Mietsicherheit / Erneute Leistung an neuen Vermieter

Die Mietkaution, die der Mieter beim Beginn des Mietverhältnisses an seinen Vermieter gezahlt hat, geht bei einem Eigentümerwechsel kraft Gesetz, das heißt automatisch, auf den neuen Eigentümer über. Der neue Eigentümer und Vermieter hat daher keinen Anspruch gegen den Mieter auf erneute Zahlung einer Mietkaution. Anders nur dann, wenn der alte Vermieter anlässlich des Eigentümerwechsels die Kaution dem Mieter ausnahmsweise zurückgegeben hat.

BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 – VIII ZR 206/10

Der beklagte Mieter hat in Erfüllung seiner Verpflichtung aus dem Mietvertrag im August 2000 bei der Berliner Sparkasse ein Kautionskonto eröffnet und anschließend zu Gunsten seines damaligen Vermieters verpfändet. Die Klägerin kaufte das Grundstück im März 2007 und wurde anschließend als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Im fraglichen Kaufvertrag wurde u.a. geregelt, dass der Verkäufer die Mieter schriftlich vom Verkauf unterrichtet und deren Zustimmung zur Übertragung der Sicherheiten einholen wird. Aus diesem Grunde wurde der Mieter aufgefordert, der Übertragung der Kaution auf die neue Vermieterin zuzustimmen. Nachdem der Mieter seine Zustimmung nicht abgegeben hat, wurde das verpfändete Kautionsguthaben freigegeben und der Mieter aufgefordert, gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung ein neues Kautionskonto zu eröffnen und zu Gunsten der neuen Vermieterin zu verpfänden. Obwohl der Mieter zunächst sein Einverständnis signalisierte, lehnte er später die Leistung der Kaution an die neue Vermieterin mit der Begründung ab, der ursprüngliche Vermieter habe mit der Freigab der Kaution auf die Stellung der Kaution verzichtet.

Die Klage der Vermieterin blieb zunächst bei dem Amtsgericht Berlin-Mitte ohne Erfolg. Auf die Berufung der Vermieterin hat das Landgericht Berlin den Mieter verurteilt, die mietvertraglich geschuldete Stellung der Kaution auch gegenüber der neuen Vermieterin zu erbringen. Die vom Mieter eingelegte Revision hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass grundsätzlich kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution besteht, wenn der Mieter die Kaution an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Dies folgt daraus, dass der Erwerber Kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintritt. Auch ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, der Übertragung der Kaution auf den Erwerber zuzustimmen. Denn einer solchen Zustimmung des Mieters bedarf es in der Regel nicht, weil der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintritt. Im vorliegenden Fall war der Mieter jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet, der Übertragung der Kaution auf den neuen Vermieter zuzustimmen. Dies ergibt sich daraus, dass er einer Übertrag der an den alten Vermieter abgegebenen Verpfändungserklärung auf die neue Vermieterin nicht zugestimmt hatte und aus diesem Grunde die Kaution zurückerhalten hatte. Darin war auch kein Verzicht auf die erneute Stellung der Kaution zu sehen, weil zugleich die Aufforderung erfolgte, seiner vertraglichen Kautionsverpflichtung gegenüber dem neuen Vermieter nachzukommen.

Kommentar: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist nachvollziehbar und zutreffend. Sachdienlich ist auch insoweit der Hinweis des Gerichts, dass mit einer Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber lediglich bestätigt wird, was ohnehin Kraft des Gesetzes gilt. Die Situation des Mieters verschlechtert sich dadurch nicht, weil der alte Vermieter weiter für die Rückerstattung der Kaution haftet, wenn der Mieter von dem Erwerber die Mietsicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht erlangen kann.