Newsletter 2/2022

Aktuelles: Rauchzeichen vom Nachbarbalkon

Sobald in Hamburg die Sonne scheint und die Temperaturen steigen, dauert es nicht lange, bis ein würziger Rauchduft durch die Parks, Gärten und Wohnanlagen zieht. Grillen macht Spaß und ist bei schönem Wetter sehr beliebt – auch bei Mieterinnen und Mietern. Doch ist es erlaubt, die Würstchen und Gemüsespieße auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten der Mietwohnung zu brutzeln?

Das hängt vom jeweiligen Einzelfall ab! Wenn per Mietvertrag das Grillen mit Holzkohle- wie auch Elektrogrills in den Außenbereichen untersagt ist, müssen sich Mieterinnen und Mieter daran halten, so ein Urteil des Landgerichts Essen (10 S 438/01). Ein Verstoß gegen die vertragliche Regelung kann eine Abmahnung oder gar die Kündigung zur Folge haben. In Hamburg verbieten viele Mietverträge das Grillen auf Balkons, Loggien und unmittelbar an das Haus angrenzenden Flächen. Bevor Mieterinnen und Mieter den Grill anwerfen, sollten Sie daher einen Blick in ihren Mietvertrag werfen.

Aber auch ohne ausdrückliches Verbot im Mietvertrag darf dann nicht gegrillt werden, wenn Rauch in Nachbarwohnungen zieht. Dabei spielt es keine Rolle, wo der Grill steht – ob auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten. Der beim Grillen entstehende Qualm darf nicht in konzentrierter Weise in die Wohnung eines Nachbarn dringen, denn das ist ein Verstoß gegen das Immissionsschutzgesetz. Hier gilt außerdem das allgemeine Rücksichtnahmegebot. Bei Rauchzeichen vom Nachbarbalkon ist es vorbei mit dem Grillspaß!

Alle wichtigen Informationen und weitere Gerichtsurteile zum Thema finden Mieterinnen und Mieter in unserem kostenlosen Info-Blatt „Qualm ohne Reue - Grillen erlaubt?“.

 

BGH-Urteil: Vorkaufsrecht: Preisnachlass nur für anderen Käufer unzulässig

Urteil vom 23. Februar 2022 – VIII ZR 305/20

Die vermietende Eigentümerin eines Berliner Mehrfamilienhauses hatte das Objekt im Jahr 2015 in Wohnungseigentum umgewandelt, um die Wohnungen einzeln zu veräußern. Für die 46,6 Quadratmeter große Wohnung der Mieterin wurde ein Käufer gefunden. Die Mieterin machte daraufhin aber von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch und erwarb die Wohnung für den laut Kaufvertrag vereinbarten Preis von 163.266,67 Euro. Den Betrag zahlte sie jedoch nur unter Vorbehalt und verklagte ihre bisherige Vermieterin auf Rückzahlung von 16.326,67 Euro – mithin zehn Prozent des Preises. Hintergrund: Der Kaufvertrag enthält die Klausel, dass sich der Kaufpreis um zehn Prozent reduzieren würde, falls die Wohnung im vermieteten Zustand verkauft würde. Dies hätte bedeutet, dass der Käufer bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts durch die Mieterin das Mietverhältnis mit ihr zwar zu übernehmen, gleichzeitig für die Wohnung jedoch zehn Prozent hätte weniger zahlen müssen. Die Mieterin sollte daher diesen Prozentsatz für die Wohnung bei Ausübung ihres Vorkaufsrechts mehr bezahlen als andere Käufer. Hierdurch fühlte sie sich benachteiligt und bekam in den Vorinstanzen Recht.

Auch der BGH hält ihren Anspruch für begründet. Die Klausel in dem Kaufvertrag sei eine „unzulässige Vereinbarung zulasten Dritter“ und daher unwirksam. Aufgrund der ansonsten wirksamen Regelungen des Kaufvertrags bliebe der Verkauf der Wohnung wirksam. Die Vermieterin habe ihrer ehemaligen Mieterin daher den unter Vorbehalt gezahlten um zehn Prozent höheren Mehrkaufpreis zu erstatten. Der Verkäuferin gehörte nun einmal eine vermietete Wohnung, die offenkundig einen günstigeren Wert hätte. Diesen Nachteil könne die verkaufende Vermieterin nicht zulasten der Mieterin ausgleichen. Wer das Vorkaufsrecht – wie hier die Mieterin – habe, müsse zu den gleichen Konditionen kaufen können wie ein anderer Käufer.

Kommentar: Die Entscheidung ist zu Recht ergangen, da die Mieterin eine (an sie selbst) vermietete Wohnung erworben und der im Kaufvertrag geregelte Preisnachlass auch für sie zu gelten hat. Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung ist regelmäßig ein Mindererlös seitens des Veräußerers zu kalkulieren. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts muss ein im Kaufvertrag enthaltener Preisnachlass daher auch für die Mietpartei wirken.

 

Mieter-Tipp: Ab in den Urlaub!

Der Sommer ist gefühlt schon da und viele Mieterinnen und Mieter freuen sich auf ihren Urlaub. Doch welche Vorkehrungen sollten getroffen werden, damit während der urlaubsbedingten Abwesenheit daheim die mietvertraglichen Pflichten erfüllt und die Freizeit entspannt genossen werden kann? Der Mieterverein zu Hamburg wünscht einen schönen Urlaub!

  • Stellen Sie sicher, dass Miete, Nebenkosten, Strom, Telefon, Gas und Versicherungen pünktlich gezahlt werden.
  • Hinterlegen Sie Ihre Urlaubsadresse oder Handynummer beim Vermieter oder der Verwaltung. Sie sind nicht verpflichtet, einen Schlüssel herauszugeben. Es empfiehlt sich, bei Nachbarn oder Freunden einen Schlüssel zu hinterlegen und dem Vermieter oder der Verwaltung deren Kontaktdaten zu nennen.
  • Schließen Sie Fenster und Türen, drehen Sie Wasseranschlüsse ab, ziehen Sie Stecker von Fernseher, Radio und sonstigen Elektrogeräten – mit Ausnahme des gefüllten Kühlschranks – aus der Steckdose.
  • Sorgen Sie für eine Vertretung, sollten Sie laut Mietvertrag für die Treppenhausreinigung oder das Rasenmähen zuständig sein.
  • Beauftragen Sie jemanden, der Ihren Briefkasten leert und die Blumen gießt.
  • Um Ihre Wohnung vor Einbrechern zu schützen, sollte nichts darauf hindeuten, dass sie zeitweise unbewohnt ist. Nutzen Sie Zeitschaltuhren an Steckdosen, die Lampen automatisch an- und ausschalten. Bitten Sie Nachbarn, in unregelmäßigen Abständen die Jalousien auf- und zuzuziehen.
  • Teilen Sie auf sozialen Netzwerken keine Bilder oder Informationen, die auf Ihre Abwesenheit hindeuten.
  • Und zuletzt: Machen Sie es Einbrechern, die am Flughafen oder Bahnhof auf der Suche nach potenziellen Opfern sind, nicht leicht. Vermeiden Sie es, Anhänger mit Ihrer Adresse für alle sichtbar am Koffer zu befestigen.