Mietsicherheit / Haftung des Vermieters

BGH, Urteil vom 1. Juni 2011 – VIII ZR 304/10

Die Mieterin begehrt von der Vermieterin die Rückzahlung der Kaution, nachdem das Mietverhältnis im Mai 2009 endete. Das Mietverhältnis war im Jahr 1987 mit dem damaligen Vermieter begründet worden, der auch die vereinbarte Mietsicherheit erhalten hat. Im Jahr 1993 wurde das Mietobjekt erstmals veräußert, ohne dass feststeht, ob die Mietsicherheit weitergeleitet wurde. Ein weiterer Eigentumswechsel folgte im Jahr 2004 im Wege einer Zwangsversteigerung. Die jetzige Vermieterin hat die Wohnung im Jahr 2005 gekauft. Die Vermieterin verweigerte die Rückzahlung der Kaution mit dem Hinweis darauf, dass vor 2001 der Vermieter zur Rückzahlung einer Kaution nur dann verpflichtet war, wenn er diese auch von dem Rechtsvorgänger erhalten hat. Da dies nicht feststeht und sie nur in die Rechte des damaligen Eigentümers treten kann, ist sie nicht verpflichtet, entsprechend der nach 2001 geendeten Rechtslage für die Kaution einzustehen. Nachdem die Mieterin sowohl vor dem Amtsgericht Wilhelmshaven als auch Landgericht Oldenburg unterlegen war, konnte sie sich mit ihrer Revision durchsetzen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es nicht darauf ankommt, ob der ursprüngliche Vermieter die Kaution bei der Veräußerung im Jahr 1993 an den Erwerber weitergeleitet hat. Maßgeblich ist vielmehr, dass die beklagte Vermieterin das Objekt erst 2005 erworben und deshalb entsprechend der seit 2001 geendeten Rechtslage in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten eingetreten ist. Es kommt insoweit nicht darauf an, ob die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter an sie weitergeleitet worden ist.

Der Bundesgerichtshof weist zutreffend darauf hin, dass die seit 2001 geltende Norm des § 566 a BGB den Mietern Schwierigkeiten bei der Durchsetzung der Kautionsansprüche gegenüber dem unter Umständen schon lange aus dem Mietverhältnis ausgeschiedenen Vermieter ersparen will. Dieses Ergebnis ist auch nicht unbillig, weil der Erwerber eines Mietobjektes schon bei Abschluss des Kaufvertrages dafür Sorge tragen kann, dass ihm entweder die Kaution ausgehändigt oder die Kaution des Mieters bei der Preisgestaltung entsprechend berücksichtigt wird. Nichts anderes gilt auch bei der Zwangsversteigerung, in der der Erwerber die Kaution bei der Kalkulation seines Gebots berücksichtigen kann. Festzuhalten ist allerdings, dass die vorteilhafte Position des Mieters nur für die Erwerbsfälle gilt, die nach 2001 erfolgt sind.