Newsletter 5-2016

Themen:

  • Aktuell: Hamburg bei WG-Zimmerpreisen an 3. Stelle
  • BGH: Einwendungsausschluss für nicht umlagefähige Betriebskosten
  • Mieter-Tipp:Mieterwechsel bei Wohngemeinschaften

Aktuell: Hamburg bei WG-Zimmerpreisen an 3. Stelle

Nach einer Untersuchung des Moses-Mendelssohn-Instituts mussten Studentinnen und Studenten für ein WG-Zimmer im Durchschnitt 349 Euro zahlen, 5,8 % mehr als im Vorjahr, da mussten noch 330 Euro gezahlt werden. Die höchste Miete für ein WG-Zimmer muss in München gezahlt werden, 560 Euro und 7,5 % mehr als im Vorjahr. Es folgen Frankfurt mit 460 Euro, Hamburg mit 430 Euro und Stuttgart mit 425 Euro. In Berlin und Ingolstadt stiegen die Preise für ein WG-Zimmer am stärksten, in Berlin um 10,5 % auf 420 Euro und in Ingolstadt um 11,3 % auf 413 Euro. In Köln müssen 400 Euro gezahlt werden, 3,9 % mehr als im Vorjahr, und in Düsseldorf 395 Euro, das sind 9,7 Prozent mehr als noch im Vorjahr.

BGH: Einwendungsausschluss für nicht umlagefähige Betriebskosten

BGH, Urteil vom 11. Mai 2016- VIII ZR 209/15

Der Mieter einer Eigentumswohnung hatte erst 22 Monate nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung seines Vermieters schwerwiegende Fehler in der Abrechnung bemerkt und gerügt. So hatte der Vermieter 700,00 Euro an Betriebskostenvorauszahlungen nicht berücksichtigt und Kosten über 789,35 Euro abgerechnet, die gar keine Betriebskosten sind (Kosten für Instandhaltung und Verwaltung). Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, trotz dieser gravierenden Fehler sei die Abrechnung formell ordnungsgemäß. Die inhaltlichen Fehler hätte der Mieter innerhalb der 12-Monats-Frist reklamieren müssen. Jetzt sei es zu spät. Nur so werde innerhalb absehbarer Zeit Klarheit über die Betriebskostenabrechnung und Vermieter- bzw. Mieteransprüche erzielt, könne die mit dem Gesetz beabsichtigte Befriedungsfunktion eintreten. Weil der Vermieter die Abrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft als Grundlage seiner Betriebskostenabrechnung nahm und darin ausdrücklich vermerkt war, dass die Kosten für Instandhaltung und Wartung nicht umlagefähig sind, greift nach Ansicht des BGH im vorliegenden Fall der Grundsatz von Treu und Glauben. Der Mieter bekommt zumindest die 789,35 Euro zurück.

Kommentar: Die Karlsruher Richter stellten unter Fortsetzung der bisherigen Rechtsprechung zunächst klar, dass Mieter nach Ablauf eines Jahrs ab Zugang einer Abrechnung über die geschuldeten Nebenkosten mit ihren Einwendungen ausgeschlossen sind. Überraschend und neu ist aber die Feststellung, dass der Ausschluss auch für Kosten gelten soll, für die es keine vertragliche oder gesetzliche Grundlage gibt. Daher drohen Mietern erhebliche finanzielle Einbußen, wenn Betriebskostenabrechnungen nicht in der Jahresfrist beanstandet werden.

Die Entscheidung macht deutlich, dass auch die in der Abrechnung genannten Vorauszahlungen überprüfen sollten, da ein rechnerischer Fehler zu Lasten der Mieter nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr zu beanstanden ist.
Lediglich die Besonderheit des vorliegenden Falls, in dem auch der Vermieter erkennbar von der fehlenden Umlagemöglichkeit der Verwaltungs- und Instandsetzungskosten ausgegangen war, führte zu der Bewertung, dass die ohne Rechtsgrund erhaltenen Beträge wieder zurückzuzahlen gewesen sind. Schließlich dürfte eine Rückzahlungsforderung auch nach Ablauf der Jahresfrist noch möglich sein, soweit ein Vermieter arglistig und insoweit wider besseren Wissens nicht umlagefähige Kosten erhebt. Der Beweis eines entsprechenden Vorgehens, der durch die Mieter zu erbringen wäre, ist jedoch regelmäßig nicht zu führen.

Mieter-Tipp: Mieterwechsel bei Wohngemeinschaften

Wird eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet und ist das für den Vermieter ohne weiteres ersichtlich, hat die Wohngemeinschaft das Recht, einzelne WG-Mitglieder auszuwechseln. Die Wohngemeinschaft hat einen Anspruch gegen den Vermieter, einer Auswechslung von Mietern zuzustimmen, das heißt der Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds aus der Wohngemeinschaft und der Aufnahme eines neuen Mitglieds. Eine ausdrückliche Genehmigung des Vermieters hierzu ist nicht erforderlich. Es genügt, wenn dem Vermieter die Wechselabsicht angezeigt wird. Er kann dem Auswechseln eines WG-Mitglieds widersprechen, wenn in der Person des neuen Mieters ein wichtiger Grund vorliegt. Die fehlende Zahlungsfähigkeit des neuen Mieters kann ein derart wichtiger Grund sein (LG Berlin 65 S 314/15).

Es empfiehlt sich daher, dass alle Mitglieder der Wohngemeinschaft den Vertrag unterzeichnen oder auf andere Weise festzuhalten, dass an eine WG vermietet wurde. Dann können bei Auszug einer oder mehrerer Personen die verbleibenden Mitglieder der WG vom Vermieter verlangen, dass sie neue Mitglieder in die WG aufnehmen können.

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