Wohnfläche / 20-prozentige Unterschreitung

Eine 20-prozentige Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche stellt keinen Mangel dar, wenn die Angaben unverbindlich sind.

BGH, Urteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers in Potsdam. Im Mietvertrag heißt es zum Mietgegenstand: „Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 Quadratmeter beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Feststellung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“

Mit der Klage macht der Vermieter die Zahlung von rückständigen Mieten und Betriebskosten geltend. Weil die Wohnung lediglich 42,98 Quadratmeter, und somit um 22 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben ist, beruft sich die Mieterin auf Mietminderung wegen Flächenunterschreitung. Darüber hinaus hat sie mit einem vermeintlichen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten die Aufrechnung gegen die Klagforderung erklärt.

Das Amtsgericht hat die Minderung im Grundsatz für berechtigt gehalten und die Zahlungsklage überwiegend abgewiesen. Auf die Berufung des Vermieters hat das Landgericht Potsdam das Recht einer Mieterin auf Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung verneint und der Klage stattgegeben.

Die Revision der Mieterin blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel wegen einer Wohnflächenunterschreitung um mehr als zehn Prozent nicht vorliegt, weil die Angaben zur Wohnungsgröße nicht als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist. Die Angaben der Quadratmeterzahl soll nach dem Mietvertrag nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen. Der räumliche Umfang der Mietsache soll sich vielmehr aus der Angabe der vermieten Räume ergeben. Eine zur Reduzierung der Miete berechtigende Flächenabweichung liegt somit nicht vor.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur falschen Angabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag wird immer problematischer. Zunächst haben die Karlsruher Richter Falschangaben der Wohnungsgröße um bis zu zehn Prozent praktisch legalisiert. Mit der aktuellen Entscheidung soll sogar eine Flächenunterschreitung von 22 Prozent ohne Sanktionen bleiben, wenn die grundsätzlich durch die Vermieterseite vorgelegten Mietverträge darauf hinweisen, dass die Größenangaben unbedeutend sind. Hätten sich die hohen Richter die naheliegende Frage gestellt, welchen Grund ein Vermieter haben könnte, die angebotene Wohnung um über 20 Prozent größer zu machen, als sie tatsächlich ist, wäre die Entscheidung möglicherweise etwas lebensnäher ausgefallen.