Betriebskostenkorrektur innerhalb der Jahresfrist

„Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten in Gütersloh. Im Juli 2007 erteilte die Vermieterin den Mietern die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006. Das Guthaben aus der Abrechnung von 185,96 Euro wurde dem Bankkonto der Mieter gutgeschrieben. Erst danach fiel der Vermieterin auf, dass bei der Heizkostenabrechnung versehentlich Heizölkosten teilweise unberücksichtigt geblieben waren. Aus diesem Grunde hat die Vermieterin den Mietern am 17. Dezember 2007 eine korrigierte Abrechnung zukommen lassen, welche ein um 138,08 Euro geringeres Guthaben ergab. Den Differenzbetrag zu der ursprünglichen Abrechnung buchte die Vermieterin von dem Konto der Mieter im Januar 2008 ab. Im Wege der Klage begehren die Mieter die Rückzahlung des abgebuchten Betrages.

Nachdem die Klage der Mieter sowohl vom Amts- als auch vom Landgericht zurückgewiesen worden war, blieb auch die Revision beim BGH ohne Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich – innerhalb der maßgeblichen Jahresfrist – zum Nachteil des Mieters korrigieren kann, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mieterkonto gutgeschrieben hat. Die zwölfmonatige Abrechnungs- und Einwendungsfrist gewährleistet, dass erst nach deren Ablauf die Mietparteien eines Wohnraummietverhältnisses über ihre Verpflichtungen Klarheit erlangen. Demnach lässt die bloße Zahlung eines Abrechnungsguthabens nicht den Schluss zu, dass eine Korrektur nicht möglich sein soll. Mit dieser im Ergebnis richtigen Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass für Mieter endgültige Rechtssicherheit bei einer Betriebskostenabrechnung erst ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode eintritt. Erst nach diesem Zeitpunkt ist der Vermieter mit Nachforderungen aus Abrechnungen ausgeschlossen. Für den Vermieter tritt umgekehrt erst dann Rechtssicherheit ein, wenn der Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung keine Einwendungen erhoben hat.“