Eigenbedarf / Nutzung der Wohnung als Anwaltskanzlei

BGH, Urteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11

Die Beklagten sind Mieter in Berlin-Charlottenburg. Der Kläger ist Vermieter der von den Beklagten bewohnten Wohnung mit einem (Haupt-) Wohnsitz außerhalb Berlins. Er nutzt darüber hinaus eine weitere Wohnung im Haus. Im November 2009 kündigte der Vermieter den Mietern das Mietverhältnis mit der Begründung, seine Ehefrau beabsichtige, ihre auswärtige Anwaltskanzlei nach Berlin in die Wohnung der Mieter zu verlegen. Sowohl das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg als auch das Landgericht Berlin haben die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen. Zur Begründung führten die Instanzgerichte zunächst aus, dass die Kündigung wegen beabsichtigter Nutzung der Wohnung zu beruflichen Zwecken gesetzlich möglich ist. Selbst wenn es zutreffend sein sollte, dass der Vermieter und seine Ehefrau den (Haupt-) Wohnsitz nach Berlin verlegen sollten und die Ehefrau ihre berufliche Tätigkeit in der Woh¬nung der beklagten Mieter ausüben werde, ist die Räumungsklage abzuweisen. Das vom Vermieter dargelegte Nutzungsinteresse sei von der Gewichtung nicht ausreichend, um den Verlust der Wohnung und damit des Lebensmittelpunkts einer dreiköpfigen Familie zu rechtfertigen.

Die dagegen gerichtete Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt. Aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit ist dieses nicht geringer zu bewerten als der ausdrücklich genannte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Das gilt umso mehr, wenn die selbstgenutzte Wohnung des Vermieters sich im selben Hause befindet. Der Bundesgerichtshof hat den Rechtsstreit an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, weil dieses keine Feststellungen zu den für die Kündigung maßgeblichen Umständen getroffen hat und nicht geprüft hat, ob die Kündigung eine Härte für die Mieter darstellt.

Kommentar: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist nicht nur deshalb bedenklich, weil sich die Karlsruher Richter gesetz¬geberische Kompetenz anmaßen, sondern das Gericht auch unnötig und überflüssig Vorschub dafür leistet, dass der gesetzliche Kündigungsschutz ausgehöhlt wird.

Es ist zwar richtig, dass die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Wohnraummietver¬hältnisses nicht abschließend genannt sind. Das ist unstrittig. Falsch ist es aber, wenn der Bundesgerichtshof den klassischen Eigen¬bedarf, wonach ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dann vorliegt, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder für Angehörige des Haushalts benötigt, um das Tatbestandsmerkmal der Verwirklichung der Berufsfreiheit erweitert. Hätte der Gesetzgeber gewollt, dass der Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken gleichgestellt werden sollte mit seinem Eigenbedarf, eine Familienwohnung als Gewerbefläche zu nutzen, dann hätte er dies sicher¬lich ausdrücklich geregelt. Es wird deshalb nur eine Frage der Zeit sein, wann findige Vermieter die bedenkliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Anlass nehmen werden, die in Ballungsräumen so dringend benötigten großen familiengerechten Woh¬nungen zu kündigen, um, wie die Bundesrichter ausführen, „der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit“ nachzukommen.