Kündigung wegen Zahlungsverzuges / Zwei-Monats-Grenze

BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12

Der Beklagte ist seit 1972 Mieter einer Wohnung in Berlin-Kreuzberg. Im Jahr 2003 kaufte der Kläger die Wohnung und begrün¬dete damit seine Vermieterstellung. Die Grundmiete von 252,81 Euro und die Heizkosten von 50 Euro zahlt das zuständige Jobcenter. Nachdem die Wohnung an die Fernwärme angeschlossen worden war, verlangte der Vermieter ab März 2008 neben der Grundmiete einen Heizkostenvorschuss von monatlich 70 Euro. Die erhöhten monatlichen Heizkosten hat der Mieter nicht geleistet, so dass der Vermieter das Mietverhältnis fristgemäß zum 31. Juli 2010 kündigte, als der Mietrückstand die Höhe einer Monatsmiete überstieg. Nach der Verurteilung zur Zahlung der erhöhten Heizkostenvorschüsse und vor Ablauf der Kündigungsfrist glich der Mieter am 30. Juli 2010 den Rückstand aus und verblieb in der Wohnung. Als der Mieter die November-Miete 2010 nicht pünktlich zahlte, hat der Vermieter das Mietverhältnis erneut fristgemäß gekündigt. Das Amtgericht Berlin-Kreuzberg/Tempelhof und das Landgericht Berlin haben der Räumungsklage stattgegeben.

Die Revision des Beklagten blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Ergebnis das Räumungsurteil zu Recht ergangen ist. Die Bundesrichter stellten allerdings fest, dass die zweite fristgemäße Kündigung unwirksam war, weil eine zur ordentlichen Kündigung berechtigende nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht nicht vorlag. Zum Zeitpunkt der Kündigung überstieg der Rückstand eine Monatsmiete nicht, und der Verzug betrug weniger als einen Monat. Der Räumungsklage war allerdings stattzugeben, weil das Mietverhältnis bereits durch die erste Kündigung wirksam beendet worden war. Der Mieter hat zwar noch vor Rechtskraft des Zahlungsurteils den Mietrückstand gezahlt, wodurch lediglich die Mög¬lichkeit einer fristlosen Kündigung ausgeschlossen wird. Diese Regelung gilt aber nicht für die durch den Vermieter ausgesprochene fristgemäße Kündigung, weil durch die längeren Kündigungsfristen der Mieter vor einer drohenden Obdachlosigkeit geschützt wird.

Kommentar: Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs führt dazu, dass Vermieter nunmehr die Mieter leichter wegen Zahlungsrückständen kündigen können. Die Karlsruher Richter haben zunächst bestätigt, dass der für die fristlose Kündigung erfor¬derliche Rückstand mit zwei Monatsmieten nicht für die ordentliche Kündigung gilt. Eine ordentliche Kündigung ist schon dann wirksam, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete beträgt. Lediglich bei einem Rückstand von weniger als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von weniger als einem Monat ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Auch die bei einer fristlosen Kündigung geltende Schutzregelung, dass erst zwei Monate nach der Verurteilung eines Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt werden darf, soll bei einer fristgemäßen Kündigung nicht gelten. Die vermieterfreundliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt dazu, dass Mieter noch größeren Wert auf die Pünktlichkeit der Mietzahlung legen müssen, um die negativen Konsequenzen des Wohnungsverlusts zu vermeiden.