Wirksamkeit einer Mieterhöhung / Mehr als drei Vergleichswohnungen

Ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist auch dann wirksam begründet, wenn mindestens drei von den im Erhöhungsverlangen genannten Vergleichswohnungen die verlangte oder eine höhere Miete aufweisen.

BGH, Urteil vom 28. März 2012 – VIII ZR 79/11

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Kläger in Karlsruhe. Mit Schreiben vom November 2008 forderten die Vermieter von der Mieterin unter Benennung von sieben Vergleichswohnungen eine Mieterhöhung von bis dahin gezahlten 472,33 auf 507,73 Euro. Die Mieten von sechs der von den Vermietern benannten Wohnungen lagen über 507,73 Euro. Bei einer der Vergleichswohnungen lag die Miete dagegen lediglich bei 490 Euro. Nachdem die Mieterin nicht zugestimmt hatte, haben die Vermieter Zustimmungsklage erhoben. Das Amtsgericht Karlruhe hat die Mieterin verurteilt, einer Erhöhung der Miete auf 490 Euro zuzustimmen, weil ein darüber hinausge¬hendes Erhöhungsverlangen unwirksam sei. Auf Berufung der Kläger hat das Landgericht Karlsruhe der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens in voller Höhe stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Mieterin blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die von der Mieterin und dem Amtsgericht vertretene Auffassung unzutreffend ist, die Mieterhöhung sei nicht ordnungsgemäß begründet, weil die Miete für eine der sieben von den Klägern benannten Wohnungen mit 490 Euro nicht der verlangten Miete entspräche und insoweit die Erhöhung unwirksam sei. Die formellen Voraussetzungen sind erfüllt, weil die Vermieter nicht nur drei, sondern sechs vergleichbare Wohnungen benannt haben, bei denen die Miete höher als die verlangte Miete war. Insoweit ist es unschädlich, dass eine weitere Wohnung eine Miete aufweist, die unterhalb der verlangten Miete liegt.

Kommentar: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist vertretbar, aber nicht überzeugend. Der Sinn und Zweck der Vergleichsmiete liegt darin, dass der Mieter anhand von Angaben zu Vergleichswohnungen eine Information über die ortsübliche Miete erhalten soll. Der Vermieter hat es in der Hand, durch Wahl der Vergleichsobjekte und durch die Zahl der benannten Wohnungen zu bestimmen, bis zu welcher Höhe die Mieterhöhung wirksam sein soll. Nennt er eine Vergleichsmiete, die unterhalb der von ihm verlangten Miete liegt, weist er selbst darauf hin, dass auch geringere Entgelte für vergleichbare Wohnungen gezahlt werden. Insoweit dürfte es nicht darauf ankommen, wie viele Wohnungen der Vermieter benennt. Aus diesem Grund ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht überzeugend.