Einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage

BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung und einer Garage in einem 150 Meter von der Wohnung entfernt liegenden Einfamilienhaus in Duisburg. Beide Mietobjekte befanden sich ursprünglich im Eigentum einer Vermieterin. Im Gegensatz zu dem schriftlichen Mietvertrag über die Wohnung ist der Garagenmietvertrag mündlich vereinbart worden. Die Klägerin erwarb später das Einfamilienhaus, in dem sich die Garage befand und kündigte das Garagenmietverhältnis. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Duisburg haben die auf Räumung und Herausgabe der Garage gerichtete Klage mit der Begründung abgewiesen, es handele sich um ein einheitliches Mietverhältnis, welches eine Teilkündigung der Garage ausschließt.

Die Revision der Garagenvermieterin hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass die Kündigung zulässig war, weil die Garage nicht Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses geworden ist. Das war hier zu verneinen, weil bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über die Garage die Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Mietverträge sprechen würde. Diese Vermutung konnte die Mieterin nicht widerlegen. Im Regelfall bilden Mietverhältnisse über eine Wohnung und die Garage nach dem Willen der Vertragspartner eine rechtliche Einheit, wenn sich sowohl die Wohnung als auch die Garage auf einem Grundstück befinden. Weil das vorliegend nicht der Fall war, haben die Bundesrichter die rechtliche Einheit beider Mietverträge verneint und die Mieterin zur Herausgabe und Räumung der Garage verurteilt.

Kommentar: Die Annahme des Bundesgerichtshofes, dass ein einheitliches Mietverhältnis nach den Willen der Vertragspartner über eine Wohnung und eine Garage nur dann anzunehmen ist, wenn die Wohnung und die Garage sich auf demselben Grundstück befinden, überzeugt nicht. Insbesondere bei größeren Wohnanlagen ist es nicht ungewöhnlich, wenn Sammelgaragen oder Parkhäuser sich nicht auf demselben Grundstück befinden. Auch der Abschluss eines gesonderten Garagenmietvertrages wird sehr oft nur deshalb vorgenommen, um bei einem gewerblichen Garagenmietvertrag die Mehrwertsteuer auszuweisen. Mietern kann deshalb nur empfohlen werden, immer dann, wenn über die Garage und die Wohnung zwei getrennte Verträge geschlossen werden, eine separate Kündigung der Garage auszuschließen.