Newsletter 7/2012

Themen:

  • Aktuell: Umwandlung / Vorkaufsrecht
  • BGH-Urteil: Kaution nur für konkretes Mietverhältnis
  • Mieter-Tipp: Legionellen-Überprüfung

Aktuell: Umwandlung / Vorkaufsrecht

Miethäuser können aufgeteilt und in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Dann ist der Eigentümer/Vermieter nicht mehr Eigentümer des ganzen Hauses. Es wird separates Eigentum für jede Wohnung gebildet. Bevor die Wohnung jedoch wirksam an einen Dritten veräußert werden kann, muss sie dem Mieter im Rahmen des Vorkaufsrechtes angeboten werden.

Nicht selten kommen Beauftragte des Vermieters/Verkäufers persönlich beim Mieter vorbei und verlangen eine kurzfristige Entscheidung über das Vorkaufsrecht. Einen solchen (nicht nur zeitlichen) Druck wollte der Gesetzgeber nicht. Deshalb sind Vereinbarungen, die für den Mieter nachteilig sind, unwirksam. Das gilt insbesondere für einen vorweggenommenen Verzicht auf das Vorkaufsrecht.

Wenn der Mieter also durch seine Unterschrift auf das Vorkaufsrecht verzichtet, bevor seine Wohnung verkauft ist, hat das noch keine Auswirkungen auf sein Vorkaufsrecht. Er kann es immer noch ausüben, wenn ein notarieller Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wird. Erst ab diesem Zeitpunkt ist auch ein Verzicht wirksam möglich.

BGH-Urteil: Mietkaution nur für konkretes Mietverhältnis

Die Kläger waren bis Ende Juni 2009 Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieter in Berlin-Wedding. Die Mieter gaben die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses ab und verlangten, zuletzt mit Schreiben vom 7. Juli 2010, die Auskehrung der zu Beginn des Mietverhältnisses in Höhe von 1.020 Euro geleisteten Kaution mit Zinsen. Die Vermieter verweigerten die Rückzahlung der Mietsicherheit mit dem Hinweis auf Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis der Mieter über eine andere Wohnung, die der damalige Vermieter an sie mit einer Vereinbarung vom 10. Juli 2010 abgetreten hat. Sowohl das Amtsgericht Berlin-Wedding als auch das Landgericht Berlin haben der Zahlungsklage der Mieter in vollem Umfang stattgegeben. Auch die von den Vermietern eingelegte Revision hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof  hat entschieden, dass eine Mietkaution nach Treu und Glauben ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis dient. Die darin liegende Zweckbindung endet nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Auszahlung an die Mieter (Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 36/12).

Mieter-Tipp: Legionellen-Überprüfung

Seit diesem Jahr müssen Warmwasseranlagen regelmäßig auf Legionellen überprüft werden. Legionellen sind Bakterien, die bei Temperaturen zwischen 25 und 45 Grad Celsius und in stehendem Wasser ideale Bedingungen zu Vermehrung haben. Bei Temperaturen ab 60 Grad sterben sie ab. Durch das Einatmen sehr stark mit Legionellen belasteter, feinst zerstäubter Wassertröpfchen, die beispielsweise beim Duschen entstehen, können die Bakterien in die Lunge gelangen und Entzündungen hervorrufen. Eine Infektion durch Trinken mit Legionellen belasteten Wassers ist ausgeschlossen. Für die Überprüfung der Warmwasseranlagen ist der Vermieter verantwortlich. Die Kosten können als Betriebskosten mit der Heizkostenabrechnung abgerechnet.