Newsletter Januar/2022

Aktuell: Änderung der Heizkostenverordnung: mehr Transparenz hat ihren Preis

Zurzeit bekommen viele Mieterinnen und Mieter Post von ihren Vermietern, die sie über eine neue Gebühr im Zusammenhang mit ihrer Heizkostenabrechnung informiert. Eine Änderung der Heizkostenverordnung, die zum 1. Dezember 2021 in Kraft getreten ist, verpflichtet Vermieter die Mieterinnen und Mieter jeden Monat über ihren Verbrauch aufzuklären, sofern fernablesbare Messgeräte vorhanden sind. Trifft dies nicht zu, müssen diese bis Ende 2026 nachgerüstet werden.

Folgende Mindestangaben müssen mitgeteilt werden:

  • Verbrauch des Nutzers im letzten Monat in Kilowattstunden,
  • ein Vergleich dieses Verbrauchs mit dem Verbrauch des Vormonats desselben Mieters sowie mit dem entsprechenden Monat des Vorjahres desselben Mieters und
  • ein Vergleich mit dem Durchschnittsverbrauch in der Liegenschaft oder der Nutzergruppe.

Die Kosten für diesen zusätzlichen Service, der meist an externe Dienstleister ausgelagert wird, dürfen Vermieter über die Betriebskostenabrechnung umlegen. Hamburgs größte Vermieterin, die städtische Saga Unternehmensgruppe, informiert derzeit ihre Mieterinnen und Mieter darüber, dass zukünftig jährlich Mehrkosten in Höhe von bis zu 7 Euro auf sie zukommen werden.

Die Novelle der Heizkostenverordnung basiert auf Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie, die nun in deutsches Recht umgesetzt wurde.

Mieterverein-Geschäftsführer Rolf Bosse begrüßt die zusätzliche Transparenz für Mieterinnen und Mieter. „Es kommt aber auch darauf an, dass die Kosten der Bereitstellung der Daten in einem angemessenen Rahmen bleiben. Messdienstleister dürfen keine überhöhten Gebühren verlangen. Wir werden die Entwicklung der Kosten beobachten und die Betriebskostenabrechnungen unserer Mitglieder genau prüfen“, sagt Bosse. Denn auch die Kosten der Messdienstleister stünden immer wieder in der Kritik, so dass der Mieterverein auch in Bezug auf deren Vergütung mehr Transparenz fordert.

BGH-Urteil: Betriebskosten im Vermietungskonzern

Urteil vom 27.10.2021 - VIII ZR 114/21

Urteil vom 27.10.2021 - VIII ZR 102/21

Der Bundesgerichtshof hat mit diesen beiden Entscheidungen Grundlagen für die Abrechnung von Betriebskosten im Vermietungskonzern am Beispiel der Vonovia gelegt.

Zum Hintergrund: Die immer komplexer werdenden Strukturen von Konzernvermietern wie Vonovia haben Folgen für die Überprüfbarkeit von Betriebskostenabrechnungen. Konzernvermieter sind Firmengruppen, die die ursprünglichen Funktionen des Vermieters (Eigentümerfunktion, Immobilienunterhalter, Verwalter und Entscheidungsträger) auf verschiedene juristische Personen aufteilen. Sie beinhalten mindestens eine immobilienhaltende Tochtergesellschaft, mit der auch Mietverträge geschlossen werden. Die immobilienunterhaltenden Funktionen werden in weitere Tochtergesellschaften verlagert. Eine Tochtergesellschaft ist für die Verwaltung der Immobilien inklusive der Abrechnung der Betriebskosten zuständig. Führt die Tochtergesellschaft betriebskostenrelevante Arbeiten wie zum Beispiel Hausmeisterdienste durch, kann sie sich weiterer Subunternehmer bedienen und dafür Verträge abschließen. Die Konzernmuttergesellschaft als Entscheidungsträgerin hat dabei regelmäßig die vollständige Kontrolle.

Bei der Überprüfung der Umlagefähigkeit der Betriebskosten stellt sich die Frage, ob der Mieter neben den Verträgen zwischen immobilienhaltender und immobilienunterhaltender Gesellschaft auch die geschlossenen Verträge zwischen der immobilienunterhaltenden Gesellschaft und dem Subunternehmen prüfen darf. So könnte geprüft werden, ob nur die tatsächlichen Kosten für die Dienstleistung abgerechnet wurden, oder ob der Konzern womöglich satte Gewinne auf Kosten der Mieter erwirtschaftet.

Der Bundesgerichtshof hat diesen Anspruch nicht uneingeschränkt bejaht. Dabei ging er davon aus, dass bei rechtlicher Selbständigkeit der einzelnen Konzerngesellschaften grundsätzlich keine Pflicht zur Vorlage der Verträge mit dem Subunternehmen bestehe.

Kommentar: Die nähere Auseinandersetzung mit dem Firmengeflecht der Vonovia und anderer im Konzern organisierter Vermieter zeigt deutlich, dass die vom BGH angenommene Selbständigkeit der Tochtergesellschaften nicht gegeben ist. Damit bedarf die Klärung des Umfangs des Anspruchs auf Belegeinsicht des Mieters in solchen Fällen weiterer Grundsatzentscheidungen. Gleichwohl verbucht die Vonovia die Entscheidung des BGH VIII ZR 102/21 als Beleg für die generelle Zulässigkeit ihrer Abrechnungspraxis. Dieses Missverständnis kann bei oberflächlicher Befassung mit der Materie durchaus entstehen. Für die Mieter ist es daher umso wichtiger, im Rahmen ihrer Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen von Konzernvermietern auch die organisatorischen Strukturen und Zusammenhänge aufzuzeigen, damit ein dann mit der Sache befasstes Gericht zu tatsächlich und rechtlich korrekten Ergebnissen kommt.

Mieter-Tipp: Mieterhöhung immer prüfen!

Kaum ist der neue Mietenspiegel veröffentlicht, schon finden viele Hamburger Mieterinnen und Mieter wieder ein Mieterhöhungsschreiben in ihrem Briefkasten. Jede Mieterhöhung sollte genau geprüft werden. Die Juristinnen und Juristen des Mietervereins zu Hamburg unterstützen Sie gerne dabei.

Darauf sollten Sie achten:

  • Eine Mieterhöhung ist vertraglich dann ausgeschlossen, wenn es sich beispielsweise um einen Mietvertrag mit Staffel- oder Indexmietenregelung handelt.
  • Voraussetzung für eine Mieterhöhung ist, dass die Miete seit mindestens einem Jahr unverändert ist.
  • Die verlangte Miete darf die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigen.
  • Das Erhöhungsbegehren muss eine Begründung enthalten, für die meisten Hamburger Wohnungen ist der Mietenspiegel maßgeblich.
  • Die Kappungsgrenze muss berücksichtigt werden, das heißt: Die Grundmiete darf in drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent erhöht werden.
  • Sie müssen dazu aufgefordert werden, der Mieterhöhung fristgerecht zuzustimmen.
  • Eine vollständige oder teilweise Zustimmung zu einer berechtigten Mieterhöhung ist bis Ende des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung abzugeben.

Unser kostenloser Mieterhöhungs-Online-Check liefert Ihnen eine erste Orientierung, ob die geforderte Mieterhöhung gerechtfertigt ist.