Mieterhöhung

Vermerken Sie den Tag des Zugangs der Mieterhöhung auf dem Briefumschlag und bewahren Sie ihn zusammen mit dem Schreiben auf. Wenn Sie das Erhöhungsschreiben per eMail erhalten, drucken Sie es aus und löschen Sie die Mail nicht.

Ganz wichtig: Stimmen Sie der Erhöhung nicht zu, ohne sie genau zu prüfen. Dafür haben Sie genügend Zeit: den Zugangsmonat plus zwei volle Kalendermonate. Ein vorschnell erteiltes Einverständnis kann nicht widerrufen werden.

Die Erhöhung muss begründet sein. Für die meisten Hamburger Wohnungen ist der Mietenspiegel maßgeblich. Vorsicht mit Vergleichswohnungen und Sachverständigen-Gutachten. Wenn der Hamburger Mietenspiegel Werte für die Wohnung enthält, muss der/die Vermieter:in zumindest das einschlägige Rasterfeld benennen.

Die bisherige Miete muss seit mindestens 12 Monaten unverändert geblieben sein (abgesehen von Erhöhungen der Betriebskosten oder nach Modernisierungsmaßnahmen). Diese Sperrfrist beginnt mit dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung bzw. mit dem Mietvertragsbeginn. Wurde die Sperrfrist nicht eingehalten, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.

Die neue Nettomiete darf gegenüber der vor 3 Jahren gezahlten Miete um nicht mehr als 15 Prozent steigen. (Modernisierungszuschläge, die in dieser Zeit erstmals zu zahlen waren, erhöhen das Limit.) Die neue Miete darf weder diese Kappungsgrenze noch die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen übersteigen. Übersteigt das Mieterhöhungsverlangen die Kappungsgrenze, ist die bis zu dieser Höhe geltend gemachte Erhöhung wirksam. Lediglich der darüber liegende Anteil wird „gekappt“.

Ist die verlangte Miethöhe gerechtfertigt? Was sagt der Mietenspiegel? Gibt es Nachteile, welche eine Unterschreitung des Mittelwertes rechtfertigen? Wenn die Erhöhung nur zum Teil gerechtfertigt ist, können Sie eine entsprechende Teilzustimmung erklären.

Sofern Sie der Erhöhung zustimmen, weil bzw. soweit sie gerechtfertigt ist, erklären Sie Ihre Zustimmung deutlich, am besten schriftlich. Dabei sorgen Sie für klare Verhältnisse durch eine eindeutige Formulierung des Zustimmungsschreibens, damit Ihr/e Vermieter:in weiß, woran er/sie ist. Die Berater:innen beim Mieterverein geben Ihnen gern Formulierungshilfen.

Die Zustimmungsfrist läuft bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens. Beispiel: Geht die Mieterhöhung im November zu, läuft die Frist zur Zustimmung bis zum 31. Januar. Die erhöhte Miete – sofern eine Erhöhung gerechtfertigt ist – muss ab dem 1. Februar gezahlt werden.

Stimmt der oder die Mieter:in der Erhöhung nicht fristgemäß zu, muss die Vermieterseite innerhalb von drei Monaten Klage beim Amtsgericht erheben. Die Wohnung kann nicht gekündigt werden. In unserem Beispiel müsste der oder die Vermieter:in bis zum 30. April die Klage auf Zustimmung erheben. Nach Ablauf dieser Frist muss eine neue Mieterhöhung gestellt werden.

Bei Mieterhöhungen gibt es mitunter Streit um die Anrechnung der Balkonfläche. Bei Mietverträgen, die nach dem Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung am 1. Januar 2004 abgeschlossen wurden, ist grundsätzlich ein Viertel der Balkonfläche zugrunde zu legen (BGH VIII ZR 33/18).