Wohnungsmodernisierung

Was bedeutet Wohnungsmodernisierung?

Haus mit Gerüst

Unter Modernisierung im mietrechtlichen Sinne versteht man bauliche Veränderungen, „durch die

  • in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  • nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt,
  • der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  • der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  • neuer Wohnraum geschaffen wird.“

Gleichgestellt sind bauliche Veränderungen, die „auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat“ und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind.

Duldung

Grundsätzlich müssen Mieter geplante Modernisierungen, insbesondere energetische Modernisierungen, dulden. Nur wenn der Mieter sich auf Härtegründe berufen kann, findet eine Interessenabwägung statt. Dann muss zwischen den Mieterinteressen auf der einen und dem Vermieterinteresse und auch den Belangen der Energieeffizienz und des Klimaschutzes auf der anderen Seite abgewogen werden.

Ankündigung

Fenster streichen

Der Vermieter muss spätestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten die Modernisierung ankündigen und über Art, Umfang in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme informieren. Er muss die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten angeben. Bei den erforderlichen Angaben zur Energieeinsparung kann er sich auf anerkannte Pauschalwerte berufen. Zudem sollte der Vermieter darauf hinweisen, dass der Mieter einen Härteeinwand schriftlich mitzuteilen hat und zwar spätestens bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (mehr dazu finden Sie unter dem Stichwort Härte).

Für Bagatellmaßnahmen gilt die Ankündigungspflicht nicht. Bagatellmaßnahmen sind solche, „die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.“

Erhöhung der Miete

Die Folge einer Modernisierungsmaßnahme ist das Recht zur Erhöhung der Miete. Die Mieterhöhung beläuft sich auf jährlich 11 Prozent der aufgewendeten Kosten, geteilt durch 12 Monate (bei monatlicher Mietezahlung). Erhaltungsmaßnahmen, auch wenn sie im Zuge einer Modernisierungsmaßnahme erfolgen, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Bei energetischen Modernisierungen ist eine Mieterhöhung nur dann gerechtfertigt, wenn sie auch tatsächlich helfen, Endenergie einzusparen.

Tipps und Berechnungsbeispiele

Tipps und Berechnungsbeispiele enthält unser Info-Blatt Mieterrechte bei Wohnungsmodernisierung – Modernisierung durch den Vermieter.

Urteile & Tipps

Anspruch auf Modernisierung

Anspruch auf Modernisierung hat man als Mieter grundsätzlich nicht. Ausnahmen gibt es bei der energetischen Nachrüstung von Gebäuden. Hier hat der Vermieter bestimmte Pflichten, die man notfalls mit Hilfe des Bauamtes durchsetzen kann.

Auch wer eine Altbauwohnung anmietet, kann erwarten, dass die elektrische Anlage den gleichzeitigen Gebrauch der heute üblichen Haushaltsgeräte ermöglicht. Der Vermieter muss für die hierzu erforderlichen Verbesserungen sorgen, sagt der BGH (VIII ZR 281/03, Urteil vom 26.7.2004).

Aufwendungen

Ausgaben, die dem Mieter anlässlich einer Modernisierungsmaßnahme entstehen, hat der Vermieter ihm in angemessenem Unfang zu erstatten. Hierzu zählen beispielsweise Kosten für auswärtige Unterbringung, Verpflegungs-Mehraufwand, Kosten für die Beseitigung von Dekorationsschäden (auch wenn die Tapeten vom Mieter stammen). Der Mieter kann sogar einen Vorschuss verlangen. Der Mieter hat diese Ansprüche übrigens nicht nur bei Modernisierungen, sondern auch bei Erhaltungsmaßnahmen (Reparaturen).

Als im Zusammenhang mit Modernisierungsarbeiten des Vermieters anfallende Aufwendungen des Mieters können vom Vermieter zu erstatten sein:

  • Neuer Badezimmer-Spiegel mit Konsole, da der bisherige Spiegelschrank aufgrund der neuen Heizungssteigeleitungen nicht mehr verwendet werden konnte (84 €).
  • Neuer Duschvorhang, da nach Einbau des neuen Duschbades der ursprüngliche nicht mehr passte (42 €).
  • Vollständige Renovierung des Wohnzimmers nach Entfernung der Nachtspeicherheizgeräte.
  • Neue Auslegeware als Ersatz für den durch die Bauarbeiten unbrauchbar gewordenen Fußbodenbelag in Wohnzimmer und Flur (472 + 100 €).
  • Neue Gardinen, da die vorhandenen infolge der neuen Heizkörper nicht mehr passen (124 €).
  • 25 Stunden Zeitaufwand für Reinigungs-, Räumungs- und Renovierungsarbeiten in Höhe von 7 € je Stunde (AG Hamburg-Barmbek, 810 C 83/06, Urteil vom 19.7.2006).

Mietminderung

Baulärm und andere Belästigungen, die mit Bauarbeiten verbunden sein können, berechtigen den Mieter bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters in den ersten drei Monaten nicht mehr zur Mietminderung. Dies gilt für alle Maßnahmen, die nach dem 1. Mai 2013 angekündigt werden und durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird. Die Beweislast für das Vorliegen einer die Minderung ausschließenden Maßnahme trägt der Vermieter.

Bei allen anderen Modernisierungen im oder am Haus, bei Reparaturen und Instandhaltungen sind Mietminderungen dagegen nach wie vor möglich. Es empfiehlt sich, ein Lärmprotokoll zu führen, aus dem sich der Bauverlauf und die Störungen ergeben.

Dachgeschossausbau

Mieterrechte und -pflichten beim Ausbau von Nebenräumen zu Wohnraum erläutert das Info-Blatt 2.

Einbruchschutz

Das Info-Blatt Sicher wohnen – Mietwohnung und Einbruchschutz erläutert, was der Mieter für seine Sicherheit verändern oder einbauen darf und wofür er die Erlaubnis des Vermieters braucht.

Härte

Ein Mann verlegt eine Keramikfliese

Grundsätzlich muss der Mieter eine Modernisierung dulden. In bestimmten Härtefällen kann die Duldungspflicht aber ausgeschlossen sein. Allein das Alter eines betagten Mieters begründet keine unzumutbare Härte, zumal der Vermieter Hilfestellung beim Möbelrücken leisten und seine Handwerker zur Schadensverhütung überwachen muss (LG Hamburg 316 S 18/02, Urteil vom 28.5.2002, MieterJournal 3/2002 S. 8).

Der Vermieter sollte in der Modernisierungsankündigung auf die Möglichkeit hinweisen, dass seine Mieter gegen die Baumaßnahme Härtegründe geltend machen können: seit dem 1. Mai 2013 müssen Einwände des Mieters schriftlich bis spätestens zum Ablauf des Monats , der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitgeteilt werden (Beispiel: Ankündigung der Maßnahme erfolgt am 6.10., dann muss der Mieter den Härtegrund bis zum 30.11. mitteilen). Unterlässt der Vermieter diesen Hinweis, kann der Mieter stets Härtegründe geltend machen und zwar formlos.

Wenn ein Mieter nur ein geringes Einkommen hat und der sich zum Lebensunterhalt zur Verfügung stehende Betrag durch die Modernisierungs-Mieterhöhung spürbar verringern würde, kann eine Härte vorliegen. Dieser Härtegrund kann seit der Mietrechtsänderung jedoch nicht mehr zu einer Verzögerung der Baumaßnahme führen. Finanzielle Härtefallprüfungen werden nunmehr nach Abschluss der Maßnahmen im Rahmen der Mieterhöhung berücksichtigt. Wichtig: auch für diesen Härtegrund gilt die Einhaltung der neuen Form- und Fristvorschrift für den Mieter.

Kündigung

Kündigt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme an, so kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen, auch wenn eine Kündigung vertraglich ausgeschlossen ist. Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt (Beispiel: Ankündigung der Maßnahme erfolgt am 4.07., die Kündigung muss bis zum 31.08. erklärt werden und beendet sodann das Mietverhältnis zum 30.09.).

Mieterhöhung

Arbeiter installieren eine Solaranlage

Eine Mieterhöhung kann der Vermieter verlangen, wenn die Baumaßnahme zu einer nachhaltigen Wohnungsverbesserung oder Energie- bzw. Wassereinsparung führt. Bei energetischen Modernisierungen ist eine Mieterhöhung aber nur dann gerechtfertigt, wenn durch sie tatsächlich Endenergie eingespart wird.

Der Vermieter muss die Mieterhöhung nach einer Modernisierung, den so genannten Modernisierungszuschlag, in für den Mieter verständlicher Weise berechnen. Dazu siehe das Info-Blatt Mieterrechte bei Wohnungsmodernisierung. Ferner muss er die Erhöhung auch begründen. Zudem muss der Vermieter gegebenenfalls erläutern, welche Kostenanteile auf Erhaltungsmaßnahmen entfallen und somit von den umlagefähigen Modernisierungskosten abzuziehen sind. Sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

Die Mieterhöhung tritt mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung ein (Beispiel: Zugang der Erhöhungserklärung am 10.08. Der Mieter hat dann die erhöhte Miete ab dem 1.11. zu zahlen.). Hat der Vermieter die Erhöhung nicht ordnungsgemäß angekündigt oder übersteigt die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent, so verschiebt sich das Inkrafttreten um 6 Monate.
Hat der Vermieter Verbesserungen durchgeführt, so kann er wählen, ob er einen Modernisierungszuschlag verlangt oder ob er die Zustimmung des Mieters zur Anhebung der Miete auf die „ortsübliche Vergleichsmiete“ einer entsprechend modernisierten Wohnung verlangt. Eine solche Anhebung braucht er allerdings nicht vor der baulichen Maßnahme anzukündigen (BGH, Urteil vom 24.9.2008, VIII ZR 275/07).

Auch wenn der Vermieter die Modernisierung ohne Einhaltung der gesetzlichen Ankündigungsfrist von 3 Monaten durchgeführt hat, kann er eine Mieterhöhung verlangen. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter der Maßnahme widersprochen hat (BGH, VIII ZR 6/07, Urteil vom 19.9.2007).

Mieter-Modernisierung

Führt ein Mieter Modernisierungsmaßnahmen durch, so berechtigt dies den Vermieter nicht zur Mieterhöhung. Auch bei einer Erhöhung auf die „ortsübliche Vergleichsmiete“ werden die vom Mieter geschaffenen Einrichtungen nicht zugunsten des Vermieters gewertet.

Rauchwarnmelder

Rauchwarnmelder muss der Vermieter in Hamburg bis Ende 2010, in Schleswig-Holstein bis Ende 2009, eingebaut haben. Dafür kann er eine Mieterhöhung (Modernisierungszuschlag) verlangen. Eine ausführliche frühzeitige Ankündigung des Einbaus ist in aller Regel nicht erforderlich, da der Einbau meist eine Bagatellmaßnahme sein wird.

Reparaturen

Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten (Erhaltungsmaßnahmen) ziehen keinen Modernisierungszuschlag nach sich. Werden solche Arbeiten im Zuge von Modernisierungs-Maßnahmen durchgeführt, so muss der Vermieter ihre Kosten bei der Berechnung des Modernisierungszuschlages in Abzug bringen. Reparatur- oder Erneuerungsarbeiten müssen den Mietern auch nicht 3 Monate vorher angekündigt werden.

Wasserzähler

Gesetzlich vorgeschrieben ist das Vorhandensein von Wasseruhren in Neubauwohnungen. In älteren Gebäuden musste in Hamburg die Nachrüstung bis zum 1.9.2004 erfolgen. Der nachträgliche Einbau von Wohnungswasserzählern berechtigt den Vermieter zu einer Mieterhöhung. Das sind meist weniger als 10 € monatlich. Der Mieterverein zu Hamburg weist allerdings darauf hin, dass Mieter nicht verpflichtet sind, einen direkten Wasserliefervertrag mit den Wasserwerken abzuschließen, es sei denn es wurde im Mietvertrag wirksam vereinbart.