Kündigung wegen Eigenbedarfs nach drei Jahren möglich

BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12

Die Beklagten haben im Februar 2008 das Einfamilienhaus der Klägerin in Wolfenbüttel angemietet. Der Sohn der Klägerin hat bei der Anmietung gegenüber den Beklagten unstreitig mitgeteilt, dass ein Eigenbedarf nicht in Betracht komme. Mit Schreiben vom März 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristgemäß mit drei Monaten wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung gab sie an, dass Haus werde für ihren Enkel und dessen Familie benötigt. Nachdem die Beklagten der Kündigung widersprochen haben, hat die Klägerin Räumungsklage vor dem Amtsgericht Wolfenbüttel erhoben. Das Amtsgericht hat den Eigenbedarf als bewiesen erachtet und der Räumungsklage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung des Mieters hat das Landgericht Braunschweig zurückgewiesen. Obwohl die Kündigung wegen Eigenbedarfs nun drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen wurde und der Sohn der Vermieterin mitteilte, ein Eigenbedarf würde nicht in Frage kommen, sei sie nicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen. Erst aufgrund einer nach der Vermietung eingetretenen Änderung der beruflichen und familiären Verhältnisse des Enkels sei der Eigenbedarf eingetreten und war zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht absehbar gewesen. Auch die Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat die Auffassung des Landgerichts Braunschweig bestätigt. Danach ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushaltes zu überlassen. Dies ist hier nicht anzunehmen, weil für die Klägerin beim Abschluss des Mietvertrages nicht absehbar war, dass die Lebensplanung des Enkels sich ändern würde und er das Mietobjekt zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind würde bewohnen wollen.
 
Kommentar:  Das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofes ist nicht nur für die Mieter problematisch, sondern kollidiert darüber hinaus mit früheren Entscheidungen des Gerichts. Nach der bisherigen Rechtsprechung der Karlsruher Richter konnte eine Kündigung rechtsmissbräuchlich sein, wenn zwischen dem Mietvertragsabschluss und der Kündigung wegen Eigenbedarfs weniger als fünf Jahre lagen. Die Kündigung durfte nicht auf Gründe gestützt werden, die schon zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorlagen oder vom Vermieter in einem Zeitraum von fünf Jahren überblickt werden konnten. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass den Mietern suggeriert wurde, ein Eigenbedarf komme nicht in Frage und der Tatsache, dass Änderungen der Lebensplanung und Lebensumstände von Angehörigen nicht ausgeschlossen werden können, was durchaus voraussehbar ist, bestand für den Bundesgerichtshof eigentlich keine Veranlassung, von der bisherigen fünfjährigen Mindestmietzeit abzurücken. Angesichts der Gesamtumstände hätte die Interessenabwägung dazu führen müssen, den Mietern eine Mindestmietzeit von fünf Jahren einzuräumen. Dies umso mehr, als der Räumungsrechtsstreit zwischen den Parteien des Mietvertrages fast genau fünf Jahre nach Mietbeginn mit einer rechtskräftigen Entscheidung des Bundesgerichtshofes ein Ende gefunden hat.