Betriebskostenpauschale/ Auskunftsanspruch des Mieters

Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Betriebskostenpauschale, hat der Mieter allenfalls dann einen Auskunftsanspruch zur tatsächlichen Höhe der Kosten, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten vorliegen.

BGH, Urteil vom 16. November 2011 – VIII ZR 106/11

Die Kläger sind seit 2007 Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin in Köln. Im Mietvertrag vereinbarten die Parteien eine Nebenkostenpauschale für die näher bezeichneten Betriebskosten. Weil die Mieter die Nebenkostenpauschale von Anfang an für überhöht ansahen, verlangten sie im Klageweg u. a. Auskunft über die Höhe der von der Pauschale erfassten Betriebskosten sowie Belegeinsicht. Nachdem das Amtsgericht Köln der Klage der Mieter auf Auskunft und Belegeinsicht stattgegeben hatte, wurde auf Berufung der Vermieterin die Klage vom Landgericht Köln abgewiesen. Die durch die Mieter eingelegte Revision blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten nach Treu und Glauben nur dann anzunehmen ist, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten ohne Bedeutung, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden. Die Bundesrichter wiesen auch darauf hin, dass ein Anspruch auf Offenlegung der ursprünglichen Kalkulation der Betriebskostenpauschale nicht besteht.

Kommentar: Der Bundesgerichtshof hat mit Hinweis auf die Vertragsautonomie festgestellt, dass Mieter sich an die im Mietvertrag vereinbarte Betriebskostenpauschale auch dann halten müssen, wenn diese überhöht ist. Dies ist deshalb bedenklich, weil die Betriebskostenpauschale eigentlich dazu gedacht ist, die Vermieter von der lästigen Verpflichtung, über die Betriebskosten abzurechnen, freizustellen und nicht dazu, die Nettokaltmiete durch eine überhöhte Betriebskostenpauschale aufzubessern. Aus diesem Grund wird den Mietern nichts anderes übrig bleiben, als die Angemessenheit der Betriebskostenpauschale schon bei Abschluss des Mietvertrages z. B. durch Nachfragen beim örtlichen Mieterverein prüfen zu lassen.