Mieterhöhung

Welche Voraussetzungen gelten für die Erhöhung der Nettomiete?

Eine Mieterhöhung kann Angst machen. Wir geben Tipps und klären auf.

Der oder die Vermieter:in benötigt für die Erhöhung einer freifinanzierten Wohnung die Zustimmung und muss (sofern keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde) die Jahressperrfrist, die sogenannte Kappungsgrenze berücksichtigen und sein Mieterhöhungsverlangen hinreichend begründen. Weitere Informationen zur Mieterhöhung finden Sie in unserem Infoblatt.

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Mein Vermieter verlangt mehr Miete – zu Recht? (01)

Grenzen und Möglichkeiten der Mieterhöhung

Hier erläutern wir die wesentlichen Prüfungspunkte für eine Mieterhöhung einer freifinanzierten Wohnung in Hamburg auf die sog. ortsübliche Vergleichsmiete. Sofern Sie ein Einfamilienhaus angemietet haben sollten Sie unser Beratungsangebot direkt nutzen.

Der Vermieter kann eine Anhebung der Nettokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn der Vertrag keine Staffel- oder Indexmietenvereinbarung vorsieht. Hier hilft Ihnen ein Blick in Ihren Mietvertrag. In den meisten Fällen sind unter den Paragrafen 5 oder 6 des Hamburger Mietvertrags für Wohnraum, welcher häufig verwendet wird, entsprechende Regelungen vorgenommen. Sofern keine Vereinbarung zu einer Staffel- oder Indexmiete getroffen wurde kann der Vermieter sich auf den Hamburger Mietenspiegel berufen.
Eine Staffelvereinbarung liegt vor, wenn im Mietvertrag Mieterhöhungen für einen längeren Zeitraum im Voraus festgelegt werden. Die Erhöhungen müssen jeweils mindestens 1 Jahr auseinander liegen. Die Vereinbarung muss jeweils die neue Miethöhe oder den Erhöhungsbetrag nennen. Andere Mieterhöhungen, außer wegen gestiegener Nebenkosten, sind ausgeschlossen.
Bei einem Staffelmietvertrag kann das Kündigungsrecht des Mieters nicht für mehr als 4 Jahre ausgeschlossen werden. Wichtig: Die 4-Jahres-Frist rechnet ab Abschluss der Staffelvereinbarung, nicht ab Beginn des Mietverhältnisses.
Alle Infos zum Thema Indexmietenvereinbarung finden Sie hier.
Haben Sie eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhalten können Sie unseren Onlinecheck durchführen. Die wichtigsten Punkte zur Mieterhöhung haben wir auf dieser Seite zusammengestellt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung ist die Miete, die üblicherweise für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in der Gemeinde gezahlt wird. Maßgeblich zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist für die meisten Hamburger Wohnungen der Hamburger Mietenspiegel.

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Die wichtigsten Punkte zur Mieterhöhung

Darauf müssen Mieter:innen achten, damit sie nicht zu viel Miete zahlen.

Zugang

Vermerken Sie den Tag des Zugangs der Mieterhöhung auf dem Briefumschlag und bewahren Sie ihn zusammen mit dem Schreiben auf. Wenn Sie das Erhöhungsschreiben per eMail erhalten, drucken Sie es aus und löschen Sie die Mail nicht.

Prüfung

Ganz wichtig: Stimmen Sie der Erhöhung nicht zu, ohne sie genau zu prüfen. Dafür haben Sie genügend Zeit: den Zugangsmonat plus zwei volle Kalendermonate. Ein vorschnell erteiltes Einverständnis kann nicht widerrufen werden.

Begründung

Die Erhöhung muss begründet sein. Für die meisten Hamburger Wohnungen ist der Mietenspiegel maßgeblich. Vorsicht mit Vergleichswohnungen und Sachverständigen-Gutachten. Wenn der Hamburger Mietenspiegel Werte für die Wohnung enthält, muss der/die Vermieter:in zumindest das einschlägige Rasterfeld benennen.

Sperrfrist

Die bisherige Miete muss seit mindestens 12 Monaten unverändert geblieben sein (abgesehen von Erhöhungen der Betriebskosten oder nach Modernisierungsmaßnahmen). Diese Sperrfrist beginnt mit dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung bzw. mit dem Mietvertragsbeginn. Wurde die Sperrfrist nicht eingehalten, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.

Kappungsgrenze

Die neue Nettomiete darf gegenüber der vor 3 Jahren gezahlten Miete um nicht mehr als 15 Prozent steigen. (Modernisierungszuschläge, die in dieser Zeit erstmals zu zahlen waren, erhöhen das Limit.) Die neue Miete darf weder diese Kappungsgrenze noch die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen übersteigen. Übersteigt das Mieterhöhungsverlangen die Kappungsgrenze, ist die bis zu dieser Höhe geltend gemachte Erhöhung wirksam. Lediglich der darüber liegende Anteil wird „gekappt“.

Miethöhe

Ist die verlangte Miethöhe gerechtfertigt? Was sagt der Mietenspiegel? Gibt es Nachteile, welche eine Unterschreitung des Mittelwertes rechtfertigen? Wenn die Erhöhung nur zum Teil gerechtfertigt ist, können Sie eine entsprechende Teilzustimmung erklären.

Zustimmung

Sofern Sie der Erhöhung zustimmen, weil bzw. soweit sie gerechtfertigt ist, erklären Sie Ihre Zustimmung deutlich, am besten schriftlich. Dabei sorgen Sie für klare Verhältnisse durch eine eindeutige Formulierung des Zustimmungsschreibens, damit Ihr/e Vermieter:in weiß, woran er/sie ist. Die Berater:innen beim Mieterverein geben Ihnen gern Formulierungshilfen.

Fristen

Die Zustimmungsfrist läuft bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens. Beispiel: Geht die Mieterhöhung im November zu, läuft die Frist zur Zustimmung bis zum 31. Januar. Die erhöhte Miete – sofern eine Erhöhung gerechtfertigt ist – muss ab dem 1. Februar gezahlt werden.

Stimmt der oder die Mieter:in der Erhöhung nicht fristgemäß zu, muss die Vermieterseite innerhalb von drei Monaten Klage beim Amtsgericht erheben. Die Wohnung kann nicht gekündigt werden. In unserem Beispiel müsste der oder die Vermieter:in bis zum 30. April die Klage auf Zustimmung erheben. Nach Ablauf dieser Frist muss eine neue Mieterhöhung gestellt werden.

Balkon

Bei Mieterhöhungen gibt es mitunter Streit um die Anrechnung der Balkonfläche. Bei Mietverträgen, die nach dem Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung am 1. Januar 2004 abgeschlossen wurden, ist grundsätzlich ein Viertel der Balkonfläche zugrunde zu legen (BGH VIII ZR 33/18).

Einbauten der Mieter:innen

Einbauten der Mieterseite werden bei Mieterhöhungen nicht zugunsten der Vermieterseite berücksichtigt. Ebenso verhält es sich mit Einbauten, welche bei Vertragsbeginn übernommen wurden.

Einfamilienhaus

Der Hamburger Mietenspiegel enthält keine Vergleichsmieten für Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäuser. Trotzdem kann ein Erhöhungsverlangen für ein solches Objekt jedenfalls dann mit dem Mietenspiegel begründet werden, wenn die geforderte Miete sich innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern hält (BGH, VIII ZR 58/08, Urteil vom 17.9.2008).

Inklusivmiete

Haben die Parteien eine Bruttokaltmiete, also eine Miete einschließlich der kalten Betriebskosten, vereinbart, so ist die Berechnung einer Mieterhöhung nicht ganz einfach. Der BGH hat klargestellt: Die Vermieterseite darf grundsätzlich nicht auf ortsübliche Nebenkosten-Pauschalsätze zurückgreifen, die zur ortsüblichen Nettomiete hinzugerechnet werden, sondern muss die konkreten Nebenkosten nach letztem Stand nennen. Diese und die ortsübliche Nettomiete ergeben zusammengerechnet die neue Inklusivmiete (Urteil vom 12.7.2006, VIII ZR 215/05).

Mängel

Weist die Wohnung Mängel (Schäden) auf, so können Mieter:innen nicht deswegen seine/ihre Zustimmung zur Mietanhebung verweigern. Unbenommen bleibt das Recht zur Mietminderung, sofern die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen.

Wohnfläche

Allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung ist maßgeblich für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nachmessen lohnt sich also! Auch wenn die tatsächliche Wohnfläche nur geringfügig kleiner ist als im Mietvertrag festgehalten, kann der Mieter den Vermieter auffordern, die Mieterhöhung anhand dieser tatsächlichen Fläche zu berechnen.

Wohnlage

Das für den Mietenspiegel zugrunde gelegte Wohnlagenverzeichnis für Hamburg finden Sie hier. Mit Hilfe des Wohnlagenverzeichnisses kann eine Wohnung in die normale oder gute Wohnlage eingeordnet werden.

Die Einordnung der Straßen beziehungsweise Straßenabschnitte in die jeweilige Wohnlage ist zwar meist zutreffend. Es gibt aber Grenzfälle, in denen die Zuordnung zweifelhaft erscheint. Oft macht es aber kaum einen Unterschied, ob man die Wohnung der guten Wohnlage zuordnet und einen Abschlag – zum Beispiel wegen Verkehrslärms – macht oder ob man von normaler Lage ausgeht und einen Aufschlag wegen der Lagevorteile macht.

Bei der Bewertung einer Wohnung ist auch zu berücksichtigen, dass Vor- oder Nachteile der Wohnlage durch Nach- oder Vorteile bei der Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung ausgeglichen werden können.

Das ist der Mieterverein zu Hamburg

Wir vertreten die Interessen von Hamburgs Mieter:innen

Der Mieterverein zu Hamburg ist mit 78.000 Mitgliedshaushalten der bei weitem größte Mieterverein der Hansestadt. Die Hauptaufgaben des Mietervereins zu Hamburg sind:

  • die Vertretung der wohnungspolitischen Belange der Hamburger Mieter:innen
  • die Interessenvertretung seiner Mitglieder in Miet- und Wohnungsangelegenheiten
  • das allgemeine Informieren der Mieter:innen zum Mieten und Wohnen in Hamburg

Dem einzelnen Mitglied stehen wir bei allen rechtlichen Fragen rund um die Mietwohnung mit Rat und Tat zur Seite. Die Beratung erfolgt durch Juristen, die auf das Mietrecht spezialisiert sind. Ergänzend sind alle Mitglieder durch eine Rechtsschutzversicherung für den Fall von Mietprozessen abgesichert.
Vorstandsvorsitzender ist Rechtsanwalt Dr. Rolf Bosse, der auch zugleich Geschäftsführer ist. Zudem gehört Dr. Rolf Bosse dem Beirat des Deutschen Mieterbundes an. Stellvertretende Vorsitzende ist Rechtsanwältin Marielle Eifler.

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