Wohnwertverbesserung des Mieters/Mieterhöhung

BGH, Urteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/09

In dem Fall aus Hamburg-Altona hat der Mieter, aufgrund einer im Mietvertrag aus dem Jahre 1976 enthaltenen Verpflichtung, in der Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung eingebaut. Zunächst hat der Vermieter in den drei vorangegangenen Mieterhöhungen die Wohnung in die Kategorie „ohne Bad und Sammelheizung” eingeordnet. Erst mit dem jüngsten Mieterhöhungsverlangen aus dem Jahre 2008 verlangte der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung unter Berücksichtigung des durch den Mieter eingebauten Bades und der Heizung.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht haben – offenbar irritiert durch den Umstand, dass sich der Mieter zum Einbau des Bades und der Heizung vertraglich verpflichtet hatte – der Klage des Vermieters stattgegeben. Erst auf die Revision des Mieters hat der Bundesgerichtshof zutreffend entschieden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung des Mieters anhand von Wohnungen zu ermitteln ist, die ohne Bad und Sammelheizung sind. Die vom Mieter vorgenommenen und finanzierten Wohnwertverbesserungen sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Etwas anderes kann nur dann angenommen werden, wenn die Vertragsparteien dies ausdrücklich vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die angefallenen Kosten erstattet hat. Die mieterseitigen Wohnwertverbesserungen sind bei einer Mieterhöhung auch dann außer Acht zu lassen, wenn sie auf einer vertraglichen Verpflichtung beruhen.Zu Recht weisen die Bundesrichter darauf hin, dass anderenfalls der Mieter die Ausstattung der Wohnung doppelt bezahlen müsste. Zunächst nämlich bei dem vertraglich geschuldeten Einbau und anschließend durch eine auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung.