkosten liegt. Ein wirtschaftlicher Härtefall muss innerhalb kurzer Fristen nach Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme geltend gemacht werden, daher sollten Mieter:innen im Zweifel besser einen Antrag stellen, als später Ansprüche zu verlieren.

Mieter:innen haben bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen ein Sonderkündigungsrecht. Dieses verkürzt die Kündigungsfrist von drei Monaten auf maximal zwei Monate. Falls Sie also anlässlich einer Modernisierungsmaßnahmen umziehen wollen, lässt sich auf diese Art und Weise gegebenenfalls eine doppelte Mietzahlung vermeiden.