Newsletter 3-2021

Aktuell: Wohngeld 2020 in Hamburg - Zahl der Empfänger gestiegen

Am Jahresende 2020 haben 12.960 Haushalte in Hamburg Wohngeld erhalten. Das sind 24 Prozent mehr als ein Jahr zuvor, so das Statistikamt Nord. Der durchschnittliche Wohngeldanspruch pro Monat stieg um 26 Euro auf 211 Euro je Haushalt.

Die Zunahmen bei Empfängerhaushalten und Wohngeldanspruch dürften insbesondere mit den Änderungen im Wohngeldrecht zusammenhängen, mit denen der Gesetzgeber sowohl den Kreis der Berechtigten erweitert als auch die Höhe der Unterstützung angehoben hat.

Wohngeld ist eine von Bund und Ländern getragene Leistung. Es wird Mieterinnen und Mietern bzw. Eigentümerinnen und Eigentümern als Zuschuss für die Aufwendungen für ihren Wohnraum gewährt, wenn die Höhe der Miete oder der Belastung für angemessenen Wohnraum die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Haushalts übersteigt.

Was viele nicht wissen: auch Untermieter haben einen Anspruch auf Wohngeld, sofern die Voraussetzung erfüllt werden.

Das Wohngeld wird auf Antrag bewilligt und wirkt nicht rückwirkend. Zuständig ist in Hamburg die Wohngelddienststelle des jeweiligen Bezirksamtes. Die Antragsstellung ist kostenfrei. Weitere Infos und Formulare finden Sie hier.

 

BGH-Urteil: Klausel über Indexmiete auch ohne Angabe von Basisjahr und Wartezeit wirksam

Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 42/20

Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung einige Fragen zur Indexmiete beantwortet.

Ist mietvertraglich eine Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter alle 12 Monate die Miete anhand des Verbraucherpreisindex anpassen. Dabei braucht er nicht die Zustimmung des Mieters einzuholen, eine einfache schriftliche Mitteilung an den Mieter genügt. Die Mieterhöhung tritt dann zum übernächsten Monat in Kraft.

Durch die Vereinbarung einer Indexmiete droht regelmäßig eine Umgehung der Mietpreisbremse, weil lediglich die Einstiegsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses deren Vorgaben entsprechen muss. Die Miete erhöht sich also im Verlauf des Mietverhältnisses immer weiter. So ist beispielsweise von 2015 bis 2020 der Verbraucherpreisindex um 5,8 % gestiegen. Ohne die Vereinbarung einer Indexmiete wäre eine Mieterhöhung erst dann möglich, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete das Niveau der Einstiegsmiete übersteigt. Bei einer Einstiegsmiete in Höhe von 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete mutmaßlich erst nach 9-10 Jahren.

Der BGH hat nun geurteilt, dass die Vereinbarung einer Indexmiete im Mietvertrag auch dann wirksam ist, wenn ein Basisjahr als Ausgangspunkt für die Berechnung des Verbraucherpreisindex nicht genannt ist. Ebenso unerheblich ist nach dem BGH, wenn in der Vereinbarung kein konkreter Anknüpfungspunkt für die 12-monatige Wartefrist bis zur Erhöhung genannt ist. Somit können auch für den Mieter auf den ersten Blick nur schwer nachvollziehbare Klauseln zur Indexmiete wirksam sein.

Fazit: Bei einem Mietvertrag mit Indexvereinbarung muss sich der Mieter bewusst sein, dass der Vermieter zur jährlichen Erhöhung der Miete berechtigt ist. Selbst bei einer hohen Einstiegsmiete ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen.

Wird dem Mieter eine Indesxmieterhöhung mitgeteilt, prüft der Mieterverein zu Hamburg die Richtigkeit der Berechnung. Selbstverständlich berät der Mieterverein zu Hamburg auch Mieter, die vor dem Abschluss eines Mietvertrags samt Indexmietvereinbarung stehen.

 

Mieter-Tipp: Land unter – was muss der Mieter wissen?

Kommt es durch Überschwemmungen zu Beschädigungen an der Substanz der gemieteten Räumlichkeiten, obliegt deren Beseitigung dem Eigentümer und nicht dem Mieter. Dabei ist es unerheblich, ob diese auf Hochwasser und/oder Starkregen zurückzuführen sind. Solche Naturereignisse zählen mietrechtlich nicht als höhere Gewalt!

Der Vermieter ist zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der gemieteten Räumlichkeiten verpflichtet. Dazu können Arbeiten wie die Trockenlegung sowie die Sanierung von Böden und Wänden gehören. Er ist auch verpflichtet, die Schäden an den mitvermieteten Gegenständen, wie etwa der Küche zu beheben. Ist die Wohnung wegen der Unwetterschäden nicht oder nur eingeschränkt nutzbar, kann der Mieter die Miete mindern. Ist die Wohnung unbewohnbar, kann die Miete um 100 % gekürzt werden.

Die Pflicht des Vermieters erstreckt sich jedoch nicht auf Inventar, welches dem Mieter gehört. Dies muss durch den Mieter selbst geschützt und gegebenenfalls versichert werden. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter kommt erst dann in Betracht, wenn Letzterer mit der Schadensbehebung in Verzug gerät und dem Mieter dadurch weitere Schäden entstehen.

Tritt der Ernstfall ein, muss der Mieter dem Vermieter sämtliche Schäden unverzüglich anzeigen. Hier empfiehlt es sich auch Fotos zu machen. Erhöhen sich die Schäden durch das Unterlassen einer rechtzeitigen Meldung an den Vermieter, kann dieser unter Umständen den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Obwohl Mieter nicht zur Eigenleistung verpflichtet werden können, kann in Notfallsituationen nach Absprache mit dem Vermieter ein eigenes Tätigwerden sinnvoll sein.

Wer in einem gefährdeten Gebiet wohnt, sollte auch schon vorab mit seiner Hausratsversicherung abklären, welche Schäden diese abdeckt.