Mietkaution / konkretes Mietverhältnis

Eine Mietkaution dient ausschließlich der Sicherung von konkreten Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis

BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 36/12

Die Kläger waren bis Ende Juni 2009 Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieter in Berlin-Wedding. Die Mieter gaben die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses ab und verlangten, zuletzt mit Schreiben vom 7. Juli 2010, die Auskehrung der zu Beginn des Mietverhältnisses in Höhe von 1.020 Euro geleisteten Kaution mit Zinsen. Die Vermieter verweigerten die Rückzahlung der Mietsicherheit mit dem Hinweis auf Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis der Mieter über eine andere Wohnung, die der damalige Vermieter an sie mit einer Vereinbarung vom 10. Juli 2010 abgetreten hat. Sowohl das Amtsgericht Berlin-Wedding als auch das Landgericht Berlin haben der Zahlungsklage der Mieter in vollem Umfang stattgegeben. Auch die von den Vermietern eingelegte Revision hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Mietkaution nach Treu und Glauben ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis dient. Die darin liegende Zweckbindung endet nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Auszahlung an die Mieter.

Kommentar: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist nachvollziehbar und richtig. Sie stellt eine eindeutige Botschaft für die rechtstreuen Mieter dar, dass sie nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Angst vor plötzlich „aus dem Hut gezauberten“ Forderungen erfinderischer Vermieter haben müssen. Problematisch ist schon, dass die Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht unmittelbar der Anspruch auf Auskehrung der Mietsicherheit gewährt wird. Vielmehr muss der Mieter dem Vermieter eine vertretbare Zeit zur Prüfung etwaiger Gegenansprüche zubilligen. Aus diesem Grund würde es dem Grundsatz von Treu und Glauben zuwiderlaufen, wenn Vermieter die Möglichkeit erhalten sollten, mit beliebigen, außerhalb des Mietverhältnisses liegenden Forderungen aufzurechnen.