Verweigerte Erlaubnis zur Untervermietung/ Schadensersatz

BGH, Urteil vom 11. Juni 2014- VIII ZR 349/13

Verweigert der Vermieter pflichtwidrig dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung, kann der Mieter Schadensersatz für den entgangenen Untermietzinses geltend machen.

Die Mieter bewohnten seit 2001 eine Dreizimmerwohnung der Vermieterin in Hamburg. Wegen einer befristeten mehrjährigen Arbeitstätigkeit hielten sich die Mieter seit November 2010 in Kanada auf. Im August 2010 teilten sie der Vermieterseite mit, die Wohnung – mit Ausnahme eines von ihnen weiter genutzten Zimmers – ab November 2010 voraussichtlich für zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin vermieten zu wollen, weil sie sich in dieser Zeit berufsbedingt im Ausland aufhalten würden. Die Vermieterin verweigerte die Zustimmung zur Untervermietung. Auf Antrag der Mieter verurteilte das Amtsgericht Hamburg die Vermieterin, die Untervermietung von zwei Zimmern der Wohnung bis Ende 2012 an die Mietinteressentin zu gestatten. Daraufhin verlangten die Mieter von der Vermieterin die Zahlung der entgangenen Untermiete vom November 2010 bis Oktober 2011 in Höhe von 7.475 Euro. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Hamburg haben der Klage stattgegeben. Die Revision der Vermieterin blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass der Wunsch der Mieter im Hinblick auf eine befristete Arbeitstätigkeit im Ausland von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung darstellt. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Mieter nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnahmen und auch dieses während ihres Auslandsaufenthalts nur gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wollten. Ein „Überlassen eines Teils des Wohnraums an Dritte“ ist im Sinne des Gesetzes dann anzunehmen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Ausreichend dafür ist, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um dort Einrichtungsgegenstände zu lagern oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen. Da die Vermieterin pflichtwidrig den Mietern die Erlaubnis zur Untervermietung verweigerte, hat sie Schadensersatz in der geltend gemachten Höhe zu leisten.

Kommentar: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist richtig und für Mieter von großer Bedeutung. Es bleibt zu hoffen, dass damit endlich die unlautere Praxis vieler Vermieter beendet wird, den Mietern trotz Vorliegens eines berechtigten Interesses die Erlaubnis zur Untervermietung zu verweigern. In der Vergangenheit haben zahlreiche Mieter aus Angst vor einer Kündigung trotz der rechtswidrigen Weigerung der Vermieterseite auf die Untervermietung verzichtet oder die Wohnung vorschnell gekündigt und dadurch finanzielle Einbußen (etwa Ausfall der Untermiete) in Kauf genommen. Mit der Entscheidung wird auch der ausbildungs- oder berufsbedingten erhöhten Mobilität der Bürger Rechnung getragen, der insbesondere bei den sehr angespannten Wohnungsmärkten in den Ballungsräumen eine nicht zu unterschätzende Bedeutung zukommt. Angesichts eines erheblichen finanziellen Risikos, welches die Vermieter eingehen, wenn sie die Untervermietung zu Unrecht verweigern, ist zu erwarten, dass in der Zukunft bei einem berechtigten Untermietbegehren die Vermieter den Mietern keine Steine in den Weg legen werden.