Newsletter 2/2009

Mieterverein Hamburg

Themen

  • Bundesgerichtshof: Verspäteter Zugang der Nebenkostenabrechnung
  • Heizkostenverordnung: Mieterverdummung geht weiter

BGH zur Nebenkostenabrechnung: Nur Zugang zählt

Die rechtzeitige Absendung einer Nebenkostenabrechnung hilft dem Vermieter nicht, wenn er nicht beweisen kann, dass die Abrechnung dem Mieter innerhalb der 12-monatigen Abrechnungsfrist zugegangen ist. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB bestimmt, dass die Abrechnung dem Mieter innerhalb von 12 Monaten, gerechnet ab Ende des Abrechnungszeitraums, „mitzuteilen ist“. Das bedeutet, dass sie dem Mieter innerhalb der Frist vorliegen muss. Das entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 21.1.2009 (VIII ZR 107/08).

Im zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter die Abrechnung für das vorangegangene Kalenderjahr am 21. Dezember zur Post gegeben. Der Mieter bestritt, sie erhalten zu haben. Der Vermieter wurde mit seiner Nebenkosten-Nachforderung abgewiesen. Der BGH bestätigte seine Rechtsprechung, dass die Aufgabe eines Briefes bei der Post keinen Anscheinsbeweis dafür begründet, dass er dem Empfänger auch zugegangen ist.

Die Entscheidung hat erhebliche Bedeutung für Mieter: Sofern die Abrechnung nicht rechtzeitig zugeht, ist der Vermieter mit einer Nachforderung ausgeschlossen. Ein etwaiges Guthaben steht dem Mieter allerdings zu. Einige Hinweise hatten wir bereits mit dem Newsletter 1/2009 gegeben.

Mietertipp

Trifft die Abrechnung erst nach mehr als 1 Jahr bei Ihnen ein, so notieren Sie das genaue Zugangsdatum und bewahren Sie den Briefumschlag auf. Lassen Sie sich im Zweifelsfall vom Mieterverein beraten, ob der Vermieter die Frist versäumt hat. Die Frist gilt übrigens auch dann, wenn der Vermieter zunächst fristgemäß eine völlig unzulängliche und unverständliche Abrechnung geschickt hatte. Eine Nachbesserung hat dann ebenfalls innerhalb der 1-Jahres-Frist zu erfolgen, wenn der Vermieter den Verlust seiner Nachforderung vermeiden will. Inhaltliche Fehler kann der Vermieter aber auch nach Fristablauf noch korrigieren. Die Unterscheidung, ob eine Abrechnung „formell“ oder nur inhaltlich fehlerhaft ist, ist oft nicht einfach.

In einem Urteil vom 19. November 2008 – VIII ZR 295/07 – hat der BGH übrigens erneut die wesentlichen Bestandteile einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung genannt:

  • eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • die Angabe – und erforderlichenfalls die Erläuterung
  • der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
  • die Berechnung des Anteils des Mieters und
  • den Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen.

Fehlt einer dieser Bestandteile in einer Abrechnung, so bedeutet das:

  1. eine eventuelle Nachforderung ist – ganz oder teilweise – nicht fällig;
  2. eine Ergänzung kann zwar auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch erfolgen, die Nachforderung bleibt aber ausgeschlossen.

Heizkostenverordnung geändert

Die Heizkostenverordnung, die die Pflicht zur so genannten verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung in zentral beheizten Mehrfamilienhäusern regelt, ist in mehreren Punkten geändert worden, die sich allerdings im Wesentlichen erst bei Abrechnungen ab 2010 auswirken werden.

Aktuell und ab sofort wirksam ist die Neuerung, dass dem Mieter das Ergebnis der Ablesung innerhalb eines Monats mitzuteilen ist. Damit hat der Verordnunggeber auf die Tatsache reagiert, dass viele Servicefirmen dazu übergegangen sind, den Mietern bei der Jahresablesung keinen Ablesebeleg mehr zu erteilen. Auf den ersten Blick hört sich der neue Paragraf gut an, aber es gibt eine Reihe von Ausnahmen. Die Neuregelung läuft deswegen weitgehend leer. Insbesondere besteht nach wie vor die Gefahr, dass wenn der Mieter schließlich seine Abrechnung erhält, er nichts mehr kontrollieren geschweige denn eine Falschablesung oder Geräte-Fehlfunktion beweisen kann.

Mietertipp

Misstrauen ist bei jeder Form von Ablesung angebracht, bei der der Mieter nicht sofort die Richtigkeit kontrollieren kann. Tipps des Mietervereins zu Hamburg, was man bei der Ablesung beachten sollte, können Sie hier nachlesen: MieterJournal 4/2008, Seite 2.

Die neugefasste Heizkostenverordnung ist nachzulesen unter:
http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/heizkostenv/gesamt.pdf.