Untervermietung ohne Erlaubnis/ Rechtsmissbräuchliche Kündigung

BGH, Urteil vom 07. Februar 2011 – VIII ZR 74/10

Grundsätzlich bedarf die Untervermietung der Erlaubnis des Vermieters. Hat der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, muss diese gegebenenfalls klagweise geltend gemacht werden. Allerdings sind immer die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.

Die Parteien des Rechtsstreits verbindet ein Mietvertrag über eine Wohnung in Frankfurt am Main, welcher u.a. den Austausch der Untermieter durch die Mieterin von der schriftlichen Einwilligung der Vermieter abhängig macht. Nachdem die Mieterin rechtzeitig vergeblich um die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers unter Benennung der fraglichen Person nachgesucht hat, sah sie sich gezwungen, die Untervermietung ohne Erlaubnis vorzunehmen. Diesen Umstand haben die Vermieter zum Anlass genommen, das Mietverhältnis zu kündigen. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Frankfurt am Main sahen in dem Verhalten der Mieterin einen Vertragsverstoß an, der die Kündigung rechtfertigte. Dem gegenüber hat die Revision der Mieterin Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, seine vertraglichen Pflichten auch dann verletzt, wenn er im Ergebnis einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis hat. Die Würdigung der Umstände des vorliegenden Falles führen aber nach Auffassung der Bundesrichter dazu, dass der Vertragsverletzung der Mieterin ein die Kündigung durch die Vermieter rechtfertigendes Gewicht nicht zugebilligt wird. Denn erst der in der Nichterteilung der Erlaubnis zur Untervermietung liegende Vertragsverstoß der Vermieter hat die Mieterin in die „Zwangslage“ gebracht, sich pflichtwidrig zu verhalten und ohne eine Erlaubnis unterzuvermieten. Beim Abwarten bis zum Erlass eines die vertragswidrig nicht erteilte Untervermietungserlaubnis ersetzenden rechtskräftigen Urteils wären der Mieterin in der Zwischenzeit Einnahmen aus der Untermiete entgangen und der potentielle Untermieter hätte das Interesse an der Untervermietung verloren. Dieser Umstand führt dazu, dass es schon zweifelhaft ist, ob überhaupt noch von einem die Kündigung rechtfertigenden vertragswidrigen Verhalten der Mieterin gesprochen werden kann. Dies kann aber dahingestellt bleiben, weil es den Beklagten wegen des Verbots eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt war, sich bei dem Ausspruch der Kündigung auf das Fehlen einer Erlaubnis zu berufen, die sie hätten erteilen müssen, wenn sie sich selbst vertragsgemäß verhalten hätten.

Die Entscheidung des BGH zeigt wieder einmal, auf welch „dünnem Eis“ sich Mieter bewegen, die trotz der Nichterteilung einer ihnen zustehenden Untermieterlaubnis ein Teil ihrer Wohnung untervermieten. Möge die Entscheidung des BGH dazu beitragen, dass die Vermieterseite angehalten wird, die den Mietern zustehende Genehmigung zur Untervermietung zeitnah zu erteilen. Damit wird sichergestellt, dass unnötige, das Mietverhältnis belastende gerichtliche Auseinandersetzungen, vermieden werden können.