Der Miete-Witz – ernsthaft betrachtet

Es ist schon eine interessante Blüte, die das dritte Entlastungspaket getrieben hat. Gedacht und auch benannt als schnell wirkende „Soforthilfe“ haben Mieterinnen und Mieter, bei denen der Vermieter die Heizkosten über die Jahresabrechnung verteilt, von der Übernahme des Dezember-Abschlags 2022 kurzfristig … gar nichts!

Sicherlich wäre es nicht einfach gewesen, die Gelder so schnell an die vielen privaten Einzelvermieter, Genossenschaften, Wohnungsunternehmen und Konzerne auszuzahlen, damit diese den Dezember-Abschlag tatsächlich nicht von Ihren Mietern beanspruchen müssen. Dass allerdings nicht einmal der Versuch unternommen wird, die Entlastung zumindest Anfang des kommenden Jahres den Menschen zukommen zu lassen, ist bedauerlich. Denn ein Aussetzen des April-Abschlags vor Ostern wäre eine wichtige Entlastung für viele gewesen. So werden die Gelder lediglich die Liquidität der Wohnungsunternehmen erhöhen und diese können sich nach wie vor mit der Abrechnung bis Ende 2023 Zeit lassen.

Die Weihnachtsgeschenke müssen also auf andere Art und Weise finanziert werden, und ich hoffe, Sie alle werden einen Weg finden, Ihren Lieben auch in diesem Jahr zumindest eine kleine Aufmerksamkeit zukommen zu lassen. Das wünsche ich Ihnen von Herzen.

Ist das Kunst oder kann das weg? Und wenn das weg kann: wohin denn? Das ist doch viel zu groß und zu schwer, das kriege ich ja kaum die Treppe runter! Und außerdem habe ich gar kein Auto, und mein Fahrrad ist schon seit Monaten platt. Gab es nicht irgendwo eine Telefonnummer, wo man anrufen kann, und dann holen die den Krempel ab? Oder kostet das heutzutage etwa Geld? Hm. Jetzt steht das hier im Hof, eigentlich doch ganz okay. Ich tu mal so, als wäre das nicht von mir. Hab’ sowieso keine Zeit, mich zu kümmern. Ach was, die Hausverwaltung schickt mal einen Brief? Doch sonst nur, wenn die Miete erhöht wird! Wie, jemand hat Sperrmüll im Hof abgestellt? Wer war das denn? So eine Unverschämtheit! Und wenn der Sperrmüll nicht beseitigt wird, macht das die Verwaltung und legt das auf alle Mieter um? Wo gibt es denn so etwas? Kommt gar nicht infrage! Dürfen Sie denn das? Ach egal, wird schon nicht so schlimm sein. Ich werd’ nicht mehr! Wieso kostet denn die Müllabfuhr dieses Jahr 100 Euro mehr als letztes Jahr? Ich ruf bei der Verwaltung an! Ach, es wurden die Kosten für den abgefahrenen illegalen Sperrmüll umgelegt? Und das war so teuer? Das kann doch nicht sein. Au weia! Weil jedes Jahr Sperrmüll abgeholt werden muss, dürfen die Kosten auf die Betriebskosten umgelegt werden, sagt der Mieterverein. Auch wenn sie dieses Jahr besonders hoch ausfallen! Es ist wohl doch etwas dran, dass wir in unserer Hausgemeinschaft alle Verantwortung füreinander tragen.

Die berechtigten Sorgen um das Weltklima und die damit verbundene Auseinandersetzung um die erforderlichen Maßnahmen zur Eindämmung des Klimawandels dürfte mittlerweile alle Bevölkerungsschichten erreicht haben. Die tagtäglich an die politisch Handelnden herangetragenen Forderungen von Klimaschutzaktivisten lassen aber nicht selten den eigenen Beitrag vermissen, mit dem die Erwärmung der Erde nachhaltig begrenzt werden könnte. Es würde aber selbstverständlich zu weit gehen und kaum mit der Rechtsordnung zu vereinbaren sein, wenn Vermietende von Wohnraum nunmehr mit Hinweis auf die Bewegung „Fridays for Future“ dazu übergehen würden, den Mietenden jeden Freitag die insbesondere in der kälteren Jahreszeit so dringend benötigte Wärmeversorgung zu kappen. Abgesehen davon können aber Mietende aus eigenem Antrieb den Wärmebedarf der eigenen vier Wände maßvoll verringern, ohne gleich frieren zu müssen. So kann zum Beispiel die um ein Grad Celsius reduzierte Zimmertemperatur den Energieverbrauch und damit die Heizkosten um rund sechs Prozent verringern. Und wer auf tägliches Dauerduschen verzichtet oder die wohltuenden Wonnen eines Wannenbads reduziert, kann den Warmwasserverbrauch spürbar reduzieren. Durch ein umsichtiges und verantwortungsvolles Handeln können Mietende nicht nur ihren Beitrag zu einem besseren Weltklima leisten, sondern neben der Geldersparnis auch ihrer Gesundheit durch richtig temperierte Räume einen wertvollen Dienst erweisen.

Immer mehr Vermieter sind daran interessiert, ihr Mietshaus mit moderner Videotechnik zu überwachen. Dabei übersehen sie bisweilen, dass dies unzulässig ist und insbesondere heimliche Aufnahmen sogar strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen können. Laut höchstrichterlicher Rechtsprechung führt eine ständige Videoüberwachung nämlich dazu, dass sowohl Mieter als auch ihre Gäste in ihrem Persönlichkeitsrecht verletzt werden. Videoüberwachung ist nur dann grundsätzlich erlaubt, wenn alle betroffenen Mieter damit einverstanden sind. Anders verhält es sich demgegenüber bei der Gegensprechanlage mit Videokontrolle, die in immer mehr Neubauten zu finden ist. Aber auch ein nachträglicher Einbau entsprechender Anlagen in Bestandsgebäuden ist nicht nur möglich, sondern muss auch von Mietern hingenommen werden, die gegenüber der modernen Technik eine ablehnende Haltung haben.

Wichtig bei einer Nachrüstung ist allerdings, dass drei Mindestvoraussetzungen erfüllt werden: Zunächst muss sichergestellt sein, dass das Videobild des Besuchers nur in der Wohnung gesehen werden kann, deren Klingelknopf zuvor betätigt worden ist. Die Videoaufnahmen dürfen auch nicht gespeichert und müssen unmittelbar nach dem Öffnen der Tür oder Betätigung des Klingelknopfs beendet werden. Schließlich muss ein Schild, das sichtbar im Eingangsbereich eingebracht ist, auf die Videoüberwachung aufmerksam machen.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung gehört das Musizieren in einer Mietwohnung zum sozial üblichen Verhalten und zur grundgesetzlich geschützten Entfaltung der Persönlichkeit. Leider lassen sich die meisten Instrumente kaum in Zimmerlautstärke spielen, sodass das Musizieren durch die in den meisten Mietverträgen festgesetzten allgemeinen Ruhezeiten (Nacht- und Mittagsruhe) eingeschränkt werden darf.

Das heißt allerdings nicht, dass in der verbleibenden Zeit über die Zimmerlautstärke hinausgehende Musik uneingeschränkt erlaubt ist. Zu beachten ist vielmehr, dass zwischen dem Recht zum Musizieren und dem Ruhebedürfnis der Nachbarn in einem Mehrfamilienhaus abgewogen werden muss. Dabei sind die tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls – Hellhörigkeit im Gebäude, vorhandener Schallschutz, Pegel der Umgebungsgeräusche sowie die Art und Lautstärke des Musizierens – zu berücksichtigen. Im Allgemeinen darf angenommen werden, dass eine aus mehreren Personen bestehende Familie, deren Mitglieder mehrere Instrumente spielen, keinen Anspruch auf die ununterbrochene Beschallung der anderen Mietparteien hat. Vielmehr ist in solch einem Fall davon auszugehen, dass spätestens nach rund drei Stunden Musik am Tag dem Ruhebedürfnis der Mitbewohner eines Mehrfamilienhauses Rechnung getragen werden muss. Von der Beschallung betroffene Mietparteien sollten zunächst das direkte Gespräch suchen, um unter Beachtung der gegenseitigen Interessen und Wünsche eine einvernehmliche Regelung zu finden.

Die Corona-Pandemie bereitet vielen Menschen nicht nur gesundheitliche Ängste, sondern führt auch zu Veränderungen des Tagesablaufs und der damit verbundenen Wohnungsnutzung. Durch Kontaktbeschränkungen, Homeoffice, geschlossene Kitas und Schulen werden viele Menschen gezwungen, mehr Zeit in den eigenen vier Wänden zu verbringen. Die von nicht berufstätigen oder Ruhe suchenden Hausbewohnern liebgewonnenen „Erholungsphasen“ zwischen dem morgendlichen Aufbruch der Nachbarn und deren Kindern und der nachmittäglichen Heimkehr sind plötzlich Vergangenheit. In Mehrfamilienhäusern, die bisher tagsüber zum Teil verwaist und fast menschenleer waren, erblüht unerwartet neues und an Dynamik kaum überbietbares Leben.

Bei den Betätigungsvorschlägen für alle zwangsweise Daheimgebliebenen wird offenbar etwas Wesentliches übersehen: Oft lässt gutgemeinter Rat außer Acht, dass gewöhnliche Wohnungen in einem Mietshaus sich nicht als Musikstudios, Turnhallen oder Naturspielplätze für Kinder eignen. Eltern sollten deshalb bedenken, dass wohltuende eigene Betätigung von anderen oft als störend empfunden wird.

Auf der anderen Seite gehört es selbstverständlich zu einem vertragsgemäßen Verhalten, wenn sich Mieter mit ihren Kindern auch tagsüber durchgehend in ihren Wohnungen aufhalten. Die damit einhergehende erhöhte Geräusch- und Lärmentwicklung ist auch in Ausnahmesituation als sozialadäquat anzusehen und von den Mitbewohnern hinzunehmen.

Auch in diesem Herbst mussten die Bewohner der grünen Hansestadt gegen das allgegenwärtige Laub ankämpfen und die damit verbundenen Unannehmlichkeiten und Nachteile in Kauf nehmen. Begünstigt durch die Herbststürme sammelte sich das herbei gewehte Laub auf den Gehwegen, vor der Haustür, dem Müllplatz oder im Garten. Dabei stellte sich – wie in den Vorjahren – immer wieder die Frage, wer für die Räumung des Herbstlaubs zuständig ist. Zunächst trägt für alle Wege und Plätze, die gegen Gebühren gereinigt werden, die Stadtreinigung Hamburg (SRH) die Verantwortung. Für alle anderen Gehwege und insbesondere private Grundstücke obliegt die Verkehrssicherungspflicht dem jeweiligen Grundstückseigentümer – unabhängig davon, ob das Laub von Bäumen stammt, die auf seinem Grundstück oder der angrenzenden Straße stehen. Sollte diese Verpflichtung wirksam auf die Mieter oder andere Dienstleister übertragen worden sein, dann müssen diese sich um die Reinigung und Entsorgung des Laubs kümmern. Die dafür erforderlichen Laubsäcke können bei der SRH erworben und zu den vorgegebenen Entsorgungszeiten am Straßenrand abgestellt werden. Dabei sollte beachtet werden, dass das Laub vom Privatgrundstück auf keinen Fall an den Straßenrand gekehrt oder womöglich in den Rinnstein beseitigt werden darf, weil dieses Verhalten ordnungswidrig ist und mit Bußgeldern geahndet werden kann.

Wenn ein ganzes Miethaus oder auch eine einzelne Wohnung den Eigentümer wechselt, werden Mieter von den Erwerbern oft bedrängt, einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Nicht selten wird den verunsicherten Mietern weisgemacht, der Mietvertrag müsse auf den Namen des neuen Eigentümers umgeschrieben und bei dieser Gelegenheit auch gleich aktualisiert werden. Verschwiegen wird dabei der rechtlich verankerte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, nach dem der Erwerber nicht nur die Immobilie, sondern auch das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten erwirbt. Dringend abzuraten sind den Mietern spontane Verhandlungen an der Wohnungstür bei unangemeldeten Besuchen des neuen Eigentümers.

Seriöse Vermieter melden sich schriftlich an und lassen ihren Mietern genügend Zeit, bei Entscheidungen über einen neuen Mietvertrag kompetenten Rechtsrat des Mietervereins oder eines Rechtsanwalts einzuholen. Insbesondere bei Mietern, die schon länger in einer Wohnung wohnen, besteht beim unüberlegten Abschluss eines neuen Mietvertrags die Gefahr, dass Kündigungsfristen verkürzt, niedrige Mieten in unzulässiger Weise erhöht und für den Mieter vorteilhafte Vertragsbedingungen aufgegeben werden.

Winterlicher Schnee und Eisglätte bereiten insbesondere Kindern Freude. Die kalte Jahreszeit kann aber auch Ärger bereiten, wenn auf nicht oder schlecht geräumten Hauszugängen vor allem ältere Menschen stürzen und sich verletzen.

In einem Mietshaus  ist grundsätzlich der Vermieter verkehrssicherungspflichtig und muss dafür Sorge tragen, dass im Winter die Zu- und Abgänge zum Hauseingang gefahrlos genutzt werden können. Diese Aufgaben können Vermietern auch auf Dritte, zum Beispiel auf Hausmeisterfirmen oder Mieter übertragen.

Was aber sehr oft vergessen wird, ist der Umstand, dass die Übertragung des Winterdiensts auf Dritte den Vermieter nicht von jeglicher Verantwortung entbindet. Auch wenn er den Winterdienst auf andere übertragen hat, ist er nach wie vor dazu verpflichtet, regelmäßig und fortlaufend zu kontrollieren und zu überprüfen, ob und wieweit die beauftragten Unternehmen oder Personen ihren Verpflichtungen tatsächlich nachkommen.

Der Vermieter kann er sich gegenüber dem Geschädigten, der auf einer glatten Zuwegung zu Fall gekommen ist und Körperschäden erlitten hat, nur dann entlasten, wenn er nachweisen kann, dass er den Winterdienst gewissenhaft ausgewählt, sorgsam angewiesen und fortlaufend überwacht hat. Sollte dem Vermieter dieser Nachweis nicht gelingen, dann macht er sich schadensersatzpflichtig. Der Schadensersatz für Personen- und Sachschäden umfasst auch Schmerzensgeld und Verdienstausfall.

Der kommende Sommer, insbesondere dann, wenn er heiß und trocken werden sollte, wird erneut die Fragen aufwerfen, ob und welche mietrechtliche Folgen das Nacktsonnenbad in dem zur Wohnung gehörenden Garten oder auf dem Balkon haben kann. Einerseits kann der Mieter in den gemieteten Räumen dem verfassungsrechtlich garantierten Recht der freien Entfaltung der Persönlichkeit ungezügelt nachgehen. Andererseits darf sein Verhalten aber die Nachbarschaft nicht stören und deren moralisches oder sittliches Empfinden verletzen.

Wann ein zu freizügiges Sonnenbad gegen die Hausordnung verstößt oder den Hausfrieden stört, lässt sich jedoch nicht immer eindeutig feststellen. Eine gefestigte Rechtsprechung zu der Frage gibt es bisher nicht. Liegt der Balkon oder der Garten so, dass er für die Nachbarn oder Spaziergänger gut einsehbar ist, können sie sich durch das freizügige Verhalten zu Recht gestört fühlen. Neben mietrechtlichen Konsequenzen kann dieses Verhalten wegen Belästigung der Öffentlichkeit möglicherweise auch eine Ordnungswidrigkeit sein. Anders stellt sich der Fall dar, wenn der Garten von einer hohen Hecke umschlossen oder der Balkon mit Sichtschutz versehen und entweder gar nicht oder nur schwer einsehbar sind. In diesen Fällen müssen die Sonnenanbeter zwar mit neugierigen Blicken der Nachbarn rechnen. Ein gezieltes Gaffen oder gar Fotografieren beziehungsweise Filmen müssen sie sich aber nicht gefallen lassen. An heißen Tagen spricht somit nichts dagegen, in geschützten Bereichen der Freikörperkultur zu frönen, wobei dem „sittlichen Empfinden“ der Nachbarn stets hinreichend Rechnung getragen werden sollte.

Generell kann man davon ausgehen, dass Geräusche und Lärm – durch das Lachen und Schreien in einem Mehrfamilienhaus spielender Kinder verursacht – von den Nachbarn als üblich und sozial adäquat hingenommen werden. Insbesondere Störungen durch Kleinkinder müssen auch in den Ruhezeiten toleriert werden, weil niemand verhindern kann, dass ein Baby nachts einmal schreit. Mit Änderung des Bundesimmissionsschutzgesetzes hat auch der Gesetzgeber nochmals hervorgehoben, dass der übliche, von Kindern ausgehende Geräuschpegel keine „schädliche Umwelteinwirkung“ darstellt. Dies ist aber kein Freifahrtschein für rücksichtsloses und lärmendes Verhalten der Kinder, wie leider von einigen Erziehungsberechtigten angenommen wird. Fußball- oder Tennisspielen in der Wohnung, von Tischen, Stühlen und Kommoden springen oder Bobby-Car-Rennen auf Fliesen oder Parkettböden sind auf keinen Fall erlaubt. Nicht anders ist der Fall zu beurteilen, wenn kleine Kinder nur deshalb schreien und lärmen, weil die Eltern ihren Aufsichtspflichten nicht nachkommen. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein üblicher Kinderlärm normalerweise zulässig ist – aber nicht grenzenlos. Aus diesem Grund sollten Eltern, denen an eine ram Leistungssport ausgerichteten Erziehung ihrer Sprösslinge gelegen ist, den Nachwuchs ins Freie oder auf dafür viel besser als Wohnungen geeignete Sportstätten schicken.

Nicht selten werden Mieter mit flapsigen Antworten des Vermieters konfrontiert, wenn sie den Wunsch äußern, einen weiteren Haus- und Wohnungsschlüssel für den Briefträger oder den woanders lebenden Partner zu bekommen. Viele Vermieter lehnen ab und schieben pauschal Sicherheitsbedenken vor. Deshalb kommt es zu unnötigen Meinungsverschiedenheiten über die Frage, wie viele Wohnungsschlüssel ein Mieter beanspruchen darf. Zunächst einmal hat der Mieter einen Anspruch auf Übergabe so vieler Schlüssel, wie es Bewohner gibt. Bei einem Singlehaushalt kann der Mieter je zwei Haus- und Wohnungsschlüssel verlangen, da ihm die Möglichkeit gegeben werden muss, beispielsweise einer Vertrauensperson bei längerer Abwesenheit einen Schlüssel zu überlassen. Hat in diesen Fällen der Vermieter nicht genügend Schlüssel vorrätig, muss er sie auf eigene Kosten anfertigen lassen und dem Mieter übergeben. Benötigt der Mieter aber mehr Wohnungsschlüssel, weil er mehreren Personen seines Vertrauens den Zugang zu seiner Wohnung ermöglichen will, muss er die Kosten für die Herstellung dieser Schlüssel aus eigener Tasche bezahlen. Der Vermieter sollte darüber informiert werden, ob der Mieter weitere Schlüssel hat anfertigen lassen und an wen diese übergeben worden sind. Mieter sollten aber nicht vergessen, dass sie beim Auszug verpflichtet sind, sämtliche, also auch die nachgemachten Schlüssel auszuhändigen. Sollte dies nicht mehr möglich sein, dann muss der Mieter damit rechnen, dass der Vermieter aus Sicherheitserwägungen die Schlösser austauschen lässt. Die Kosten, die bei verbundenen Sicherheitsschließanlagen sehr hoch sein können, müsste der Mieter tragen.

Aus Sorge um die guten Sitten hieß es früher in den Mietverträgen über Wohnraum nicht selten: „Damenbesuch verboten!“ oder „Keine Herrenbesuche nach 22 Uhr!“ Auch wenn mittlerweile vergleichbare Klauseln in den Mietverträgen kaum noch vorkommen, versuchen heute noch viele Vermieter, das Besuchsrecht der Mieter zu reglementieren. Dabei müssen Mieter wissen, dass sie in ihrer Wohnung grundsätzlich so oft und so viele Besucher empfangen können, wie sie wollen. Es spielt auch keine Rolle, ob es sich um Herren- oder Damenbesuch handelt, wie lange ein Besuch bleibt, ob er regelmäßig, tagsüber oder nachts kommt. Der Vermieter darf ebenso wenig einem Gast das Betreten des Hauses verbieten. Das Besuchsrecht des Mieters umfasst auch die Zugänge zur Wohnung wie Treppenhäuser. Lediglich in extremen Ausnahmefällen, wenn es sich zum Beispiel bei dem Gast des Mieters um einen stadtbekannten Kriminellen handelt, wird der Vermieter das Besuchsrecht des Mieters einschränken dürfen. Ob es ratsam erscheint, sich – wie im vorstehenden Witz – der schlagfertigen Antwort der Mieterin zu bedienen, muss in jedem einzelnen Fall entschieden werden. Im Hinblick auf das in einem Mietverhältnis anzustrebende Einvernehmen kann es sachdienlicher sein, entweder selbst oder mithilfe des Mietervereins die Vermieterseite über die zutreffende Rechtslage aufzuklären.

Bei einer solchen Geschichte fällt einem wieder Klein-Erna ein, die auf die Frage ihrer Lehrerin nach einem Haustier antwortet: „Wir haben eine Ziege in unserem Schlafzimmer.“ Die Lehrerin: „Was, bei dem Gestank?“ Klein-Erna: „Da muss die Ziege sich dran gewöhnen!“ Und da sind wir bei der Problematik, die mietrechtlich relevant sein kann. Tatsache ist, dass immer mehr Menschen mit Tieren leben wollen. Das kann pädagogisch für Kinder, aber auch für die Stabilität psychisch angegriffener Personen sinnvoll sein. Immer sollte die Tierhaltung jedoch mit dem Vermieter abgesprochen sein. Und man sollte auch die richtigen Tiere anschaffen. Bei Krokodilen, Schlangen, Spinnen und anderen exotischen Tieren ist Vorsicht geboten. Auch Kampfhunde sollte man lieber meiden. Derartige Tiere haben schon viel Ärger in der Nachbarschaft verursacht.

In jedem Fall sind bei der Tierhaltung die Interessen der Mitbewohner zu achten. Übermäßiges Bellen oder Vogelgezwitscher müssen Nachbarn nicht unbedingt hinnehmen, ebenso das andauernde schrille Pfeifen eines Papageis. Schlimm wird es – und da sind wir beim Ausgangswitz –, wenn Tiere unangenehme Gerüche verursachen oder Hunde ins Treppenhaus oder auf den Balkon pinkeln. Bevor ein derartiger Tierstreit eskaliert, sollte der Mieterverein um Rat gefragt werden – so wie Sie es bei all Ihren Mietproblemen gewohnt sind.

Wie jeder Witz ist auch diese Darstellung sicherlich übertrieben. Raucher können aber Probleme bereiten, wenn sich Hausbewohner über Zigarren- und Zigarettenqualm aus einzelnen Wohnungen beklagen. Es ist die Frage, wann die Qualmluft als derart belästigend empfunden wird, dass sich rechtliche Probleme ergeben. So müssen Mieterverein und auch Gerichte immer häufiger Streit zwischen Rauchern und deren Nachbarn schlichten.

Rauchen ist grundsätzlich in einer Mietwohnung erlaubt, so der Bundesgerichtshof. Jede Wohnung sei schließlich bei Mietende von Rauchspuren zu beseitigen, wenn Mieter Schönheitsreparaturen schulden. Ins Treppenhaus darf Zigarettenrauch aber nicht gelangen. Hier kann ein rauchender Mieter verpflichtet werden, die Wohnungseingangstür vernünftig abzudichten. Rauchen auf dem Balkon kann besonders darüber wohnende Nachbarn stören. Nach Ansicht der Bundesrichter kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an, ob die Belästigung rechtliche Folgen haben kann. Maßstab sei „das Empfinden eines verständigen durchschnittlichen Menschen“. Zum Beispiel kann gerichtlich geregelt werden, dass das Rauchen auf dem Balkon nur in bestimmten Zeiten erlaubt sein soll. Dann können sich die Nachbarn darauf einstellen, indem sie zum Beispiel ihre Fenster schließen.

Interessant ist, dass Mieter ihre Miete kürzen können, wenn der nachbarliche Qualm besonders belästigend ist. So lassen die Landgerichte Hamburg und Berlin in 2012 und 2013 ergangenen Entscheidungen eine Mietkürzung wegen erheblicher Beeinträchtigung durch Rauchen auf dem Nachbarbalkon zu. Anders noch das Landgericht Berlin 2009 mit der Meinung, Nachbarn qualmender Bewohner sollten sich nicht so anstellen (Näheres im Mieterlexikon des Deutschen Mieterbunds, Stichwort „Rauchen“).

In jedem Fall ist es ein Risiko für Raucher und auch für sich belästigt fühlende Nachbarn, vor Gericht zu ziehen. Der ungewisse Ausgang eines Prozesses mag auch damit zusammenhängen, dass es unter Richtern Raucher und Nichtraucher gibt, was Auswirkungen auf ihre persönliche Einschätzung derartiger Streitigkeiten haben kann. In jedem Fall sollte vor einem gerichtlichen Vorgehen der Mieterverein zur Vermittlung zwischen den „Streithähnen“ aufgesucht werden.

Vorsicht vor Mietvertragsänderungen – sie sind für Mieter gefährlich! Leider kommen Vermieter oft auf die Idee, auch von langjährigen Mietern Unterschriften über neugefasste Mietverträge oder deren Änderungen zu verlangen. Worin liegen die Gefahren und weshalb wollen Vermieter das?

Oft passen ihnen alte Vertragsklauseln nicht, dann zum Beispiel, wenn – wie in letzter Zeit häufig – der Bundesgerichtshof die mietvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf Mieter als unwirksam angesehen hat. Mit neuen Klauseln wollen sie Mietern die Malerarbeiten aufs Auge drücken. Auch wollen Vermieter so genannte Inklusivverträge ändern, weil – wie häufig in älteren Verträgen – eine rückwirkende Umlage erhöhter Betriebskosten hier – anders als bei der vertraglichen Trennung von Grundmiete und Nebenkosten – nicht erlaubt ist. Mehrkosten können hier nur für die Zukunft geltend gemacht werden. Als Anwalt habe ich erlebt, dass ein Vermieter mit der Behauptung eines derart geänderten Vertrags rückwirkend erhöhte Betriebskosten vor Gericht verlangte, obwohl der ursprüngliche Inklusivvertrag das nicht zuließ. Als Zeugen brachte er seinen Makler mit. Der behauptete vor Gericht frech, in seinem Beisein sei „vor einiger Zeit“ die Vertragsänderung mündlich erfolgt. Auf meinen Vorhalt, mein Mandant würde als Kaufmann niemals derart Nachteiliges vereinbaren, antwortete der Makler, er habe sich auch gewundert, aber gerade deshalb würde er sich so gut daran erinnern. Die Mieter verloren den Prozess, da sie selbst keinen Zeugen hatten – ein Beispiel, dass Mieter zu Gesprächen mit Vertretern des Vermieters immer eine dritte Person als möglichen und wichtigen Zeugen hinzuziehen sollten.

Sogar ein bekanntes Hamburger Bestattungsinstitut, bei dem man Seriosität eigentlich voraussetzen sollte, behauptet eine derartige Vertragsänderung gegenüber seinen Wohnungsmietern. Auf Vorhalt des Mietervereins, eine Mietvertragsänderung liege nicht vor, wird geant- wortet: „Rein formal sind Ihre Ausführungen zur Mietvertragsände- rung natürlich richtig. (...) Wir wundern uns, warum das Mietverhältnis nun so angespannt und gereizt ist.“

Ja, liebe Leserinnen und Leser, oft reagieren Vermieter völlig unangemessen und vorwurfsvoll, statt sich für ihre unseriösen Ansinnen zu entschuldigen, wenn Mieter auf die Rechtslage hinweisen. Das sollte aber niemanden davon abhalten, seine Rechte zu wahren. In jedem Fall sollten Mieter vor jeder Vertragsänderung oder Unterschrift die Rechtsberatung im Mieterverein aufsuchen.

Ja, Ehekräche können Lärm machen. Ich erinnere mich an eine Geschichte, in der eine verärgerte Ehefrau ihren im Sessel sitzenden Mann mit allem Möglichen bombardiert: Die wertvolle Vase geht zu Bruch, das Geschirr zur Neige ... als sie nichts mehr findet, greift sie zum Bierkasten. Daraufhin springt der Ehemann auf: „Wer wird denn gleich so böse werden, Liebling?“
Mal ernsthaft: Was machen, wenn der Nachbar lärmend über die Stränge schlägt? Das ist eine ständige Frage an meine Schülerinnen und Schüler, die mit ihren Lehrern häufig in den Mieterverein kommen, um sich über die Probleme der irgendwann anstehenden Anmietung einer Wohnung zu informieren. Meist kommt die Antwort: „Ich hole die Polizei.“ Ganz falsch! Es ist ganz wichtig, zunächst den Versuch zu unternehmen, sich mit dem Nachbarn zu verständigen und ihn auf seinen übermäßigen Lärm aufmerksam zu machen. Oft merken stören- de Nachbarn ihn selbst gar nicht, wenn zum Beispiel ältere Menschen langsam schwerhörig werden und deshalb den Fernseher immer lauter stellen – und irgendwann ist eine Grenze erreicht, bei der die Nachbar- schaft womöglich gestört wird. Hier wird man sicherlich eine Einigung finden. Unangenehm sind uneinsichtige Nachbarn, die meinen, sich in ihrer Wohnung gebärden zu können, wie sie wollen. Dann ist der Vermieter einzuschalten, der für Ruhe im Haus sorgen muss. Der störende Mieter wird angemahnt, im Wiederholungsfall kann sogar die Wohnung fristlos gekündigt werden.
Falsch verhält sich übrigens die Ehefrau im obigen Witz. Die sogenannte Selbstvornahme durch Klopfen an die Decke oder die Heizkörper ist nicht erlaubt. Wenn also jemand nachts seine Stereoanlage mit seinen Techno-Bass-Boxen auf volle Lautstärke dreht, darf man nicht seine eigenen Lautsprecherboxen gegen die Wand stellen und sagen „... ich kann lauter!“. Also immer den richtigen juristischen Weg beschreiten, im Zweifel den Mieterverein fragen.
In diesem Zusammenhang erinnere ich mich an einen netten Witz, kürzlich in der Hamburger Morgenpost:
Bei Frau Müller klingelt es an der Tür: „Guten Tag, ich bin der Klavierstimmer.“ „Aber ich habe Sie gar nicht bestellt.“ „Das nicht, aber Ihre Nachbarn haben zusammengelegt.“
Das ist doch einmal ein Beispiel für gute Nachbarschaft!

Dr. Eckard Pahlke, Vorsitzender Mieterverein zu Hamburg

Vor Antritt eines Urlaubs, der hoffentlich bei allen Leserinnen und Lesern in den folgenden Wochen ansteht, sollte man nicht die Fehler dieses Ehepaars wiederholen. Es gilt vielmehr, einige Regeln zu beachten. Der Mietvertrag macht keinen Urlaub! Deshalb ist sicherzustellen, dass auch in der Ferienzeit die Zahlungstermine für Miete, Nebenkosten, Strom, Telefon, Gas und Versicherungen eingehalten werden. Wer die Treppenhausreinigung oder das Rasenmähen mietvertraglich übernommen hat, muss dafür sorgen, dass die Arbeiten weiterhin ausgeführt werden, anderenfalls kann eine Vertragsverletzung vorliegen. Am besten sprechen Sie sich mit Ihren Nachbarn ab. Ihren Wohnungsschlüssel müssen Sie Vermieter, Hausmeister oder Hausverwaltung nicht hinterlassen. Es reicht aus, wenn ein Zweitschlüssel bei Nachbarn oder Bekannten deponiert wird, worüber Vermieter oder Hausverwalter informiert werden sollten. Denn in Notfällen wie einem Wasserrohrbruch sollte man in Ihre Wohnung gelangen können, ohne die Wohnungstür aufbrechen zu müssen. Auch hinterlegen Sie Urlaubsadresse oder Handynummer am besten bei Vermieter oder Verwaltung, auch bei Nachbarn und Bekannten. Vergessen Sie nicht das Gießen Ihrer Blumen und beauftragen Sie jemanden, der regelmäßig den Briefkasten leert! Als Schutzmaßnahmen vor Einbrechern könnte auch in unregelmäßigen Abständen eine Jalousie auf- und zugezogen oder das Licht eingeschaltet werden. Spezielle Sicherungseinrichtungen an Türen oder Fenstern sind nützlich. Beachten Sie aber, dass der Vermieter dem Einbau zustimmen muss. Bevor es losgeht, ist außerdem Folgendes zu beachten: Bitte Fenster und Türen schließen, Wasseranschlüsse abdrehen, Stecker von Fernseher, Radio und sonstigen Elektrogeräten aus der Steckdose ziehen. Dann können Sie Ihren Urlaub ohne Sorgen genießen. Und natürlich, liebes Ehepaar aus unserem Mietewitz, sollte unbedingt der Ofen ausgeschaltet werden!

Dr. Eckard Pahlke, Vorsitzender Mieterverein zu Hamburg

Ja, der Lärm vom Spielplatz oder der Tagesstätte für Kinder kann Nachbarn nerven. Manche sprechen von „Affenlärm“, deshalb ist der Witz – eigentlich vergleicht man Kinder ja nicht mit Tieren – nicht so abwegig. Schade, dass diese Lärmkonflikte oft zu Streit und sogar zu Gerichtsverfahren führen, wie die Urteile auf Seite 22 zeigen. Allgemeingültige Richtermeinungen gibt es nicht; es kommt immer auf den Einzelfall an. Deshalb ist der Konflikt, Kinderlärm ja oder nein (oder in welcher Dezibelstärke) so schwer in den Griff zu bekommen. Lediglich die allgemeine Tendenz zu mehr Freizügigkeit und Spielentfaltung der Kinder ist zu erkennen.

Interessant sind die öffentlichen Meinungen, gut nachzulesen im Internet:

„Waren die Lärmgegner nicht selbst mal Kinder? Was gibt es Schöneres als lachende und spielende Kinder?“ Antwort darauf: „Ja, auch wir waren Kinder. Aber unsere Eltern haben uns beigebracht, dass es Grenzen gibt. Wir haben nicht immer, aber häufig Rücksicht auf andere Menschen genommen.“
Ein anderer meint: „Die schlimmsten Kindergegner sind doch die älteren Herrschaften, die sich, egal ob in Bahn oder Restaurant, als erste über die kleinen Krachmacher aufregen. Doch gerade die sollten doch meist aus eigener Erfahrung Verständnis dafür haben, wenn der Säugling das Überlaufen der Windel meldet. Uns stört es nicht, obwohl wir noch keine Eltern sind.“
„Da gibt es immer welche, die auf Kinder schimpfen, alle seien total unerzogen; andere beklagen das kinderfeindliche Deutschland. Die Wahrheit liegt in der Mitte. Natürlich gibt es Beides, und dicke Wände sind die beste Lösung. Ich finde, auf den Ton kommt es an, und der ist oft daneben.“
Darauf ein anderer: „Dicke Wände können sich kinderreiche und deshalb oft finanzschwache Eltern kaum leisten. Die wohnen meist in ‚Schlichtbauten’. Hinzu kommen kulturelle Unterschiede und Mängel in der Erziehung. Rücksichtnahme ist für viele Eltern leider ein Fremdwort. Sie sehen die ganze Welt nur um ihren Nachwuchs kreisen …“
„Dem stimme ich zu. Menschen, die nicht lernen, dass es Grenzen gibt, die andere nicht respektieren, werden es im Leben sehr schwer haben …“
Und schließlich ein interessanter Aspekt: „Wenn Kinder alles dürfen, muss man sich nicht wundern, wenn Vermieter nicht mehr an kinderreiche Familien vermieten wollen.“

Schreiben Sie mir, liebe Leserin, lieber Leser, falls Sie eine Meinung zu unserem „Generationenproblem“ haben!

Dr. Eckard Pahlke, Vorsitzender Mieterverein zu Hamburg

Über Obdachlose Witze machen? Geht eigentlich gar nicht, aber manchmal muss man ungewöhnliche Wege beschreiten, um auf Probleme in unserer Stadt aufmerksam zu machen. Und
Obdachlosigkeit wird in diesem Winter wieder zu einem Problem auf unseren Straßen.
Obdachlosigkeit steht meist am Ende einer Kette von Schicksals- schlägen, auch Eigenbedarfskündigungen – wie in unserem Beispiel. Finanzielle Schwierigkeiten treten nach Verlust des Arbeitsplatzes auf, oft auch nach Trennung vom Partner; Mieterhöhungen sind nicht zu verkraften, Mietrückstände führen schnell zum Verlust der Wohnung. Viele Menschen gehen aus Scham, oft auch aus Stolz nicht zum Sozialamt oder haben nicht die Kraft dazu, sich helfen zu lassen – sie rutschen ins Abseits unserer Gesellschaft.

Dabei gibt es auch viele rechtliche Möglichkeiten, Obdachlosigkeit durch Verlust der Wohnung zu vermeiden. Dazu muss allerdings die Hilfe von Behörden und auch des Mietervereins angenommen werden. Wer obdachlos geworden ist, hat gegen die Stadt einen Anspruch auf Unterbringung, um gegen Regen, Sturm und besonders Kälte geschützt zu sein. Die Stadt hat Winternotprogramme aufgelegt, die Bezirksämter haben Fachstellen für Wohnungsnotfälle eingerichtet. Es gibt Kran- kenhilfe für Obdachlose, zum Beispiel durch die zu Brennpunkten der Obdachlosigkeit fahrenden Kranken- und Zahnmobile. Aber – wie gesagt – viele wollen oder können die Hilfen nicht in Anspruch neh- men. Deshalb ist folgende Telefonnummer wichtig: (040) 42828 5000, eine Bürgerhotline für uns alle, wenn wir hilflos erscheinende Obdach- lose bemerken. Telefonisch werden so die Sozialarbeiter der Bezirke alarmiert, die sich um Hilfebedürftige kümmern.

Wunschtraum ist, Obdachlosigkeit gänzlich zu vermeiden. Dann kann es auch nicht zu dem Witz kommen, in dem ein Polizist zwei Landstreicher verhört: „Wo wohnen Sie?“ – „Ich? Nirgends!“ – „Und Sie?“ – „Wir sind Nachbarn.“

Ich wünsche allen Obdachlosen, dass sie Weihnachten ein warmes Essen bekommen und ein Dach über dem Kopf haben.

Dr. Eckard Pahlke, Vorsitzender Mieterverein zu Hamburg

Wasserschäden in Wohnungen ereignen sich – wie Zahnschmerzen – meist an Wochenenden. Was tun, wenn plötzlich Wasser aus der Wand tritt, also offensichtlich ein Rohr geplatzt ist? Zunächst muss der Mieter den Vermieter, Verwalter oder Hausmeister informieren. Ist keine dieser Personen erreichbar, kann der Mieter einen Klempner bestellen, damit der Schaden schnellstens behoben wird. Das ist sogar Pflicht, um eine Schadensausweitung zu verhindern. In diesem Fall muss der Mieter zwar den Klempner bezahlen, kann aber Erstattung vom Vermieter verlangen. Unangenehm wird es, wenn der Mieter den Wasserschaden verschuldet hat. Das Landgericht Hamburg (333 S 79/01) entschied folgenden Fall: Eine Mieterin, die eine eigene Waschmaschine in der Wohnung genehmigt bekam, war an einem Wochenende nicht zu Hause, als der nach einem Betrieb von 20 Jahren porös gewordene Schlauch der Waschmaschine geplatzt war. Einen Tag lang lief ungehindert Wasser ins Haus. Einige Wohnungen wurden dadurch zeitweise unbewohnbar. Die Vermieterin erlitt Mietausfälle, weiterhin ist ein Sachschaden von knapp 40.000 Euro entstanden. Die Richter waren der Auffassung: Die Mieterin hätte den Schlauch innerhalb des Betriebs von zwei Jahrzehnten prüfen lassen müssen.

Den Mietausfall übernahm eine Versicherung. Das Landgericht urteilte, dass die Mieterin den Großteil des darüber hinaus gehenden Schadens mit knapp 30.000 Euro zu zahlen hatte. Also Vorsicht bei dem Betrieb einer Waschmaschine oder auch eines Geschirrspülers! Der Wasserzulauf ist nach jedem Betrieb zu sperren. Bei langer Betriebsdauer müssen Zu- und Ablaufschläuche geprüft werden. Auch sollte man bei den Geschirrspül- oder Waschvorgängen die Wohnung nicht auf Dauer verlassen.

„Toleranz hat in unserer Gesellschaft einen hohen Stellenwert. Manchmal werden sogar Kinder toleriert“ – dieser anonyme Wand- spruch ist ein Witz, der die Realität widerspiegelt. Zum Glück gehören Mietverträge der Vergangenheit an, in denen alleinstehenden Frauen „Herrenbesuch“ verboten und sogar die Pille vorgeschrieben wird. Tat- sache bleibt aber, dass vielfach Kinder nicht gewollt sind und oft auf der „Schattenseite“ unserer Gesellschaft stehen.

Inzwischen gewähren viele Gerichte und auch Gesetze mehr Toleranz gegenüber Kindern. Von diesen ausgehende, ab und an auch störende Geräusche können als Ausdruck kindgerechter Entfaltung zumutbar sein. Das bedeutet allerdings keinen Freibrief für Rücksichtslosigkeit – und da beginnt die Schwierigkeit, wie auch bei Nachbarstreitigkeiten, eine ver- nünftige Grenze zu ziehen.

So müssen Lachen, Weinen und sogar Schreien von Kleinkindern hingenommen werden (so die Amtsgerichte Bergisch-Gladbach und Aachen). Allerdings dürfen Kinder im Treppenhaus oder in den Keller- räumen nicht Rollschuh- oder Fahrradfahren (so das Landgericht Ham- burg). Auf gemeinschaftlichen Grundstücksflächen können Kinder mit Freunden spielen (so die Landgerichte Heidelberg und Berlin), allerdings nicht in Ziergärten. Auch hat das Landgericht Frankfurt Kindern das Spie- len auf Rasen verboten, um einigen in dem Wohnblock lebenden älteren Mietern Ruhe zu gewährleisten. Auch sollten Eltern ihre Kinder in der Wohnung nicht Trampeln oder sogar Rollschuhlaufen lassen, wenn der Fußboden zu den unteren Nachbarn – wie leider oft in Altbauten – unzu- reichend lärmgedämmt ist.

Man sieht, dass jeder Einzelfall zu beurteilen ist, es gibt mehr und weniger kinderfreundliche Richter. Deshalb sollte man mit gegenseitigem Verständnis und Achtung der nachbarlichen Interessen gerichtliche Aus- einandersetzungen in jedem Fall vermeiden.

Die gekündigte Pommesbude mag die darüber wohnenden Mieter durch die vom Geschäft ausgehenden Geruchsimmissionen ja erheblich gestört haben – hier soll aber offen bleiben, ob sie deshalb eine Mietkürzung vornehmen oder eine Mieterhöhung verweigern konnten. Das würde sicherlich nicht gehen, wenn die Pommesbude schon bei Abschluss des Mietvertrags vorhanden war und die Mieter deshalb Geruchsimmissionen befürchten mussten (so das Landgericht Leipzig 2005 in einem Fall). Sie hätten bei Anmietung der Wohnung ahnen können, was auf sie zukommt.

Hier kann sich im Mietverhältnis aber einiges ändern, weil von der Fischbraterei sehr viel unangenehmere Geruchsimmissionen ausgehen werden. Das kann durchaus auch Auswirkungen auf die Miete und auf die Frage haben, ob eine Mieterhöhung abgelehnt werden kann. Vieles spricht dafür, in diesem Fall eine Mietreduzierung durchsetzen zu können. Beispielsweise hat das Amtsgericht Wiesbaden im Jahr 1989 einen Fall entschieden, in dem der Mieter zwar wusste, dass im Haus ein Café betrieben wurde; während der Mietzeit wurde dieses Gewerbeobjekt aber in eine Diskothek umgewandelt – mit der absehbaren Folge erheblicher Lärmbelästigungen besonders nachts durch deren Gäste. In diesem Fall wurde den Mietern eine Mietkürzung zugestanden.

Ebenso offen soll hier die Frage bleiben, ob die Mieter womöglich sogar ein fristloses Kündigungsrecht haben, wenn sie darlegen und zu beweisen hoffen, dass die Geruchsimmissionen von der Fischbraterei ein unbelastetes Wohnen nicht mehr zulassen. Bevor Mieter zu diesem drastischen Mittel greifen, muss unbedingt rechtlicher Rat vom Mieterverein eingeholt werden. Man stelle sich den riesigen Berg Mietschulden vor, wenn nach jahrelangem Prozess ein Gericht entscheidet, die fristlose Kündigung sei unwirksam gewesen!

Mit Weihnachtsfeiern, Silvester – und bald Karneval – ist die Party- zeit angebrochen. Die führt leider häufig zu nachbarlichen Auseinan- dersetzungen und zieht viele rechtliche Fragen nach sich. Ich frage deshalb gerne meine Schüler – meist Zehntklässler von Hamburger Gesamtschulen, die ich über Probleme in Mietverhältnissen unterrich- te –, an wie vielen Tagen im Jahr das Feiern erlaubt sei. Die Antwor- ten gehen von „zwei bis vier Mal“ bis „jeden Tag“ oder „niemals“, und die Schüler freuen sich, wenn ich allen Recht gebe. Man darf nämlich keinen tag feiern, wenn die Party mit Lärm „aus dem Ruder läuft“, aber jeden tag, wenn Nachbarn nicht gestört werden. Der oberste Grundsatz ist: Feiern und jegliches Verhalten in der eigenen Wohnung haben ihre Grenzen dort, wo die Nachbarschaft belästigt wird. Mieter, die sich nicht daran halten, können nach schriftlichen Ermahnungen durch ihre Vermieter, die ja für die Ruhe im Haus verantwortlich sind, ganz schnell mit fristlosen Kündigungen ihre Wohnungen verlieren!

Allerdings gibt es auch geduldige Richter (zum Beispiel im Amts- gericht Bremen, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1957, S. 185), die die Störung von Mitmietern „bei besonderen Anlässen“ zulassen – aber Vorsicht: Ich würde mich nicht unbedingt auf diese ältere Entscheidung verlassen!

Wichtig ist, vor dem Feiern die Nachbarn zu informieren. Sollte es einmal zu laut geworden sein, kann eine Entschuldigung mit einem Blumenstrauß oder einer Flasche Wein den Hausfrieden mit den Nach- barn meist wieder herstellen.

In diesem Sinne: Feiern Sie schön!

Der sparsame Mieter mag erfreut sein über die Hellhörigkeit seiner Wohnung, spart er dadurch doch die Anschaffung einer eigenen Musik­anlage. Das ist natürlich – wie bei fast jedem Witz – überzogen, und auch ein Geizhals wird nicht begeistert sein, wenn der Schallschutz seiner Woh­nungswände unzureichend ist. Es kommt ja nicht immer nur Musik von den Nachbarn!

Anerkannt ist, dass der Schallschutz eine ganz wichtige Bedeutung für die Wohnzufriedenheit von Mietern und auch Eigentümern hat. Bis 1938 gab es keine Schallschutznormen. Der Mindestschallschutz ist inzwischen gesetzlich niedergelegt (Werte unter anderem für Fenster, Türen, Wände im Internet, Suchwort: „DIN 4109“). Altbauten müssen mindestens Schallschutzwerte erreichen, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes vorgeschrieben waren. Wird aber ein Altbau saniert oder durch zusätzli­chen Wohnraum aufgestockt, gilt der Schallschutz für Neubauten.

Wer meint, dass er durch unzumutbare Geräusche aus der Nachbar­ schaft oder auch aus dem Treppenhaus oder Fahrstuhl gestört wird, sollte die Geräuschimmission messen lassen (auch über den Außendienst des Mietervereins). Im Einzelfall kann ein Wohnungsmangel vorliegen mit der Folge des Rechts, gegen den Vermieter Mietminderungen oder Ver­ besserungen des Schallschutzes durchzusetzen.

Bleibt zu hoffen, dass der geizige Mieter die nachbarliche Musik genießen kann!

Man fühlt sich an den Witz erinnert, in dem Klein Erna auf die Frage ihrer Lehrerin nach Haustieren von der im Schlafzimmer gehaltenen Ziege berichtet. Die Lehrerin: „Was, bei dem Gestank???“ – Klein Erna: „Da muss die Ziege sich dran gewöhnen!“

Aber im Ernst: Die Tierliebe nimmt häufig skurrile Formen an. Vor Kurzem machte eine hochgiftige „entkrochene“ Mamba Schlagzeilen – mit der Folge eines über 100.000 Euro teuren Feuerwehreinsatzes. Exoten wie Giftspinnen oder Papageien – deren schrille Pfiffe Nachbarn nicht hinnehmen müssen (so das Oberlandesgericht Düsseldorf, WuM 1990, 122) – werden angeschafft, ob mietvertraglich erlaubt oder nicht, soll hier nicht das Thema sein.

Grundlegend hat sich der Bundesgerichtshof (WuM 2008, 23) zu den Kriterien geäußert, die bei der Tierhaltung in Mietwohnungen zu beachten sind. Dazu gehört neben der artgerechten ganz wesentlich auch eine Haltung, die weder die Wohnungssubstanz beeinträchtigt, noch – zum Beispiel durch Lärm oder Gestank – Nachbarn belästigt. Auch darf von den Tieren keine Gefahr ausgehen.

Zwanzig Katzen und fünfzig Tauben gehen über jedes erlaubte Maß hinaus!

Klar erschreckt man sich, wenn nachts um drei Uhr an der Wohnungstür geklingelt wird. Hier musste der handwerkelnde Mieter damit rechnen; denn der Betrieb einer Bohrmaschine macht einen gehörigen Krach im gesamten Haus!

Dazu ein schöner Satz aus dem Mieterlexikon des Deutschen Mieterbunds zum Stichwort Lärm: „Ein Geräusch erlangt erst dann juristische Bedeutung, wenn es ein normal empfindender Durchschnittsmensch nicht mehr erträgt, es sei denn, es ist ortsüblich oder unvermeidlich.“ Und speziell zur Bohrmaschine: Deren Einsatz „ist heute für viele selbstverständlich geworden. Der damit verbundene Lärm muss von den übrigen Bewohnern hingenommen werden, wenn die allgemeinen Ruhezeiten eingehalten werden“.

Damit ist eigentlich schon alles gesagt: Handwerkeln darf ein Mieter, allerdings nicht auf Dauer und schon gar nicht während der nächtli- chen Ruhezeiten, die spätestens um 19 Uhr beginnen und morgens um 7 Uhr enden. In unserem Fall verhält sich der Handwerker grob störend und damit vertragswidrig. Das Bohrgeräusch erlangt mit Sicherheit die beschriebene „juristische Bedeutung“ mit der Folge, dass der störende Mieter nach erfolglosen Abmahnungen mit einer fristlosen Kündigung seine Wohnung verlieren kann. Er muss sich also nicht wundern, wenn sich Nachbarn beschweren.

Dringender Tipp des Mietervereins zu Hamburg: Unbedingte Rücksichtnahme auf die Nachbarn ist auch beim Handwerkeln dringend geboten!

Ein Wohnungssuchender in Hamburg wird diese Wohnung wohl anmieten müssen, auch wenn die Küche sehr klein ist. Da die Miete bei neuvermieteten Wohnungen wegen der Ausnutzung des Wohnungsmangels durch Vermieter in der Regel sehr hoch ist – in Einzelfällen verschlingt sie bis 50 Prozent des monatlichen Einkommens – bleibt in der Tat wenig Geld, vernünftiges Essen zu kochen.

Anders in Gegenden Deutschlands, in denen es anzumietende Wohnungen "wie Sand am Meer" gibt, zum Beispiel in den östlichen Randgebieten unserer Republik. So bekommen Mieter, die dort eine Wohnung anmieten, oft noch eine Reise geschenkt, Maklercourtage fällt natürlich nicht an. Kein Witz: Für die Anmietung familiengerechter Wohnungen werden Mietern sogar kostenlose Windeln für die Kleinkinder versprochen! Derartige Verhältnisse wünschen wir uns für Hamburg! Wenigstens die Maklercourtage sollte von demjenigen gezahlt werden, der den Makler mit der Wohnungsvermittlung beauftragt. Das ist in der Regel der Vermieter. Eine Bundesratsinitiative des Hamburger Senats, das Maklerrecht entsprechend zu reformieren, ist deshalb zu begrüßen.

Na, das ist ja eine rabiate Methode, zu einer womöglich größeren oder schöneren Wohnung zu kommen! Damit wird unser Freund aber wohl keinen Erfolg haben; denn sein Nachbar kann sich wehren – auch mithilfe des Mietervereins! Zwar kann das Musizieren nicht gänzlich verboten werden (so der Bundesgerichtshof, WuM 98, 738); es sind aber Grenzen gesetzt: So sind Mittags- und Nachtruhe einzuhalten (kein Musizieren zwischen 13 und 15 Uhr sowie 20 und 7 Uhr). Das sehen einzelne Gerichte aber unterschiedlich. Auch die Lautstärke der Instrumente sowie die Lärmdämmung im Haus sind zu berücksichtigen.

So hat das Amtsgericht Frankfurt (WuM 97, 431) Klavierspielen nur bis 90 Minuten täglich zugelassen. Im Zweifel sollten Betroffene beim Mieterverein nachfragen.

Der Rat an unseren Klavierfreund: Suchen Sie sich auf vernünftigem Weg eine andere Wohnung!

Die Urlaubszeit steht bevor. Da muss der Mieter schon einiges beachten. Wichtig sind Maßnahmen zum Schutz vor einem Wohnungs- einbruch. So sollte nicht für jedermann erkennbar sein, dass niemand zu Hause ist. Man kann mit einer Energiesparlampe zum Beispiel Licht in der Wohnung lassen. Wichtiger ist aber, die abonnierte Tageszeitung abzubestellen und Vorsorge zu treffen, dass der Briefkasten nicht über- quillt. Deshalb – auch zur Vorbeugung gegen Wasserschäden – sollte der Mieter Freunden oder einem zuverlässigen Nachbarn den Woh- nungs- und Briefkastenschlüssel übergeben. Vermieter oder Verwalter haben keinen Anspruch auf einen Schlüssel. Diese sollten aber darüber unterrichtet werden, bei wem der Schlüssel hinterlegt wurde. Für den Mieter kann es nämlich teuer werden, wenn in seiner Abwesenheit ein Wasserschaden entsteht und sich ausweitet, weil niemand in die Woh- nung kommt. Eine derartige Schadensersatzpflicht hat der BGH einem Mieter auferlegt (Urteil in Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM 1972, 25). Das ist auch in der Winterzeit wichtig, weil Wasserleitungen einfrieren können.

Dem Mieter ist übrigens gestattet, zur Betreuung der Wohnung vorübergehend einen Verwandten oder Bekannten aufzunehmen. Der Vermieter muss nicht um Erlaubnis gefragt werden, da es sich nicht um eine Untervermietung handelt (LG Mannheim, WuM 1973, 5). Selbstverständlich muss der Mieter auch seine anderen mietvertrag- lichen Pflichten (zum Beispiel Treppenhausreinigung) während seiner Abwesenheit erfüllen.

Wer vernünftig Vorsorge trifft, kann beruhigt seinen Urlaub genießen.

… das reicht natürlich nicht! Zur Vermeidung riesiger Wasserschäden muss das Leck sofort behoben werden. Dabei stellt sich die Frage, wie Mieter sich bei Wohnungsmängeln verhalten sollen.

Ganz wichtig: Jeden Schaden sofort beim Hausmeister, Vermieter oder Verwalter melden. Auch ist eine Frist zur Beseitigung des Schadens zu setzen. Das ist wichtig, weil der Mieter nach deren Ablauf die Schadensbeseitigung selbst in Auftrag geben kann.

Tritt ein Notfall ein – wie bei Zahnschmerzen am Wochenende –, und Hausmeister und Vermieter sind nicht zu erreichen, muss der Mieter sofort den Handwerkernotdienst rufen. Den muss er dann zwar bezahlen, kann aber Kostenersatz vom Vermieter verlangen.

Damit Sie nichts falsch machen, informieren Sie sich mit dem Info-Blatt 10 „Meine Wohnung hat Mängel – was tun?“.

Der arme Erdgeschossmieter

Der erste Schnee veranlasst den Vermieter zu einem Aushang der Hausordnung: Die Erdgeschossmieter sind zum Winterdienst verpflichtet. Die weigern sich, zu Recht?

Antwort: Ohne vertragliche Vereinbarung muss kein Erdgeschossmieter Schnee schippen. Daran ändert auch eine nachträgliche Änderung der Hausordnung (Landgericht Bonn, NJW 58, 146) nichts.

Die Arbeitsgeräte

Der Vermieter erwartet von seinem Mieter, den er wirksam zum Winterdienst verpflichtet hat, auch die Arbeitsgeräte, wie Schaufel oder Schneebesen, zu beschaffen. Darf er das?

Antwort: Darf er nicht; denn zusätzlich müsste im Mietvertrag geregelt sein, dass der Mieter die erforderlichen Arbeitsgeräte, auch Streumaterial, selbst beschafft (so unter vielen anderen das Amtsgericht Wuppertal, WuM 82,114). Aber Vorsicht: Einige Amtsgerichte, zum Beispiel in Ebersberg (WuM 85, 258) und Solingen (12 C 140/79), lasten dem Mieter derartige Kosten auch ohne besondere Vereinbarung auf – im Zweifel also beim Mieterverein anfragen!

Die schlimmen Eiszapfen

Ein Auto wurde von herab fallenden Eiszapfen beschädigt. Von wem kann die Regulierung des Schadens verlangt werden?

Antwort: Keinen Schadensersatz kann verlangen, wer bei extremen winterlichen Verhältnissen sein Auto so neben einem Gebäude abstellt, dass es trotz eines Schneefanggitters auf dem Dach durch herab fallende Eisbrocken beschädigt wird (Kammergericht Berlin, 11 U 17/10). Jedermann müsse sich nämlich selbst vor Dachlawinen schützen. Nach Meinung des Amtsgerichts Berlin-Spandau (15 C 26/11) soll ein Hauseigentümer immer dann nicht für von Dachlawinen verursachte Schäden haften, wenn Schneefanggitter vorhanden sind.

Dieser als Witz gedachte Makler-Kommentar ist in vielen deut- schen Städten leider Realität. München als teuerste Wohnstadt hat Schwierigkeiten, Polizisten und Behördenpersonal anzuwerben, da sich selbst der Mittelstand, so auch das Beamtentum, in der Stadt keine Wohnung mehr leisten kann.

Hamburg ist mit üblichen Neuvertragsmieten von monatlich zehn bis zwölf Euro pro Quadrat- meter Wohnfläche auf diesem Weg. Eine vierköpfige Familie mit dem Bedarf von 100 Quadratmetern müsste für eine Wohnung – Betriebs- kosten, Strom und Telefon kommen hinzu – annähernd 1.500 Euro monatlich für das Wohnen aufbringen. Das früher bekannte Maß „ein Wochenlohn für die Miete“ ist längst überholt. Welcher Haushalt ver- fügt schon über 6.000 Euro netto? Viele Familien müssen bereits mehr als die Hälfte ihres Einkommens für das Wohnen aufbringen. Für die übrigen Kosten eines vernünftigen Lebens bleibt immer weniger übrig. So muss z. B. bei Reisen, kulturellen Veranstaltungen oder auch – wie in unserem Witz – sogar beim Essen gespart werden. Wege aus dieser Misere? Solange es in Hamburg nicht mehr Wohnungen gibt, können Vermieter nehmen, was der „Markt“ hergibt. Die vom Mieterbund geforderte gesetzliche Kappung der Neuvertragsmieten wäre dringend nötig. Leider haben die hohen Richter des Bundesgerichtshofes die frühere Regel, die Miete bei Neuvermietungen auf 20 Prozent über der Mietspiegelmiete zu begrenzen, vor Jahren aufgehoben.

Strom wird immer teurer. Da stellt sich mancher Bürger die Frage nach Einsparmöglichkeiten. Aber Vorsicht: Wenn Sie wie hier die Nachbarleitungen abzapfen, stehen Sie mit einem Bein im Gefängnis! Es gibt andere Möglichkeiten. Über allgemeine Einspartipps im Haushalt kann man sich im Internet unter www.steckdose.de informieren. Auch sollte man sich nicht scheuen, zu den jeweils günstigsten Stromanbietern zu wechseln, die weitere Stromlieferung ist in jedem Fall gewährleistet. Das ist zum Beispiel unter check24.de, verivox.de oder toptarif.de im Internet einfach zu erledigen, wobei einige Grundregeln zu beachten sind, zum Beispiel Anbieter mit Vorkasse zu meiden. Interessant: Seit dem 1. Januar 2010 müssen grundsätzlich „intelligente“ Zähler (Smart Meter) in Gebäuden eingebaut werden, die neu an das Netz angeschlossen oder einer größeren Renovierung unterzogen werden. Allerdings werden damit sensible Daten über das Verbrauchsverhalten und die Geräteausstattung von Haushalten gesammelt. Mit diesen Daten darf natürlich kein Missbrauch betrieben werden.

Derartige Mieterarbeiten betrachten die Vermieter natürlich mit Sorge. Deshalb schreiben sie in Mietverträgen oft vor, dass Schönheitsreparaturen nur von Fachhandwerkern zu erledigen sind –das ist aber unwirksam! Die Gerichte trauen den Mietern zu, alles selbst machen zu können, die Fachhandwerkerverpflichtung benachteilige die Mieter unangemessen (u. a. OLG Stuttgart RE in WuM 1993, 528). Aber Vorsicht! Schäden wie hier dürfen dabei natürlich nicht auftreten. Dann ist der Mieter verantwortlich und muss das Malheur beseitigen. Allerdings seien "übliche" Dübellöcher auch in Badfliesen erlaubt (BGH in WuM 1993, 109), nicht dagegen Farblackierungen ursprünglich weißer Türen. Da kann die Kaution bei Mietende schnell weg sein! Deshalb sollte sich der Mieter vom Mieterverein rechtzeitig vor Ablauf des Mietvertrages beraten lassen.

Der erste Schnee eines jeden Jahres verursacht viele Anfragen von Mietern, aber auch von Journalisten. Deshalb gibt der Mieterver- ein zu Hamburg Tipps: Peinlich wird es, wenn – wie hier – der Vermieter auf die Nase fällt, weil der Mieter keinen Schnee geschippt hat. Das kann für den Mieter mit Verpflichtung zur Wegereinigung eine Vertragsverletzung sein, im Wiederholungsfalle sogar zu einer Wohnungskündigung führen. Schlimmer können sich Verletzungen auswirken, wenn jemand zu Fall kommt. Deshalb ist in jedem Fall der Abschluss einer Haftpflichtversicherung anzuraten, die derartige Schäden abdeckt.

Der mit der Wegereinigung mietvertraglich verpflichtete Mieter muss den Gehweg vor dem und zum Hause in der Regel – die Länder und Gerichte regeln das durch Verordnungen oder Urteile unterschiedlich – morgens ab 7 Uhr auf einer Breite von 1,5 Metern reinigen und Eis durch Sandabstreuen stumpf machen. Ist er verhindert, muss er eine andere Person oder eine Firma mit der Erledigung dieser Arbei- ten beauftragen.

Wenn Mieter wegen ihres Alters oder einer Erkrankung den Schnee nicht mehr selbst schippen können, geht diese Verpflichtung wieder auf den Vermieter über. So entschied das nette Landgericht Hamburg. Aber Vorsicht: Andere Landgerichte belassen diese Pflicht beim armen Mieter, der dann meist eine teure Firma beauftragen muss.

Ja, Aquarienbesitzer müssen vorsichtig sein. Besonders Barsche, sehr beliebt bei Tierhaltern, brauchen viel Freiraum und damit reichlich Wasser. Wenn das durch einen Glasbruch einmal ausläuft, kann es viel Ärger geben. Die eigenen Kosten (Ersatz des Terrariums und der Fische, mögliche Beschädigungen von Teppich und Möbeln) können hoch sein. Austrocknung und – viel schlimmer – die Schadensbeseitigung in der darunter liegenden Wohnung können noch mehr kosten, und selbstverständlich muss das der Aquarienbesitzer zahlen.

Deshalb der Tipp vom Mieterverein: Aquarien- und Terrarienbesitzer müssen ihr Hobby sehr sorgsam betreiben. Eigentlich darf es nicht sein, dass das Glas bricht oder gefährliche Tiere entweichen – sie erinnern sicherlich die Feuerwehreinsätze und sogar Hausevakuierungen, weil eine hochgiftige Mamba entwichen war. Wichtig ist daher der Abschluss einer Hausratversicherung, die sich mindestens auf den Fremdschaden bezieht, aber auch Eigenschäden decken kann. Preisgünstig kann die Mitgliedschaft in einem Verein sein, zu erfragen über den „Verband Deutscher Vereine für Aquarien- und Terrarienkunde e.V." (VDA im Internet eingeben). Der geringe Mitgliedsbeitrag schließt oft die nötigen Versicherungen ein.

Wussten Sie übrigens, dass nicht Hund oder Katze die beliebtesten Haustiere sind? Fische sind es – 30 Millionen schwimmen in deutschen Aquarien, ich weiß auch warum: Sie bellen nicht, wenn das Telefon klingelt. Und sie liegen auch nicht unter der Decke, wenn wir uns ins Bett legen wollen!

Ja, ja, die Nebenkostenabrechnungen – für die meisten Mieter ein Buch mit sieben Siegeln! Der Wasserverbrauch ist nur eine der fast 20 Betriebskostenarten, birgt aber häufig Ärger. Ganz akribische Vermieter benutzen ein Punktesystem: Jede Person im Hause bekommt einen Punkt, jede Dusche, Geschirrspüler und Waschmaschine ebenfalls, Badewannen sogar zwei. Dann erfolgt die Abrechnung im Verhältnis der Wohnungspunktzahl zur Gesamtpunktzahl des Hauses. Streit ist hier aber vorprogrammiert, wenn z. B. ein Mieter behauptet, er habe seine Waschmaschine längst abgeschafft oder bade nicht. Auch das Verhältnis nur der Personenzahlen bringt Ärger, wenn Mieter behaupten, in Spanien überwintert, also nichts verbraucht zu haben, oder in der Nachbarschaft längerfristige Besucher entdecken. Deshalb ist die Umlage nach Quadratmetern, also der Wohnfläche, üblich – aber dann ungerecht, wenn eine Einzelperson den gleichen Anteil wie die vierköpfige Familie in der gleich großen Nachbarwohnung zahlen soll. Das ist allerdings nach Entscheidungen des Bundesgerichtshofes hinzunehmen.

Gerecht ist die Umlage nach Verbrauch über Wasserzähler, die immer üblicher werden. Allerdings müssen auch da Mieter aufpassen, dass ihnen nicht fremd verbrauchtes Wasser berechnet wird, wie in obigem Beispiel. Das muss der Verantwortliche des Rohrbruchs zahlen, meist der Vermieter. Denn schließlich kann dieser auch den Wasserverbrauch für das Waschen seines Wagens im Hinterhof nicht auf alle umlegen – alles Fälle, mit denen sich der Mieterverein befassen muss. Grundsätzlich sollten alle Abrechnungen vom Mieterverein überprüft werden. Auch die weiteren Betriebskosten – auf 35 Seiten im Mieterlexikon des Mieterbundes behandelt – bergen viele Fallen zum Nachteil der Mieter!

Darf Silvester „bis in die Puppen“ gefeiert werden? Verbreiteter Irrglaube ist bei Vielen, dass man aus besonderen Anlässen feiern dürfe, so auch Silvester. Schon 1990 hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden, dass es kein allgemeines Recht gebe, mit Feiern die Nachtruhe der Nachbarn stören zu dürfen. Ein gutes Urteil, wollen doch viele Bürger auch und gerade Sylvester besinnlich und ruhig begehen.

Zu obigem Witz: Diese telefonische Kontaktaufnahme zum Nachbarn ist widersinnig, weil der offensichtliche Störer sich beschwert. Sie erfolgt aber auch zu spät. Sinnvoll und den Konflikt vermeidend wäre gewesen, die Feier bei der Nachbarschaft anzukündigen, vorab um Entschuldigung zu bitten, falls es lauter werden sollte. In jedem Falle kann eine Flasche Wein oder ein Blumenstrauß mit einer Entschuldigung am nächsten Tag Wunder wirken, den Frieden in der Hausgemeinschaft (wieder) herzustellen!

Hier ist hoffentlich außer dem schlimmen Brand nichts passiert. Aber Tatsache ist, dass in Deutschland bei über 200.000 Wohnungsbränden 600 Menschen sterben, 6000 erleiden schwere Verletzungen. Deshalb muss Vorsorge getroffen werden. Sind Kinder im Haushalt, sollten keine Streichhölzer oder Feuerzeuge herum liegen. Geraucht werden sollte ohnehin nicht in der Wohnung, schon gar nicht im Bett! Rauch- oder Rauchwarnmelder sollten deshalb in jeder Wohnung angebracht sein.

Bei Neubauten sind sie in Hamburg seit 2006 Pflicht, bei allen „Alt“-Wohnungen bis Ende 2010 (in Schleswig-Holstein schon Ende 2009).

Der Mieterverein zu Hamburg empfiehlt, dass sich Bewohner die Geräte – im Baumarkt unter € 10 – selbst beschaffen und an Decken anbringen (auf das VdS-Prüfzeichen achten). Auch sollte mit dem Vermieter vereinbart werden, dass Mieter die Wartung selbst durchführen, die sich in der Regel auf den Austausch der Batterien beschränkt (wann das nötig ist, ergibt sich aus der Betriebsanleitung). Wenn der Vermieter alles erledigen will, kann das ziemlich teuer werden. Der Einbau würde nämlich zu einem „Modernisierungszuschlag“ zur Mieter führen, und die Wartungskosten können jährlich mit bis zu € 18 zu Buche schlagen. Das muss nicht sein.

Noch ein Hinweis: Das Fehlen von Rauchmeldern kann im Brandfall zur Einschränkung der Versicherungsschutzes führen!

Der Kommentar des Mietervereins zu Hamburg:

Jeder Witz lebt von Übertreibung – so auch hier. Feuchtigkeit im Wohnbereich ist aber ein nicht zu unterschätzendes Problem. Wussten Sie, dass pro Person über die Haut und Atemluft täglich etwa 1 Liter Wasser als Dampf in die Raumluft abgegeben wird? Dann wird noch gekocht, geduscht, die Wäsche getrocknet, und Viele haben Aquarien und Pflanzen, die ebenfalls für erhebliche Raumfeuchte sorgen. Da die Raumluft bei 20 Grad nur 15 g Wasser pro Kubikmeter aufnehmen kann, ist oft der Sättigungsgrad von 100 Prozent relativer Luftfeuchte (rF) erreicht (bei 0 Grad kann die Raumluft übrigens nur 4 g Wasser pro cbm aufnehmen). 

Das Problem ist nun – und da wird es gefährlich – dass sich mit Feuchtigkeit angereicherte Luft an den Oberflächen kälterer Bauteile, meist Außenwände, niederschlägt. Dort kann sich bei über 80 Prozent rF der die Gesundheit gefährdende Schimmelpilz bilden. Dieser Pilz wird dort noch gefördert, wo die Luftumwälzung behindert ist, so in Ecken, Nischen, Fensterlaibungen und hinter Möbeln.

Tipp des Mietervereins: Damit es nicht zu Schimmelpilz kommt, sollte die rF zwischen 30 bis 65 Prozent liegen. Die Vermeidung übermäßiger Feuchtequellen – man muss nicht das ganze Zimmer voll Pflanzen stellen – und richtiges Lüften ist also wichtig. Vergleichen Sie dazu unser Info-Blatt 39.

Hier füllt das Bett das Zimmer derart aus, dass der arme Mann „wie Tarzan an der Liane“ ins Bett schwingt. Wie sieht das juristisch aus?

Das Schlafzimmer sollte normalerweise so groß sein, dass es wie üblich zu nutzen ist. Baurechtliche Vorschriften mit Größenvorgaben gibt es allerdings nicht. § 7 des Wohnraumschutzgesetzes hilft auch nicht weiter, im Gegenteil, er spricht dafür, dass auch Räume mit weniger als 6 m² Wohnfläche zulässig sind. Im Übrigen betrifft die Vorschrift nur die Frage, wie viele Menschen in einer Wohnung beim vorgegebenen Raum- und Flächenangebot höchstens leben dürfen (Verbot der Überbelegung).

Der „Tarzan-Mieter“ wird also weiter schwingen müssen, kann kaum etwas gegen seinen Vermieter herleiten, wenn er z. B. an eine Mietminderung denkt, weil das Zimmer für ein Doppelbett nicht geeignet ist. Immerhin wäre der Raum für ein Einzelbett gut zu nutzen, dafür ist er sicherlich auch gedacht. Mieter müssen also schon bei Anmietung darauf achten, dass die Wohnung für den Bedarf ihrer Familie – und für ein Doppelbett – ausreichend bemessen ist.