Sicherheitszuschläge auf Nebenkostenabrechnungen

BGH, Urteil vom 28. September 2011- VIII ZR 294/10

Grundlage einer Erhöhung der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen ist stets die Vorjahresabrechnung. Endet diese mit einer Nachforderung, kann der Vermieter die Vorauszahlungen entsprechend erhöhen. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag darf im Hinblick auf die von ihm prognostizierte Kostensteigerung nicht festgesetzt werden.

Die Vermieterin rechnete gegenüber dem in Berlin-Schöneberg wohnenden Mietern über die Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin. Deshalb forderte sie die Anpassung der künftigen monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie das Ergebnis der Abrechnung durch zwölf Monate teilte und um einen Sicherheitszuschlag von 10% erhöhte. Weil die Mieter das nicht akzeptieren wollten und die Vermieterin die erhöhten Vorauszahlungen verlangte, sind die Mieter der Vermieterin mit einer Feststellungsklage entgegengetreten. Sowohl das Amtsgericht Schöneberg als auch das Landgericht Berlin haben der Klage der Mieter stattgegeben. Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin ist ebenfalls ohne Erfolg geblieben. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung festgestellt, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann angemessen ist, wenn sie auf dem voraussichtlichen tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Höhe der Vorauszahlung ist grundsätzlich die letzte Betriebskostenabrechnung. Insoweit besteht kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerung für einzelne Betriebskostenarten gerechtfertigt 10%igen Sicherheitszuschlag.