Newsletter 1/2014

Themen:

  • Aktuell: Grillvergnügen ohne Nachbarstreit
  • BGH: Erlaubnis zur Untervermietung/ Vermietung an Touristen
  • Mieter-Tipp: Berechtigte Zugangsverweigerung kann nicht zur Kündigung führen

Aktuell: Grillvergnügen ohne Nachbarstreit

Die ersten Sonnenstrahlen und sommerliche Temperaturen verleiteten viele Hamburger wieder zum alljährlichen „Angrillen“. Doch nicht für jeden ist Grillen eine Freude. Ob auf Balkon, Terrasse oder im Garten gegrillt werden darf, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Ein allgemeines Recht auf Grillen gibt es nicht. In Hamburg verbieten viele Mietverträge das Grillen auf Balkons, Loggien und unmittelbar an das Haus angrenzenden Flächen. Vor Zünden des Grills empfiehlt sich daher ein Blick in den Mietvertrag.

Aber auch ohne ausdrückliches Verbot im Mietvertrag darf dann nicht gegrillt werden, wenn Rauch in Nachbarwohnungen zieht. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Grill auf Balkon, Terrasse oder im Garten steht. Bei wesentlichen Beeinträchtigungen durch Ruß oder Rauch, wenn der beim Grillen entstehende Qualm in konzentrierter Weise in die Wohnung eines Nachbarn dringt, ist das verboten.

Hamburgs Mieter können sich kostenlos das Merkblatt „Qualm ohne Reue - Grillen erlaubt?“ von der Internetseite www.mieterverein-hamburg.de herunterladen.

Nichtmitglieder erhalten unter Tel. 8 79 79-345 eine telefonische Auskunft durch die Juristen des MIETERVEREIN ZU HAMBURG.

BGH: Erlaubnis zur Untervermietung/ Vermietung an Touristen

BGH, Urteil vom 8. Januar  2014 – VIII ZR 210/13

Auch wenn man als Mieter die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung eingeholt hat, heißt das nicht, dass man die Wohnung auch tageweise als Ferienwohnung vermieten darf. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 210/13) hat jetzt entschieden, dass die kurzfristige und kurzzeitige Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen keine Untervermietung ist. Die Untervermietung ist gewöhnlich auf eine längere Zeit, auf eine gewisse Dauer angelegt.
Der  Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin benötigte die Wohnung nur noch alle 14 Tage am Wochenende, wenn seine Tochter zu Besuch kam. Auf seine Bitte hin erteilte ihm die Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung. Der Mieter bot daraufhin die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Er berief sich dabei auf die erteilte Erlaubnis zur Untervermietung. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof jetzt feststellte. Weil der Mieter sich unter Beweisantritt darauf berufen hat, dass er die Vermietung an Touristen nach der Abmahnung unverzüglich eingestellt und die Internetanzeige gelöscht habe, wurde die Sache an das Landgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.

Kommentar:  Mit ihrer Entscheidung zeigen die Karlsruher Richter, dass sie bei der Problematik der „Ferienwohnungen“ zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen können – je nachdem, ob dies durch die Brille eines Mieters oder aber eines Eigentümers betrachtet wird. Wie anders zu verstehen ist es, wenn der für Wohnungseigentumssachen zuständige Senat (V ZR 72/09) meint, die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste und ähnliche Mieter liege noch im Rahmen einer ordnungsgemäßen Nutzung einer Eigentumswohnung, wenn die Teilungserklärung dies nicht untersage. Nunmehr hat der für Mietrecht zuständige Senat entschieden, dass eine Erlaubnis zur Untervermietung nicht die Überlassung der Wohnung an beliebige Feriengäste oder Touristen mit umfasst, auch wenn diese nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Unabhängig von dieser Diskrepanz ist die aktuelle Entscheidung nachvollziehbar und richtig. Gewöhnlich ist davon auszugehen, dass ein Anspruch des Mieters, eine Untermieterlaubnis mit dem Ziel einer Untervermietung an diese Personengruppe zu bekommen, kaum durchsetzbar sein wird. Es ist kaum anzunehmen, dass die bei der Beurteilung dieser Frage stattzufindende Abwägung der Mieter- und Vermieterinteressen zu Ungunsten der Vermieterseite fallen sollte. In Hamburg kommt hinzu, dass das sogenannte Wohnraumschutzgesetz die kurzfristige Überlassung von Wohnungen an Touristen untersagt. Nicht zuletzt muss aber auch an die betroffenen Mieter der Nachbarwohnungen gedacht werden, die den durch Feriengäste verursachten Beeinträchtigungen am stärksten ausgesetzt sind.

Mieter-Tipp: Berechtigte Zugangsverweigerung kann nicht zur Kündigung führen

Ein Vermieter darf seinem Mieter nicht einfach kündigen, wenn der ihm den Zutritt zu seiner Wohnung verweigert, entschied das Landgericht Berlin (Az: 67 S 502/10). Der Vermieter kündigte seinem Mieter, weil der ihm an einem angekündigten Besichtigungstermin nicht die Tür öffnete. Das Landgericht Berlin entschied dagegen, eine Kündigung wegen Zutrittsverweigerung greife nur dann, wenn der Mieter einen Besichtigungstermin verpasse, er deswegen abgemahnt werde und im Anschluss daran einen weiteren Termin versäume. Diese Vorrausetzungen waren in dem konkreten Fall nicht gegeben.

Mieter müssen Besichtigungstermine ohnehin nur in Ausnahmefällen hinnehmen. Nämlich dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung hat.  Ein berechtigtes Interesse besteht unter anderem, wenn die Wohnung einem potentiellen Nachmieter oder Käufer gezeigt werden soll oder wenn Modernisierungsmaßnahmen anstehen. Ansonsten hat der Mieter das Recht in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden. Der Vermieter ist zudem verpflichtet den Besichtigungstermin rechtzeitig ankündigen. Insbesondere bei berufstätigen Mietern sollte das mindestens drei bis vier Tage vorher geschehen.