BGH erleichtert Eigenbedarfskündigungen – auch Umbauwünsche können reichen!

Auch Umbau- und Verkaufspläne können als Eigenbedarf gelten – das macht Kündigungen leichter und schwächt den Mieterschutz.

Urteil vom 24. September 2025 – VIII ZR 289/23

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Rahmen der Eigenbedarfskündigung ein berechtigtes Interesse des Vermieters auch darin begründet sein kann, dass er die Wohnung nur vorübergehend für einen Umbau benötigt. Im konkreten Fall wollte ein Berliner Eigentümer seine Wohnung im vierten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses mit dem noch auszubauenden Dachgeschoss verbinden. Anschließend wollte er sie verkaufen. Seinem Mieter, der im selben Haus ein Stockwerk tiefer wohnt, kündigte er wegen Eigenbedarfs, da er dessen Wohnung wegen der Bauarbeiten für sich benötige. Das Landgericht Berlin hatte die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung noch abgelehnt, da es das Bestehen eines Eigenbedarfsgrundes von vorn herein verneinte. Der BGH sah das anders: Auch ein Umbau- und Verkaufswunsch kann einen ausreichenden Eigenbedarfsgrund darstellen – selbst wenn die Vermieterseite diesen Bedarf erst selbst schafft. Das Landgericht muss nun neu entscheiden, unter Berücksichtigung dieser Wertung.

Kommentar: Für Mieter:innen bedeutet das Urteil des BGH: Der Strauß möglicher Gründe für eine Eigenbedarfskündigung wird vielfältiger; damit steigt die Gefahr, eine solche zu erhalten. Damit schwächt das Urteil den Mieterschutz. Bisher galt: Eine Kündigung darf nicht damit begründet werden, dass die Vermieterseite die unvermietete Wohnung teurer verkaufen kann. Wenn Umbau- und Verkaufspläne für die von der Vermieterseite bisher selbst genutzte Wohnung den Eigenbedarf begründen können, werden finanzielle Interessen von Vermieter:innen plötzlich doch berücksichtigt. Außerdem öffnet diese Konstellation dem vorgetäuschten Eigenbedarf Tür und Tor, weil sich derartige Verwertungsinteressen ganz leicht behaupten und schwer widerlegen lassen. So können unliebsame Mieter:innen aus der Wohnung gedrängt werden. Statt einer solchen Erleichterung braucht es endlich Einschränkungen der Kündigungsmöglichkeiten wegen Eigenbedarf sowie strengere Nachweispflichten für das Bestehen der behaupteten Gründe.