Mieterhöhung durch Wohnungskäufer vor Eintragung im Grundbuch

BGH, Urteil vom 19. März  2014 – VIII ZR 203/13

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde.

Mit notariellem Vertrag vom März 2006 hat die Beklagte die von der Mieterin in Frankfurt am Main gemietete Wohnung erworben. Der notarielle Vertrag sieht vor, dass die Beklagte zum 1. Januar 2006 mit Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Die Beklagte ist darüber hinaus bevollmächtigt, ab sofort bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber der Mieterin sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und im eigenen Namen Prozesse zu führen. Bis zur Eintragung im Grundbuch am 4. Mai 2010 zog die Beklagte die Mieten ein, erstellte Betriebskostenabrechnungen und nahm Mieterhöhungen vor, die von der Mieterin akzeptiert wurden.

Mit ihrer Klage begehrt die Mieterin von der Beklagten Rückzahlung sämtlicher in der Zeit vom März 2007 bis zum 4. Mai 2010 erbrachten Zahlungen in Höhe von fast 30.000 Euro. Sie ist der Auffassung, die Beklagte habe in diesem Zeitraum ihre Stellung als Vermieterin lediglich „vorgespiegelt“, weil die Eigentumsumschreibung erst im Mai 2010 erfolgt sei. Mit Vereinbarung vom Juli 2012 hat die ursprüngliche Vermieterin sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Mieterin nochmals „vorsorglich“ an die Beklagte abgetreten. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Frankfurt am Main haben die Klage abgewiesen. Auch die Revision der Mieterin blieb erfolglos. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Klägerin der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch nicht zusteht, weil die Beklagte die Forderungen aus dem Mietverhältnis zu Recht eingezogen hat. Dies ergibt sich jedenfalls aus der in der Vereinbarung vom Juli 2012 liegenden Genehmigung. Auch die von der Beklagten, ausweislich der Regelung im notariellen Vertrag im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen sind wirksam. Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumseintragung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es eine Offenlegung der Ermächtigung bedarf.

Kommentar:  Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist nachvollziehbar und richtig. Der Hinweis des Gerichts darauf, dass Rechtshandlungen von Dritten gegenüber dem Mieter einer Offenlegung der Ermächtigung dazu nicht bedürfen, offenbart, wie wichtig es für den Mieter ist, jede Betriebskostenabrechnung oder Mieterhöhung nicht nur auf die inhaltliche Richtigkeit oder aber Berechtigung zu prüfen, sondern zu untersuchen, von wem die Erklärung kommt. Sollten im laufenden Mietverhältnis auf der Seite des Absenders Änderungen ohne Beifügung einer entsprechenden Vollmacht auftreten, empfiehlt es sich, diese als vollmachtslos unverzüglich zurückzuweisen. Schon dadurch wird Zeit gewonnen, um Rechtsrat beim Mieterverein einzuholen.