Sturz auf Glatteis: Vermieter haftet auch bei Gemeinschaftspflege

Urteil vom 6. August 2025 – VIII ZR 250/23

Nach einem Glatteisunfall vor einem Mehrfamilienhaus einer Wohnungseigentümergemeinschaft macht die Mieterin als Klägerin gegenüber der beklagten Vermieterin Schadenersatz- beziehungsweise Schmerzensgeld geltend. Der zum Haus führende Weg war trotz einer zuvor erfolgten Glatteiswarnung des Wetterdienstes nicht vom Eis befreit worden. Hierbei zog sich die Mieterin erhebliche Verletzungen zu, die auch noch weitere Folgebehandlungen erforderlich machten.

Das Amtsgericht billigte ihr ein Schmerzensgeld in Höhe von 12.000 Euro zu. Hingegen wies das Landgericht Limburg an der Lahn die Klage ab. Der Winterdienst war von der Wohngemeinschaft an ein professionelles Unternehmen übertragen worden. Es sei nicht ersichtlich, dass Überwachungs- oder Kontrollpflichten gegenüber dem beauftragten Unternehmen durch die Eigentümerverwaltung verletzt worden seien. Eine Haftung der beklagten Vermieterin käme daher ebenso nicht in Betracht.

Der Bundesgerichtshof kommt zu einem anderen Ergebnis. Hiernach habe die Vermieterin eine mietvertragliche Verpflichtung hinsichtlich einer ordnungsgemäßen Schnee- und Eisräumung auf dem Grundstück. Ebenso müsse sichergestellt werden, dass eine Rutschgefahr durch sachgerechtes Streuen verhindert werde. Hierbei handele es sich jedenfalls um eine mietvertragliche Nebenpflicht, die für die Vermieterseite auch in den Fällen besteht, in denen sie lediglich Mitglied einer Eigentümergemeinschaft und mithin nicht Alleineigentümerin des Grundstücks ist. Haftungsfragen können innerhalb des Wohnraummietrechts nicht davon abhängig gemacht werden, ob es sich um ein Einzelmietobjekt handele oder ob die Vermieterseite Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei. Dies führte ansonsten zu einem nicht zu rechtfertigenden unterschiedlichen Schutzniveau. Die Eigentümer können sich zwar einer Reinigungsfirma bedienen, müssten jedoch jeweils dafür einstehen, soweit diese ihren Aufgaben nicht ordnungsgemäß nachkomme. Dies habe insoweit zur Folge, dass die beklagte Vermieterin für das Verschulden des Reinigungsdienstes wie ein eigenes Verschulden rechtlich einzustehen habe. Schließlich habe dem Mietvertrag nicht entnommen werden können, dass die Räum- und Streupflicht der Mieterin als Klägerin obliegen hätte und ihr insoweit keine vertraglichen Ansprüche gegenüber der Vermieterin zugestanden hätten.

Kommentar: Das Urteil stellt klar, dass auch Vermietende sich hinsichtlich der Einhaltung üblicher Verkehrssicherungspflichten nicht allein auf die Wohnungseigentümerverwaltung verlassen können. Gleichzeitig wird deutlich, dass durch geeignete Maßnahmen diese Tätigkeiten auch vermieterseits zu überwachen sind. Die alleinige Beauftragung eines Unternehmens kann die Haftung wegen schuldhaften beziehungsweise vorwerfbaren Verhaltens des einzelnen Vermietenden nicht ausschließen. Die Vermieterseite trägt daher auch weiterhin die Verantwortung für eine ordnungsgemäße Ausführung. Daher bestehen für die Vermieterseite erhebliche Haftungsrisiken, soweit diese sich lediglich auf die ordnungsgemäße Tätigkeit des Reinigungsunternehmen verlässt.