Gemindert wird die Brutto-Miete

Die Mietminderung erfasst die Miete einschließlich aller Nebenkosten. Bei der Jahresabrechnung über die Betriebskosten muss die gerechtfertigte Minderung berücksichtigt werden.

BGH, Urteil vom 13. April 2011 – VIII ZR 223/10

Die beklagte Mieterin aus Hamburg-Harburg minderte für die unstreitigen Mängel ihrer Wohnung die Miete. Bei der anschließenden jährlichen Betriebskostenabrechnung hat die klagende Vermieterin die Minderung außer Acht gelassen und die angefallenen Betriebskosten nur mit dem von der Mieterin geminderten Betriebskostenanteil verrechnet. Dieser Rechenweg ergab eine Nachforderung zu Lasten der Mieterin, die von der Vermieterin eingeklagt wurde.

Sowohl das Amtsgericht Hamburg-Harburg als auch das Landgericht Hamburg haben die Zahlungsklage abgewiesen. Auf die Revision der Klägerin hat der Bundesgerichtshof noch einmal bestätigt, dass die Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung die Bruttomiete ist und dies unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlungen geschuldet werden. Da sich die Minderung auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Nach dieser Entscheidung ist bei einer Mietminderung der Ausgangspunkt zunächst die geschuldete Jahresnettomiete. Hinzugerechnet werden müssen die tatsächlich vom Vermieter abgerechneten Betriebskosten. Anschließend ist die gerechtfertigte Mietminderung in Abzug zu bringen. Daraus folgt, dass Mieter grundsätzlich die Betriebskostenabrechnung sorgfältig prüfen müssen, wenn in dem abgerechneten Zeitraum die Miete gemindert wurde.