Newsletter 3/2011

Themen:

  • Aktuell: Wohnungsnot in Hamburg absehbar
  • BGH-Urteil: Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters ohne Anzeige
  • Mieter-Tipp: Umlagefähige Tätigkeiten des Hausmeisters im Rahmen der Nebenkostenabrechnung

Aktuell: Wohnungsnot in Hamburg absehbar – Fertigstellungen ab 1990 als Beweis

Der Wohnungsmarkt in Hamburg ist seit Jahren immer angespannter. Einige sprechen sogar von Wohnungsnot. Dass in Hamburg zu wenige Wohnungen gebaut werden, bestätigen mittlerweile alle politischen Parteien und Akteure des Wohnungsmarktes. „Ein Blick auf die Wohnungsbauzahlen der letzten 20 Jahre (die Zahlen finden Sie hier: www.mieterverein-hamburg.de/statistiken-wohnen-hamburg) zeigt“, so Dr. Eckard Pahlke, Vorsitzender des MIETERVEREIN ZU HAMBURG, „dass der gegenwärtige katastrophale Zustand auf dem Wohnungsmarkt absehbar war.“

Mit dem Regierungswechsel vor gut 10 Jahren hat sich auch die Wohnungsbaupolitik radikal gewandelt. Wurden im Jahr 2000 noch 6502 Wohnungen fertig gestellt, schrumpfte diese Zahl bis auf kleine Ausnahmen von Jahr zu Jahr. Trotz mehrerer „Wohnungsbauoffensiven“ wurden aller Voraussicht nach auch im Jahr 2010 von den angestrebten 6000 Einheiten allenfalls 3200 gebaut.

Es bleibt abzuwarten, wie sich die Situation nach der Bürgerschaftswahl am 20.02.2011 unter einem neuen Senat in Hamburg entwickeln wird. Wie man es nicht machen sollte, wurde in den letzten 10 Jahren unter wechselnden Bausenatoren und Senatorinnen leider eindrucksvoll bewiesen.

Wohnungsbau in Hamburg

Jahr Fertig gestellte Wohnungen* Verantwortlicher Senator
1990 2826 Eugen Wagner, SPD
1991 4582 Eugen Wagner, SPD
1992 7471 Eugen Wagner, SPD
1993 7899 Eugen Wagner, SPD
1994 8601 Eugen Wagner, SPD
1995 9750 Eugen Wagner, SPD
1996 8902 Eugen Wagner, SPD
1997 8099 Eugen Wagner, SPD
1998 8471 Eugen Wagner, SPD
1999 6208 Eugen Wagner, SPD
2000 6502 Eugen Wagner, SPD
2001 5054 Eugen Wagner, SPD, bis Okt. 2001
2002 3711 Mario Mettbach, PRO, später CDU
2003 3862 Mario Mettbach, PRO, später CDU
2004 3893 Dr. Michael Freytag, CDU
2005 3251 Dr. Michael Freytag, CDU
2006 4278 Dr. Michael Freytag, CDU
2007 3173 Axel Gedaschko, CDU
2008 3758 Anja Hajduk, GAL
2009 3587 Anja Hajduk, GAL
2010 voraussichtl. ca. 3200 Anja Hajduk, GAL, bis 30.11.2010

*in Wohn- und Nichtwohngebäuden einschl. Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden (Quelle der Wohnungsbauzahlen 1990 – 2009: Statistikamt Nord)

BGH-Urteil: Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters ohne Anzeige

Wegen großflächigem Schimmelbefall in ihrer Wohnung haben die Mieter die Miete monatelang überhaupt nicht gezahlt, ohne den Vermieter zu informieren. Daraufhin kündigte der Vermieter das Verhältnis fristlos.

Zu Recht, wie der BGH entschieden hat. Die Zurückbehaltung der Miete war unzulässig, weil die Mieter vorher den Vermieter über die Mängel der Mietsache hätten informieren müssen. Das dem Mieter gesetzlich zugebilligte Zurückbehaltungsrecht diene dazu, in dem vorliegenden Fall auf den Vermieter Druck zur Erfüllung der Pflicht zur Instandsetzung der Mietsache auszuüben. Wenn aber dem Vermieter der Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion nicht erfüllen. Der Mieter durfte somit erst die nach der Anzeige fällig werdenden Mieten zurückbehalten (Urteil vom 03.11.2010 - VIII ZR 330/09).

Die – in Hinblick auf das Zurückbehaltungsrecht des Mieters – gesetzeskonforme Entscheidung des BGH zeigt wieder einmal, dass leichtsinnige Fehler und falsche Rechtsanwendung zum Verlust der Wohnung führen können.

Mieter-Tipp: Umlagefähige Tätigkeiten des Hausmeisters im Rahmen der Nebenkostenabrechnung

Hausmeisterkosten sind Betriebskosten, die der Mieter zahlen muss, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Der Vermieter darf aber nur die Kosten umlegen, die für typische Hausmeisterarbeiten angefallen sind, wie zum Beispiel Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Winterdienst, Gartenpflege und Bedienung bzw. Überwachung technischer Anlagen, wie Heizung oder Aufzug.

Ist der Hausmeister, wie häufig anzutreffen, „Mädchen für alles“ und ist er vor Ort auch für kleinere Reparaturen zuständig oder übernimmt er auch noch Verwaltungsaufgaben, können diese Kosten nicht auf die Mieter des Hauses umgelegt werden. Reparatur- und Verwaltungskosten sind nie Betriebskosten, auch dann nicht, wenn diese Arbeiten ein Hausmeister erledigt. Das bedeutet, der Vermieter muss in der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten für den Hausmeister aufführen und hiervon dann die anteiligen Kosten für Verwaltungs- und Reparaturarbeiten abziehen.

Wichtig: Der Mieter braucht es nicht zu akzeptieren, wenn für Verwaltungs- und Reparaturarbeiten lediglich ein pauschaler Betrag abgezogen wurde, z.B. 10 %. Meldet er Zweifel an, muss die Aufteilung der Kosten erläutert werden. Der Vermieter muss dann aufschlüsseln, welche Kostenanteile er umgelegt hat und welche nicht. Die Aufteilung hat sich nach dem Zeitaufwand des Hausmeisters für die einzelnen Arbeiten zur richten (BGH, Versäumnisurteil vom 20.Februar 2008 – VIII ZR 27/07).

Weitere Tipps rund um das Thema Nebenkosten finden Sie hier (Link Merkblatt 14).merkblatt-14-nebenkosten.pdf