Newsletter 02-2020

Aktuell: VONOVIA-Mieter/innen fordern korrekte und transparente Abrechnungen

Ein breites Bündnis aus Mietervereinen und Initiativen fordert die Vonovia in einem offenen Brief auf, ihren bisherigen Umgang mit der Erstellung von Betriebs- und Heizkostenabrechnungen sowie von Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen aufzugeben.

Sowohl bei den als Betriebskosten abgerechneten Leistungen als auch bei den Bauleistungen für Modernisierungsmaßnahmen setzt die Vonovia immer mehr auf konzernbeherrschte Tochterunternehmen, die ihre Gewinne an die Konzernholding abführen. Die konzernintern ausgestellten Rechnungen ermöglichen es der Vonovia, nicht offen gelegte Gewinnmargen und Managementkosten im Konzerngefüge zu verschieben und auf die Mieter abzuwälzen.

In Hamburg und Umgebung bewirtschaftet die Vonovia rund 12.000 Wohnungen. Viele Bestände waren ursprünglich gemeinnützig errichtete Wohnungen für Arbeiter und Angestellte, etwa der Deutschen Bahn. Sie liegen im gesamten Stadtgebiet. Große zusammenhängende Bestände gibt es in Allermöhe, Eidelstedt, Fuhlsbüttel, Rissen, Steilshoop, Stellingen und Wilhelmsburg.

Durch Modernisierungs- und andere Maßnahmen hat die Vonovia die Mieten vieler Wohnungen in den vergangenen Jahren zum Teil um mehr als 50% erhöht. Dies schlägt sich auch auf den Mietenspiegel nieder, der unablässig steigt. Die Vonovia trägt damit zum Verlust günstigen Wohnraums insbesondere in diesen Stadtteilen, aber auch in ganz Hamburg, bei.

Im Hamburger Umland gibt es unter anderem Bestände in Buchholz, Buxtehude, Elmshorn, Neu Wulmstorf, Pinneberg, Seevetal und Tornesch.

Der Mieterverein zu Hamburg vertritt seit Jahren zahlreiche Mieterhaushalte gegenüber der Vonovia wegen unklarer Betriebskosten und intransparenter Mieterhöhungen nach Modernisierungen. Dabei konnte in vielen Fällen erhebliche Gutschriften durchgesetzt werden. Leider hat sich die Vonovia trotz zahlreicher Gespräche nicht bereitgefunden, eine flächendeckende Lösung für alle Mieter zu vereinbaren. Daher ist es nach wie vor notwendig, Korrekturen im Einzelfall durchzusetzen.

 

BGH-Urteil: Anerkennung der Betriebskosten durch Mieter schließt Einwendungen aus  

Urteil vom 28. Oktober 2020 – VIII ZR 230/19

Der Mieter weigerte sich zunächst, eine nach seiner Ansicht unwirksame Betriebskostenabrechnung anzuerkennen. Im Zuge eines späteren Räumungsverfahrens gewährte die Vermieterin ihm eine Verlängerung des Mietverhältnisses bis Ende April 2017. Kurz vor Monatsende bat der Mieter um eine weitere Verlängerung. Diese wurde von der Vermieterin für Mai und Juni gegen eine Nutzungsentschädigung in Höhe von jeweils 190 Euro sowie Zahlung der noch ausstehenden Nebenkosten in Höhe von rund 1.600 Euro gewährt. Der Mieter nahm das Angebot ausdrücklich an und zog Anfang Juli aus, ohne jedoch die zugesagte Zahlung zu leisten. Er hielt die Vereinbarung für unwirksam, da keine wirksame Betriebskostenabrechnung vorläge. Das Amts- sowie auch das Landgericht verurteilten den Mieter zur Zahlung.

Der Bundesgerichtshof entschied ebenfalls zugunsten der Vermieterin. Wegen der konkreten Zusage bezüglich der Begleichung der Strom- und Wasserkosten habe eine wirksame Vereinbarung vorgelegen. Eventuell formelle oder inhaltliche Fehler der Abrechnung seien hierbei unerheblich. Zwar habe ein Mieter laut Gesetz generell ein Jahr Zeit, gegen eine Abrechnung Einwände zu erheben – eine Verkürzung dieser Einwendungsfrist sei daher grundsätzlich zu Lasten der Mieter ausgeschlossen. Anders im vorliegenden Fall: hier habe der Mieter die Schuld ausdrücklich anerkannt, um sich im gleichen Zuge einen Vorteil, nämlich die Verlängerung der begehrten Wohndauer, zu verschaffen. Er sei daher nicht schutzwürdig gewesen und an seine schriftliche Zahlungszusage gebunden.

Kommentar: Die Entscheidung ist nachvollziehbar. Gleichzeitig kann sie sich jedoch lediglich auf vergleichbare Sachverhalte beschränken, bei denen die Mieter eine Zahlung auf eine an sich strittige und mithin nicht anerkannte Forderung leisten, um sich einen anderweitigen konkreten Vorteil, wie hier die Verlängerung einer Räumungsfrist, zu verschaffen. In allen anderen Fällen kann daher grundsätzlich eine Zahlungszusage oder kommentarlose Zahlung auf eine Forderung, beziehungsweise auch die Annahme eines Guthabens nicht ohne weiteres eine Verkürzung der Prüfungsmöglichkeit innerhalb der Einjahresfrist zur Folge haben.

 

Mieter-Tipp: Kündigungsausschluss beachten

Bei Neuvertragsabschlüssen werden Mieter verstärkt gedrängt, einen beiderseitigen Kündigungsausschluss der Vertragsparteien zu akzeptieren. Bei diesen unbefristeten Verträgen dürfen beide Parteien erst nach Ablauf des festgelegten Zeitraumes das Mietverhältnis kündigen.

Das Kündigungsrecht für Mieter und Vermieter kann danach für bis zu 4 Jahre ausgeschlossen werden. Folge ist, dass Mieter auch bei diesem unbefristeten Mietvertrag für die Dauer des vereinbarten Kündigungsausschlusses nicht kündigen können. Sie sind an die Wohnung gebunden. Ist die Zeitspanne länger, ist der Kündigungsausschluss von Anfang an unwirksam. Die Frist von 4 Jahren wird ab Vertragsschluss, nicht ab Einzug gerechnet. Die Kündigung muss unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist zum Ende des 4. Jahres möglich sein. Vertragsklauseln, die bestimmen, dass der Mieter frühestens nach 4 Jahren kündigen kann, sind deshalb unwirksam.

Demgegenüber hat ein normaler unbefristeter Mietvertrag kein vorab bestimmtes Vertragsende.  Mieter können den unbefristeten Mietvertrag jederzeit und ohne Angabe von Gründen ordentlich mit einer Frist von 3 Monaten.

Unserem laufend aktualisierten Kündigungskalender können Sie die jeweiligen Termine für eine ordentliche Kündigung entnehmen:

Kündigungskalender

Das Gegenstück zu einem unbefristeten Mietvertrag ist der Zeitmietvertrag. Hier wird bei Vertragsabschluss vereinbart, wann der Vertrag endet, ohne dass gekündigt werden muss. Die Befristung eines Zeitmietvertrages ist nur dann wirksam, wenn sich die Befristung auf die im Gesetz genannten Gründe stützt. Während der Laufzeit des Zeitmietvertrages kann weder der Vermieter noch der Mieter kündigen.