Evangelischer Kirchenkreis / Eigenbedarf

BGH, Urteil vom 09. Mai 2012 – VIII ZR 238/11

Dem beklagten Mieter wurde die Wohnung von der Vermieterin, der als Körperschaft des öffentlichen Rechts organisierten evangelischen Kirchenkreis Düsseldorf, gekündigt. Die Eigenbedarfskündigung wurde darauf gestützt, dass das gesamte Anwesen, einschließlich der vom Mieter gemieteten Wohnung, für die Unterbringung einer Beratungsstelle der Diakonie Düsseldorf e.V. benötigt werde. Der Mieter bestritt das Vorliegen eines Eigenbedarfs, weil der Evangelische Kirchkreis Düsseldorf sich nicht auf den Nutzungsbedarf der Diakonie Düsseldorf e.V. berufen könne, da diese im Verhältnis zu der Vermieterin einer rechtlich selbständige juristische Person sei.

Die von der Vermieterin erhobene Räumungsklage war sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem Landgericht Düsseldorf erfolgreich. Die dagegen gerichtete Revision des Mieters blieb ebenfalls ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zulässig war. Mit der Kündigung verfolgt der Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf nicht nur die Verwirklichung der Interessen der Diakonie Düsseldorf e.V., sondern auch die Durchsetzung der eigenen berechtigten Interessen. Die Diakonie Düsseldorf e.V., die ebenso wie die Vermieterin zum Gesamtkomplex der Evangelischen Kirche im Rheinland gehört, erfüllt für die Düsseldorfer Kirchengemeinden diakonische Aufgaben. Dazu gehört auch die Unterhaltung von Beratungsstellen. Es handelt sich deshalb um eine der Vermieterin „nahestehende juristische Person“, deren Tätigkeit der Erfüllung öffentlicher Aufgaben der Vermieterin dient. Ein eigenes berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Mieter wird aus diesem Umstand abgeleitet.

Kommentar: Die Entscheidung ist schon deshalb problematisch, weil die engen gesetzlichen Voraussetzungen für die Kündigung wegen Eigenbedarfs leichtfertig durch die Bundesrichter erweitert werden und damit der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts gefährdet wird. Wenn weiter berücksichtigt wird, welche Größenordnung Körperschaften des öffentlichen Rechts haben können und wie viele juristische Personen ihnen „nahestehen“, werden die Kündigungsmöglichkeiten für vergleichbare Vermieter fast unübersichtlich. Hinzu kommt, dass die Wohnung gekündigt wurde, damit dort ein Büro eingerichtet werden kann. Aus diesem Grunde ist zu fragen, weshalb der Gesetzgeber das berechtigte Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses davon abhängig gemacht hat, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich benötigt.