Newsletter 5/2012

Themen:

  • Aktuell: Bundesweiter Heizspiegel 2012 veröffentlicht- auch für Hamburgs Mieter keine Kostenentlastung in Sicht
  • BGH-Urteil: Evangelische Kirche macht Eigenbedarf geltend
  • Mieter-Tipp: Hausrat- und Haftpflichtversicherungen

Aktuell: Bundesweiter Heizspiegel 2012 veröffentlicht- auch für Hamburgs Mieter keine Kostenentlastung in Sicht

Der Heizenergieverbrauch von Wohngebäuden ist 2011 infolge des milden Winters um durchschnittlich 18 Prozent gegenüber 2010 gesunken. Die Heizkosten für Häuser mit Ölheizung sind trotzdem um fünf Prozent gestiegen. Grund hierfür ist der erneute Anstieg des Heizölpreises um durchschnittlich 24,5 Prozent. Weniger drastisch fiel die Energiepreissteigerung bei Erdgas (+ 4,5 %) und Fernwärme (+ 7 %) aus. Die Heizkosten für diese Energieträger sind infolge des geringeren Jahresverbrauchs um rund zehn Prozent gesunken. Das geht aus dem Bundesweiten Heizspiegel hervor, den der Deutsche Mieterbund (DMB) in Zusammenarbeit mit der co2online GmbH herausgegeben hat. Der Heizspiegel liefert Vergleichswerte zu Heizenergieverbrauch, Heizkosten und CO2-Emissionen für das Abrechnungsjahr 2011, getrennt nach den Energieträgern Erdgas, Heizöl und Fernwärme.

Hamburg ist im Norden klimatisch benachteiligt, deshalb liegen die Heizkosten erfahrungsgemäß gut 5 % über dem Bundesdurchschnitt. „Da die Preise weiter steigen und nur ca. jedes zehnte Mehrfamilienhaus wärmegedämmt ist, muss auch in der Zukunft mit höheren Heizkosten gerechnet werden“, warnt Siegmund Chychla, stellvertretender Vorsitzende des MIETERVEREIN ZU HAMBURG.

Bis zum Jahresende müssen die Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2011 beim Mieter vorliegen. Da viele Vermieter nach der letzten Abrechnung die Vorauszahlungen erhöht haben, sind zwar Nachforderungen nicht unbedingt zu erwarten. „Mieter sollten Heiz- und Betriebskostenabrechnungen aber stets – auch wenn diese mit einem Guthaben enden -  überprüfen lassen“, rät Chychla.
Der Bundesweite Heizspiegel ist inklusive eines Gutscheins für ein kostenloses Aktions-Heizgutachten als PDF auf www.mieterverein-hamburg.de verfügbar.

BGH-Urteil: Evangelische Kirche macht Eigenbedarf geltend

Dem beklagten Mieter wurde die Wohnung von der Vermieterin, der als Körperschaft des öffentlichen Rechts organisierten evangelischen Kirchenkreis Düsseldorf, gekündigt. Die Eigenbedarfskündigung wurde darauf gestützt, dass das gesamte Anwesen, einschließlich der vom Mieter gemieteten Wohnung, für die Unterbringung einer Beratungsstelle der Diakonie Düsseldorf e.V. benötigt werde. Der Mieter bestritt das Vorliegen eines Eigenbedarfs, weil der Evangelische Kirchkreis Düsseldorf sich nicht auf den Nutzungsbedarf der Diakonie Düsseldorf e.V. berufen könne, da diese im Verhältnis zu der Vermieterin einer rechtlich selbständige juristische Person sei.

Die von der Vermieterin erhobene Räumungsklage war sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem Landgericht Düsseldorf erfolgreich. Die dagegen gerichtete Revision des Mieters blieb ebenfalls ohne Erfolg (Urteil vom 9. Mai 2012 – VIII ZR 238/11). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zulässig war. Mit der Kündigung verfolgt der Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf nicht nur die Verwirklichung der Interessen der Diakonie Düsseldorf e.V., sondern auch die Durchsetzung der eigenen berechtigten Interessen. Die Diakonie Düsseldorf e.V., die ebenso wie die Vermieterin zum Gesamtkomplex der Evangelischen Kirche im Rheinland gehört, erfüllt für die Düsseldorfer Kirchengemeinden diakonische Aufgaben. Dazu gehört auch die Unterhaltung von Beratungsstellen. Es handelt sich deshalb um eine der Vermieterin „nahestehende juristische Person“, deren Tätigkeit der Erfüllung öffentlicher Aufgaben der Vermieterin dient. Ein eigenes berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Mieter wird aus diesem Umstand abgeleitet.

Kommentar: Die Entscheidung ist schon deshalb problematisch, weil die engen gesetzlichen Voraussetzungen für die Kündigung wegen Eigenbedarfs leichtfertig durch die Bundesrichter erweitert werden und damit der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts gefährdet wird. Wenn weiter berücksichtigt wird, welche Größenordnung Körperschaften des öffentlichen Rechts haben können und wie viele juristische Personen ihnen „nahestehen“, werden die Kündigungsmöglichkeiten für vergleichbare Vermieter fast unübersichtlich. Hinzu kommt, dass die Wohnung gekündigt wurde, damit dort ein Büro eingerichtet werden kann. Aus diesem Grunde ist zu fragen, weshalb der Gesetzgeber das berechtigte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses davon abhängig gemacht hat, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich benötigt.

Mieter-Tipp: Hausrat- und Haftpflichtversicherungen

Auch für Mieter sind eine Hausrat- und eine Haftpflichtversicherung sinnvoll. So schützt die Hausratversicherung vor finanziellen Folgen und Schäden bei Einbruch, Diebstahl, Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasserschäden und Sturm. Versichert ist der gesamte Hausrat, unter Umständen auch Wertsachen und Fahrräder.

Die private Haftpflichtversicherung deckt mögliche Schäden durch geplatzte Wasserschläuche an Spül- oder Waschmaschinen ab, die an Fußböden oder Decken, am Mauerwerk und am Hausrat der Mieter in den darunter oder daneben liegenden Wohnungen entstehen.

Der Vermieter kann aber nicht fordern, dass der Mieter eine Hausratversicherung abschließt. Steht eine derartige Klausel im Mietvertrag, ist sie unwirksam, weil sie für den Mieter völlig überraschend ist.

Die Hausratversicherung des Vermieters muss der Mieter nicht zahlen, auch nicht über die Betriebskostenabrechnung. Lediglich die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Haus selbst sind Betriebskosten, die in die jährliche Betriebskostenabrechnung eingestellt werden dürfen.