Modernisierung durch Vermieter / maßgeblicher Wohnungszustand

BGH, Urteil vom 20. Juni 2012 – VIII ZR 110/11

Die Vermieterin begehrt im Klageweg von den in Berlin-Mitte wohnenden Mietern die Duldung des Anschlusses der Wohnung an die im Haus befindliche Gaszentralheizung. Ursprünglich wurde die Wohnung mit Kohleöfen vermietet. Mit Zustimmung des Vermieters baute bereits die Vormieterin auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Die beklagten Mieter zahlten beim Einzug für die damalige Gasetagenheizung eine Ablösesumme an die Vormieterin. Im Mai 2008 kündigte die Vermieterin den Mietern an, deren Wohnung an die im Haus mittlerweile vorhandene Gaszentralheizung zum Zweck der Energieeinsparung und der Wohnwerterhöhung anschließen zu lassen. Den hierdurch entstehenden und von den Beklagten zu zahlenden elfprozentigen monatlichen Modernisierungszuschlag bezifferte die Vermieterin auf 19,66 Euro. Die Mieter stimmten dem Einbau der Heizung nicht zu.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat die auf Duldung des Anschlusses gerichtete Klage der Vermieterin abgewiesen. Das Landgericht Berlin hat im Berufungsverfahren die Mieter antragsgemäß verurteilt. Nach Auffassung des Berufungsgerichts war der Klage schon deshalb stattzugeben, weil der Einbau einer Gaszentralheizung im Vergleich zur vom ursprünglichen Vermieter bereitgestellten Ofenheizung immer eine Wertverbesserung darstelle. Maßgebend für die Beurteilung einer Wohnwerterhöhung sei grundsätzlich nicht der vom Mieter, auch mit der Genehmigung des Vermieters geschaffene, sondern grundsätzlich der Zustand, der vom Vermieter zur Verfügung gestellt wurde. Dies seien im vorliegenden Fall Kohleöfen. Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei der Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand abzustellen ist.

Insoweit bleiben aber die vom Mieter vertragswidrig vorgenommenen baulichen Änderungen unberücksichtigt. Der Vermieter verhält sich widersprüchlich, wenn er auf der einen Seite dem Mieter erlaubt, auf eigene Kosten die Wohnung zu modernisieren, um andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung diesen Umstand unberücksichtigt zu lassen. Dadurch wird auch nicht die Dispositionsfreiheit des Vermieters unangemessen beeinträchtigt, denn der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, die den Wohnkomfort erhöhen. Erteilt der Vermieter die Zustimmung zu baulichen Maßnahmen des Mieters, hat er es zudem in der Hand, diese an Bedingungen zu knüpfen und so sicher zu stellen, dass die vom Mieter vorgenommenen Veränderungen der Mietsache nicht den beabsichtigten Investitionen entgegenstehen.

Weil das Berufungsgericht nicht geprüft hat, ob der Ersatz einer älteren Gasetagenheizung durch eine moderne Gaszentralheizung als eine Maßnahme zur Energieeinsparung zu werten ist, aus dem sich der Duldungsanspruch gegenüber den Mietern ergibt, wurde die Sache an das Berufungsgericht zurückgewiesen.

Kommentar: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist nachvollziehbar und richtig. Bereits in der Vergangenheit wurde von einem Teil der Instanzgerichte die Duldungsverpflichtung der Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen nur im Fall einer Entschädigung für die mieterseits vorgenommenen Wertverbesserungsmaßnahmen oder für den Fall des Abwohnens angenommen. Neu und positiv für die Mieterseite bei dieser Entscheidung ist der Umstand, dass die Karlsruher Richter diese Kriterien fallen ließen und lediglich auf den gegenwärtigen, vom Vermieter gestatteten Zustand der Mietsache abgestellt haben. Weil in aller Regel eine neue, vom Vermieter einzubauende Heizung gegenüber einem älteren vom Mieter eingebauten Heizungsmodell effizienter sein dürfte, wird sie als eine Maßnahme zur Energieeinsparung mit der Folge angesehen werden müssen, dass der Einbau vom Mieter zu dulden sein wird.