Betriebskosten: Kosten des Mietausfalls bei der Gebäudeversicherung umlagefähig

Urteil vom 6. Juni 2018 – VIII ZR 38/17

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Die Vertragsparteien streiten um die Berechtigung der Kosten der Gebäudeversicherung bei der Betriebskostenabrechnung, soweit hierin auch das Risiko eines „Mietverlusts“ in Folge eines versicherten Gebäudeschadens mit versichert ist. Die Beklagte ist der Auffassung, dass diese Kosten nicht umlagefähig sind. Hierbei handele es sich nicht um eine Sachversicherung, die im Schadensfall eine Wiederherstellung beziehungsweise Wiederbeschaffung des Mietgegenstands ermöglicht. Der mitversicherte Mietausfall sichere lediglich einen wirtschaftlichen Folgeschaden des Vermieters ab und diene nicht dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner oder Besucher. Aus diesem Grund zahlte die Mieterin den auf die Gebäudeversicherung anfallenden Anteil der Betriebskosten nicht. Das Amtsgericht wie auch das Landgericht haben die hierauf gerichtete Zahlungsklage der Vermieterin zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hält dagegen auch den Kostenanteil für einen Mietausfall, der auf einen Gebäudeschaden zurückzuführen ist, für umlagefähig und verurteilte die Mieterin zur Nachzahlung des einbehaltenen Betrags. Die in der Gebäudeversicherung enthaltenen Beträge für Mietausfallschäden, die infolge eines Gebäudeschadens entstehen, seien bereits von jeher Bestandteil dieser Versicherung und würden im Übrigen auch für die Mieter eventuell eine Gegenleistung bewirken – soweit diese beispielsweise fahrlässig einen Schaden an der Mietsache verursachen. In diesem Fall wäre der Mieter nicht nur der Verpflichtung enthoben, den verursachten Sachschaden auf eigene Kosten zu beseitigen. Vielmehr sei er auch regelmäßig vor dem Rückgriff des Gebäudeversicherers geschützt, da dieser mit Forderungen ausgeschlossen ist, sobald der Wohnraummieter den Schaden lediglich durch einfache Fahrlässigkeit verursacht habe. Dies komme dem Mieter einer Wohnung auch hinsichtlich eines mitversicherten Mietausfalls zugute.

Kommentar: Die Entscheidung der Karlsruher Richter ist konsequent und führt zu einem erweiterten Schutz des einzelnen Mieters, der bei einem lediglich leicht fahrlässig verursachten Gebäudeschaden über die Zahlung der in den Betriebskosten enthaltenen Gebäudeversicherung geschützt ist, die einen entsprechenden Mietausfallschaden umfasst. Klarzustellen ist, dass die Kosten einer separaten Mietausfallversicherung, die unabhängig von einem Gebäudeschaden eintritt und lediglich den wirtschaftlichen Interessen des Vermieters dient, nicht umlagefähig sind.