Keine fristlose Kündigung bei Widerruf der Untervermietung

BGH, Urteil vom 4. Dezember  2013 – VIII ZR 5/13

Wird dem Mieter die Untervermietungsgenehmigung rechtmäßig widerrufen, kann der Vermieter allenfalls verlangen, dass der Mieter seinem Untermieter kündigt und diesen auf Räumung verklagt.

In dem Mietvertrag des Mieters aus dem Jahre 1994 über eine Wohnung in Berlin-Charlottenburg heißt es unter anderem: „Eine Untervermietung an bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen.“ Die Vermieterin erwarb die Wohnung im Jahr 2010. Im Dezember 2011 widerrief sie die Untermieterlaubnis und kündigte zugleich das Mietverhältnis mit dem Mieter wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Bereits zu diesem Zeitpunkt führte der Mieter im Anschluss an eine von ihm ausgesprochene Kündigung einen Räumungsprozess gegen seine seit 2002 in der Wohnung wohnenden Untermieter. Im Februar 2012 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erneut. Das Landgericht Berlin hat der Räumungsklage stattgegeben, obwohl das Amtsgericht Charlottenburg dem Mieter Recht gab. Auf die Revision des Mieters hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Verletzung vertraglicher Pflichten aus dem Mietvertrag nicht vorliegt und die Vermieterin zur Kündigung des Mietverhältnisses nicht berechtigt war. Dabei hat das Gericht offen gelassen, ob der Mieter, angesichts der widerrufenen Untermieterlaubnis verpflichtet war, das Untermietverhältnis zu beenden und für einen Auszug der Untermieter zu sorgen. Maßgeblich ist, dass der Mieter im Anschluss an die Kündigung der Vermieterin einen Räumungsprozess gegen seine Untermieter betrieben und damit alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternahm, um das Untermietverhältnis zu beenden und den Auszug der Untermieter herbeizuführen. Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten auch nicht dadurch verletzt, dass er mit den Untermietern einen gerichtlichen Räumungsvergleich unter Bewilligung einer Räumungsfrist von fast vier Monaten abgeschlossen hat. Denn durch eine Fortsetzung des gerichtlichen Verfahrens wäre mit einer deutlich früheren Räumung der Wohnung nicht zu rechnen.

Kommentar: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist richtig. Wenn eine Erlaubnis zur Untervermietung entzogen wird, kann von dem Mieter nur erwartet werden, dass er nicht mehr macht, als den Untermietern seinerseits zu kündigen und erforderlichenfalls auf Räumung zu verklagen. Dieses Ergebnis ist zudem nachvollziehbar, weil auch in anderen Bereichen der Rechtsordnung ein Tun oder Unterlassen vom Vertragspartner nur unter Beachtung von angemessenen Fristen begehrt werden darf. Aus diesem Grund muss sich ein Vermieter bei dem Widerruf einer Erlaubnis zur Untervermietung mit dem Verbleib der Untermieter in der Wohnung so lange abfinden, bis die erforderlichen Kündigungsfristen abgelaufen sind und eine sich an die Rechtsordnung haltende gerichtliche Räumung der Wohnung erfolgt.