BGH Eigenbedarf scheitert an Sperrfrist

Werden Eigentumswohnungen auf eine Familien-GbR übertragen, bleibt die gesetzliche Kündigungssperrfrist bestehen.

Urteil vom 21. Januar 2026 – VIII ZR 247/24

Der Beklagte ist seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Jahr 2021 erwarb der Eigentümer das Alleineigentum am Hausgrundstück, wandelte das Objekt in Wohnungseigentum um und gründete noch vor Vollzug der Aufteilung mit seiner Ehefrau sowie den beiden volljährigen Kindern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Zweck der Gesellschaft sollte die Verwaltung und Nutzung des Grundstücks sein. Nach Vollzug der Teilung wurden die einzelnen vermieteten Eigentumswohnungen vertragsgemäß in die Gesellschaft übertragen. Diese kündigte ein knappes Jahr später dem Beklagten wegen Eigenbedarfs für die sich noch in der Ausbildung befindende Tochter. Nachdem der Mieter nicht auszog, erfolgte die Räumungsklage durch die Gesellschaft. Während das Amtsgericht den Räumungsanspruch bejahte, hob das Landgericht die Entscheidung auf.

Auch vor den Karlsruher Richtern hatte die Klägerin keinen Erfolg. Der geltend gemachte Eigenbedarf sei zwar grundsätzlich anzuerkennen. Die Einbringung der bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen in die Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei jedoch im Ergebnis eine „Veräußerung“ und löse daher die gesetzlich geregelte Kündigungssperrfrist aus, die per Verordnung in München zehn Jahre beträgt. Der Fristbeginn ist hierbei jeweils an die Veräußerung und Eintragung des Erwerbers im Grundbuch angeknüpft. Auch die Übertragung der einzelnen Wohnungen an die Familien-GbR sei als Veräußerung gemäß § 577a BGB zu werten, soweit die Wohnungen zuvor bereits in Wohnungseigentum umgewandelt waren. Hierdurch würde sich die Anzahl möglicher Bedarfspersonen – sprich: alle Gesellschafter der GbR – erhöhen. Daher sei die vom Gesetz bezweckte Schutzbedürftigkeit der Mieter erforderlich. Eine Ausnahme zugunsten „derselben Familie oder desselben Haushalts“ könne daher auch hier nicht erfolgen, soweit zunächst die Umwandlung und erst danach die Übertragung an die Gesellschaft erfolge. Grundsätzlich könne für einen Gesellschafter zwar Eigenbedarf geltend gemacht werden. Vorrangig gelte jedoch auch für die Familien-GbR zunächst der Sperrfristschutz für die Mieterseite.

Kommentar: Nach Umwandlung in Wohnungseigentum besteht regelmäßig die Gefahr, dass Erwerber Eigenbedarf geltend machen. Die Kündigungssperrfrist beträgt mindestens drei Jahre. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie zum Beispiel auch in Hamburg, können diese Fristen auf zehn Jahre festgeschrieben werden. Die Einbringung bereits umgewandelter Wohneinheiten in eine Familien-GbR löst zu Recht die Sperrfrist aus, da die Mieterseite ansonsten durch diese Konstellation kurzfristig den Wohnungsverlust fürchten müsste. Hätte jedoch der Vater das Eigentum an der Wohnung nicht an die GbR übertragen, hätte er selbst Eigenbedarf für seine Tochter geltend machen können.