Erlaubnis zur Untervermietung/ Vermietung an Touristen

BGH, Urteil vom 8. Januar  2014 – VIII ZR 210/13

Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst.

Der Mieter einer 42,85 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin-Kreuzberg erhielt 2008 von der damaligen Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zum Besuch seiner Tochter nutzte und er sie deshalb zeitweise untervermieten wollte. Die Erlaubnis war unter anderem an die Postvollmacht des jeweiligen Untermieters geknüpft. Danach sollten alle Willenserklärungen des Vermieters als zugestellt gelten, sobald sie in den Briefkasten des Mieters gelangten. Dies sollte auch für den Fall gelten, dass die Willenserklärungen an den Mieter nicht weitergereicht wurden. Im Mai 2011 bot der Mieter die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Die neuen Vermieter, die in den ursprünglichen Mietvertrag eingetreten waren, beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Mieter ab. Dieser wies die Abmahnung mit der Begründung zurück, dass er die Deckung der durch den Leerstand bedingten Unkosten erzielen wolle und die Untervermietung an Touristen von der erteilten Untermieterlaubnis umfasst sei. Nachdem das Internetangebot des Mieters erneut abrufbar gewesen war, kündigten die Vermieter fristlos und anschließend fristgemäß das Mietverhältnis. Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg hat der Klage stattgegeben. Demgegenüber hat das Landgericht Berlin im Berufungsverfahren die Klage abgewiesen. Auf die Revision der Vermieter hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt war und die Klage deshalb nicht mit der vom Landgericht Berlin gegebenen Begründung abgewiesen werden kann. Das Berufungsgericht hat bei der Auslegung der Untermieterlaubnis außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet und deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ist. Aus dem Umstand, dass der Mieter den Untermietern Postvollmacht erteilen sollte, ergibt sich, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen können. Weil der Mieter sich unter Beweisantritt darauf berufen hat, dass er die Vermietung an Touristen nach der Abmahnung unverzüglich eingestellt und die Internetanzeige gelöscht habe, wurde die Sache an das Landgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.

Kommentar:  Mit ihrer Entscheidung zeigen die Karlsruher Richter, dass sie bei der Problematik der „Ferienwohnungen“ zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen können – je nachdem, ob dies durch die Brille eines Mieters oder aber eines Eigentümers betrachtet wird. Wie anders zu verstehen ist es, wenn der für Wohnungseigentumssachen zuständige Senat (V ZR 72/09) meint, die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste und ähnliche Mieter liege noch im Rahmen einer ordnungsgemäßen Nutzung einer Eigentumswohnung, wenn die Teilungserklärung dies nicht untersage. Nunmehr hat der für Mietrecht zuständige Senat entschieden, dass eine Erlaubnis zur Untervermietung nicht die Überlassung der Wohnung an beliebige Feriengäste oder Touristen mit umfasst, auch wenn diese nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Unabhängig von dieser Diskrepanz ist die aktuelle Entscheidung nachvollziehbar und richtig. Gewöhnlich ist davon auszugehen, dass ein Anspruch des Mieters, eine Untermieterlaubnis mit dem Ziel einer Untervermietung an diese Personengruppe zu bekommen, kaum durchsetzbar sein wird. Es ist kaum anzunehmen, dass die bei der Beurteilung dieser Frage stattzufindende Abwägung der Mieter- und Vermieterinteressen zu Ungunsten der Vermieterseite fallen sollte. In Hamburg kommt hinzu, dass das sogenannte Wohnraumschutzgesetz die kurzfristige Überlassung von Wohnungen an Touristen untersagt. Nicht zuletzt muss aber auch an die betroffenen Mieter der Nachbarwohnungen gedacht werden, die den durch Feriengäste verursachten Beeinträchtigungen am stärksten ausgesetzt sind.