Renovierung/Schönheitsreparaturen

Einführung

Grundsatz

Eine Frau auf einer Leiter streicht eine Wand

Die so genannten Schönheitsreparaturen sind von Gesetzes wegen eigentlich Vermietersache, denn sie dienen der Instandhaltung der Mietsache. Meist wird aber versucht, die Renovierung zur Mietersache zu erklären. Das geschieht in aller Regel durch vorgedruckte Mietvertragsklauseln.

Die Schönheitsreparaturen

Man versteht darunter das Tapezieren und Streichen von Decken und Wänden, das Streichen von Türen, Fußleisten, Heizkörpern, Leitungen, das Streichen der Innenseiten von Fenstern, Balkontüren und Wohnungseingangstüren, ferner die Pflege der Fußböden.

Zu weitgehend

Unzulässig ist es, dem Mieter zu weitgehende Renovierungspflichten durch Formularvertrag aufzuerlegen.

Beispiele: Streichen des Kellerraums oder der Balkonbrüstung, Streichen der Außenseiten von Fenstern und Außentüren, Erneuerung von Fußbodenbelägen, Abschleifen und Versiegeln von Holzfußböden.

Klauseln wirksam?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Vielzahl von Urteilen zu Renovierungsklauseln Stellung genommen. Viele Vertragsbestimmungen hat er für unwirksam erklärt. Näheres hierzu lesen Sie im Abschnitt Urteile und Tipps.

Folgerungen

Je nachdem welche Klauseln in einem Mietvertrag ungültig sind, braucht der Mieter gar nicht oder nur teilweise zu renovieren. Lassen Sie sich deshalb, bevor Sie Schönheitsreparaturen durchführen, vom Mieterverein zu Hamburg beraten, ob und was Sie malen bzw. tapezieren müssen.

Der „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“

Dieser in Hamburg sehr häufig verwendete Vertragsvordruck wird vom Grundeigentümer-Verband Hamburg herausgegeben und wurde im Lauf der Jahre immer wieder überarbeitet. In älteren Verträgen (bis etwa 1990) finden sich teilweise unwirksame Klauseln.

Mietverträge von Baugenossenschaften

Mietverträge von Baugenossenschaften und den städtischen Wohnungsgesellschaften SAGA/GWG enthalten zum Teil ebenfalls rechtlich unwirksame Renovierungsklauseln.

Info-Blätter

Nähere Einzelheiten zum Thema Schönheitsreparaturen und Hinweise, was man beim Renovieren beachten muss – wenn man dazu verpflichtet ist:

Kostenabgeltungs-Klauseln

Klauseln, wonach der Mieter beim Auszug dem Vermieter die Kosten von noch nicht fälligen Renovierungsarbeiten zeitanteilig – je nachdem, wie lange die letzte Renovierung zurückliegt – erstatten muss, sind unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Quotenklauseln eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen, weil der auf sie entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und beim Abschluss des Mietvertrages für sie nicht klar und verständlich ist, welche Belastung ggf. auf sie zukommt. Das gilt unabhängig von der Frage, ob die Frage bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert war.

Ungültige Klauseln – wie verhalten?

Der Mieterverein zu Hamburg rät:

  • Wenn Sie wegen einer ungültigen Renovierungsregelung nicht zu renovieren brauchen, sollten Sie während des laufenden Mietverhältnisses die Wohnung nach Ihrem Geschmack selbst renovieren und nicht etwa vom Vermieter verlangen, dass er es tut – womöglich nach seinem Geschmack! Beim Auszug geben Sie die Wohnung in ordentlichem Zustand zurück, und das war’s.
  • Unterschreiben Sie keinen Nachtrag zum Mietvertrag, mit dem die unwirksame Regelung durch eine wirksame ersetzt wird. Darauf hat der Vermieter keinen Anspruch.
  • Seien Sie vorsichtig bei Mieterhöhungen. Zuschläge mit der Begründung, der Vermieter müsse renovieren, hat der Bundesgerichtshof für unzulässig erklärt.

Protokoll

Weder beim Einzug noch bei Rückgabe der Wohnung muss unbedingt ein Protokoll erstellt und unterzeichnet werden. Wenn aber ein Protokoll erstellt wird, sollte man als Mieter zumindest genau hinsehen, was man unterschreibt: Beim Einzug ist es wichtig, dass alle erkennbaren Mängel, fehlende Schlüssel etc. festgehalten werden.

Beim Auszug heißt es aufpassen, dass man keine unnötigen Verpflichtungen eingeht oder den Vermieter ermächtigt, Arbeiten auf Kosten des Mieters zu veranlassen. Alle rechtlich relevanten Vereinbarungen regelt nämlich der Mietvertrag.

Wird beim Auszug des Mieters einvernehmlich ein Protokoll angefertigt, wonach die Wohnung „in vertragsgemäßem Zustand übergeben“ wurde, so kann der Vermieter später keine Ersatzansprüche wegen eventueller Mängel mit der Kaution verrechnen (AG Hamburg-Bergedorf 409 C 256/01, Urteil vom 9.7.2001, MieterJournal 3/2001 S. 10).

Unterschreibt der Mieter bei Mietende ein Übergabeprotokoll, so tritt über die Festlegung des Vermieters im Protokoll auch eine Bindung des Mieters ein, dass die niedergelegten Schäden tatsächlich vorlagen. Mit seiner Unterschrift macht der Mieter deutlich, dass die Feststellungen der Parteien übereinstimmen. Er ist daher grundsätzlich mit der nachträglichen Behauptung ausgeschlossen, festgestellte Mängel seien doch nicht vorhanden gewesen (AG Hamburg, 49 C 533/05, Urteil vom 1.2.2007).

Sinnvoll ist ein Protokoll, mit dem die Zählerstände von Gas, Wasser und Heizung festgehalten werden, und zwar beim Einzug und beim Auszug.

Richtig renovieren

Wie ist zu renovieren?

Kinder beim Renovieren mit Leim

Auch wenn nach den Fristen eine Renovierung der Wohnung oder einzelner Räume noch nicht fällig ist, müssen die Wände und Decken ansonsten ordnungsgemäß sein, d. h.

  • sie dürfen nicht übermäßig abgenutzt sein (Wandmalereien von Kindern, Kratzspuren von Tieren, starke Nikotinablagerungen),
  • es darf nicht um Schränke herum tapeziert/gestrichen sein,
  • in den einzelnen Räumen muss die Dekoration (Tapeten, Anstrich) einheitlich sein,
  • Tapeten müssen fest sitzen und auf Stoß geklebt sein,
  • Anstriche müssen deckend – also nicht streifig – sein,
  • Deckenverkleidungen, insbesondere aus Styropor, sind zu entfernen,
  • Lackanstriche dürfen keine „Tropfnasen“ aufweisen, Abplatzungen sind vor dem Überstreichen zu spachteln,
  • Nägel und Dübel sind zu entfernen, Dübellöcher zu schließen (angebohrte Wandkacheln brauchen nicht ersetzt zu werden, sofern nicht übermäßig viele Löcher gebohrt wurden), ungewöhnliche, insbesondere grelle Farbgebung wird meist von den Gerichten beanstandet.
  • Rückgabe in „besenreinem“ Zustand bedeutet, dass nur grobe Verschmutzungen zu beseitigen sind.

Wann und wie oft muss man renovieren?

Auch wenn der Mietvertrag keine Regelung vorsieht, hat der Mieter die von ihm übernommenen Schönheitsreparaturen in den üblichen Zeitabständen auszuführen. Dies sind nach den bislang – bis etwa 2008 – üblichen Mietverträgen:

  • in Küchen, Bädern, Duschen 3 Jahre,
  • in den Wohn- und Schlafräumen 5 Jahre.

Dies sind aber keine starren Fristen, sondern die Zeitabstände können länger oder kürzer sein – je nach Art der Dekoration und nach Stärke der Abnutzung. Zudem wird derzeit diskutiert, ob nicht die genannten Fristen infolge geänderter Materialien und Lebensgewohnheiten länger sein müssen. Der Bundesgerichtshof neigt offenbar dazu, die bisher üblichen Fristen seit etwa 2009 für zu kurz zu halten.

Der Grundeigentümer-Verband Hamburg hat deshalb in dem von ihm herausgegebenen „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“ keine Fristen mehr genannt.

Die üblichen Renovierungsfristen dürfen in einem Formularmietvertrag nicht abgekürzt werden (LG Hamburg 333 S 96/00, Urteil vom 18.1.2001, MieterJournal 1/2001 S. 8).

Auch die Festlegung starrer Renovierungsfristen („… spätestens aber “, „ alle X Jahre “, „ grundsätzlich “) benachteiligt den Mieter unangemessen und führt dazu, dass die formularvertragliche Überwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen unwirksam ist (BGH, VIII ZR 361/03, Urteil vom 23.6.2004).

Die Renovierungsregelung in § 17 Ziffer 2 des „Hamburger Mietvertrags für Wohnraum“, die dem Mieter die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auferlegt, enthält aufgrund der Formulierung „Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in den folgenden Zeitabständen erforderlich sein: …“ keine starre Regelung (AG Hamburg-St. Georg, 915 C 550/05, Urteil vom 6.1.2006).

Für wirksam hält der BGH allerdings die Regelung in den Allgemeinen Vertragsbedingungen der ehemals gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, insbesondere der Baugenossenschaften. Sofern hier der Mieter bei entsprechendem Zustand der Wohnung Anspruch auf Fristenverlängerung hat, ist nach Ansicht des BHG in diesen Verträgen keine unzulässige starre Fristenregelung enthalten (VIII ZR 378/03, Urteil vom 20.10.2004).

Starre Fristen liegen dagegen vor, wenn der jeweilige Zeitraum ohne jeden Zusatz festgelegt ist (z. B. „ … alle 5 Jahre …“). Auch im Gewerberaum-Mietrecht gilt das (BGH, XII ZR 84/06, Urteil vom 8.10.2008).

Urteile & Tipps

Ausführungsart

Pinsel mit weißer Farbe

Vertragsklauseln, die dem Mieter verbieten, ohne Erlaubnis des Vermieters von der „üblichen“ oder der „bisherigen“ Ausführungsart abzuweichen, sind unwirksam (BGH, VIII ZR 199/06, Urteil vom 28.3.2007; AG Hamburg-Harburg, 647 C 495/05, Urteil vom 5.7.2006, MieterJournal 2007, 17).

Besenrein

Unter einer Pflicht zur „besenreinen“ Rückgabe der Wohnung ist nur die Beseitigung grober Verschmutzungen zu verstehen. Darunter fällt beispielsweise nicht die Reinigung von Fenstern (BGH, Urteil vom 28.6.2006, VIII ZR 124/05).

Dübellöcher

Dübellöcher sind beim Auszug zu schließen, das bedeutet aber nicht, dass die betreffenden Wände allein deswegen neu dekoriert werden müssen, damit keine Farbabweichungen oder Fehlstellen in den Tapeten zu sehen sind. Nur wer übermäßig viele Löcher gebohrt hat, kann zum Schadensersatz verpflichtet sein. Wieviele Löcher hinnehmbar sind, ist eine Frage des Einzelfalls.

Farbwahl

Formularklauseln, die dem Mieter während der laufenden Mietzeit Farbvorgaben machen, sind unwirksam, urteilte der BGH (Urteil vom 18.6.2008 – VIII ZR 224/07). Bei der Farbwahl ist der Mieter grundsätzlich nicht an Wünsche oder Vorstellungen des Vermieters gebunden. Der Mieter darf nur nicht die Grenze des normalen Geschmacks in untragbarer Weise überschreiten (AG Hamburg, 37b C 492/98, Urteil vom 4.2.1999; LG Lübeck 14 S 221/00, Urteil vom 21.11.2000, MieterJournal 1/2001 S. 9). Letzteres ist der Fall, wenn eine Neuvermietung der Räume in dem geschaffenen Zustand praktisch unmöglich ist (Kammergericht, 8 U 211/04, 9.6.2005, GE 2005, 917).

Mehr dazu finden Sie im Abschnitt „Lackanstriche“.

Formularklauseln

Wenn in einem Formularmietvertrag nicht nur die Pflicht zur laufenden Renovierung auf den Mieter abgewälzt wird, sondern auch die Anfangs- oder die Schlussrenovierung, kann dies zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung führen (LG Hamburg).

Auch der BGH hat in diesem Sinne eine Grundsatzentscheidung gefällt (Urteil vom 14.5.2003 – VIII ZR 308/02, WuM 2003,436).

Die Formularklausel in älteren Ausgaben des „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“, wonach der Mieter sich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung in den üblichen Zeitabständen durchzuführen, und zwar erstmalig innerhalb von 3 Monaten nach Vertragsbeginn, sowie bei Auszug die Mieträume in gutem dekorativem Zustand zurückzugeben, ist unwirksam (AG Hamburg-Barmbek, 819 C 87/03, Urteil vom 28.11.2003; ebenso AG Hamburg-St. Georg, 912 C 279/04, Urteil vom 23.11.2004, MieterJournal 2005,37, bei Überwälzung der Anfangs- und der laufenden Schönheitsreparaturen).

Mehr finden Sie auch unter den Abschnitten „Farbwahl“ und „Genossenschaftswohnungen“.

Eine Formularklausel, wonach der Mieter die Wohnung bei Beendigung des Vertrages „in gutem Zustand und guter Dekoration“ zurückzugeben hat, macht die gesamte Überwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter unwirksam (AG Hamburg, 48 C 145/05, Urteil vom 17.10.2006; MieterJournal 2007 Seite 82).

Eine Zusammenfassung der wichtigsten Grundsätze enthält unser Info-Blatt Renovieren oder nicht? – Streitthema Schönheitsreparaturen.

Fußboden

Das Schleifen und Versiegeln eines Holzfußbodens ist nicht Mietersache und fällt nicht unter die üblichen Schönheitsreparaturen. Diese aufwendigen Arbeiten können dem Mieter auch nicht mit einer mietvertraglichen Formularklausel auferlegt werden.

Genossenschaftswohnung

Frau bemalt eine grüne Wand

In den Allgemeinen Vertragsbestimmungen zu Genossenschafts-Mietverträgen und solchen des hamburgischen Wohnungsunternehmens SAGA/GWG heißt es teilweise, dass der Mieter bei den Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters „von der bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf. Diese Klausel und damit zugleich die gesamte Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat der BGH für unwirksam erklärt (VIII ZR 199/06, Urteil vom 28.3.2007).

Die in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Fassung DNVp Februar 1995) einer Wohnungsbaugenossenschaft enthaltene Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn für die Rückgabe bei Beendigung des Mietverhältnisses bestimmt ist, dass der Mieter die fälligen Schönheitsreparaturen nachzuholen hat, und insoweit auf starre Renovierungsfristen Bezug genommen wird (LG Hamburg, 307 S 117/06, Urteil vom 26.4.2007).

Einige Genossenschaften verfielen auf den Trick, vom Mieter beim Auszug die Entfernung „seiner“ Tapeten zu verlangen. Begründung: Die Tapeten seien ja das Eigentum des Mieters. Auf diese plumpe – und rechtlich falsche – Masche sollten Mieter nicht hereinfallen. Tapeten, die gut verklebt sind und nicht zu krass vom Durchschnittsgeschmack abweichen, können in der Wohnung bleiben.

Weitere Einzelheiten nennt das Info-Blatt Unwirksame Renovierungsklauseln.

Kostenerstattung

Eine Mietvertragsklausel, die dem Mieter eine zeitanteilige Kostenbelastung für die bei Mietende noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen auferlegt, ist im Prinzip zulässig. Wenn sie aber für die Berechnung der Quoten starre Fristen vorsieht, benachteiligt sie den Mieter unangemessen und ist unwirksam (LG Hamburg, 311 S 152/04, Urteil vom 17.6.2005, WuM 2005, 453, BGH, Urteil vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06).

Überhaupt ist bei derartigen „Quotenabgeltungsklauseln“ größte Vorsicht geboten. Wer eine solche Klausel im Mietvertrag hat, sollte sie auf jeden Fall vom Mieterverein überprüfen lassen.

Lackanstriche

Der BGH hat mit Urteil vom 22.10.2008 die „Holzklausel“ in einem „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“ für wirksam erklärt (VIII ZR 283/07). Vertragsmuster vor November 2006 enthielten die Formulierung: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“ In älteren Vertragsformularen gibt es allerdings Holzklauseln, die nach Auffassung des Mietervereins unwirksam sind.

Mietezuschlag

Der Vermieter kann keinen Mietzuschlag verlangen, wenn sich die im Mietvertrag vorgesehene Überwälzung der Renovierungspflichten auf den Mieter als unwirksam erweist (BGH, VIII ZR 181/07, Urteil vom 16.7.2008). Anders liegt es bei preisgebundenen Wohnungen ("Sozialwohnungen") (BGH, VIII ZR 177/09, Urteil vom 24. März 2010).

Raucher

Sofern die Spuren starken Rauchens durch Schönheitsreparaturen – also z. B. Streichen, Tapezieren, Lackieren – zu beseitigen sind, schuldet der rauchende Mieter dem Vermieter nur die erforderlichen Schönheitsreparaturen. Und wenn im Mietvertrag die Renovierungsarbeiten nicht wirksam zur Mietersache erklärt sind, kann der Vermieter bei Mietende keine Forderungen wegen der unrenovierten Räume stellen.

Schadensersatz kann der Vermieter dann nur verlangen, wenn der Zustand der Räume so schlimm ist, dass Schönheitsreparaturen nicht mehr genügen (BGH, VIII ZR 37/07, Urteil vom 5.3.2008).

Schlussrenovierung

Eine Frau verputzt eine Wand

Viele Vermieter verlangen von ihren Mietern nicht nur die laufenden Schönheitsreparaturen, sondern auch eine Schlussrenovierung. Jedoch: Eine solche Häufung von Renovierungspflichten kann dem Mieter formularmäßig nicht auferlegt werden (als Formularklausel gilt alles, was nicht wirklich ausgehandelt wurde). Die Folge ist, dass beide Klauseln unwirksam sind (BGH Urteil vom 14.5.2003 – VIII ZR 308/02).

Auch wenn eine Mietvertrags-Formularklausel nur eine Schlussrenovierung, nicht aber die laufenden Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt, ist dies unwirksam, wenn die Schlussrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen zu erfolgen hat (BGH VIII ZR 316/06, Urteil vom 12.9.2007).

Steuer

Auch Wohnungsmieter können Renovierungs- und Reparatur-Aufwendungen steuerlich geltend machen.

Einzelheiten enthält das Info-Blatt Steuertipp: Haushaltsnahe Dienst- und Handwerksleistungen.

Treppenhaus

Der Vermieter muss das Treppenhaus renovieren lassen, wenn es erhebliche Feuchtigkeitsschäden aufweist (AG Hamburg, 48 C 668/97, Urteil vom 13.7.1999). Ebenso, wenn Stolpergefahr durch schadhaften Fußbodenbelag oder Treppenstufen besteht (AG Hamburg 43b C 235/00, Urteil vom 26.9.2000, MieterJournal 2/2001).

Verjährung

Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter nur noch 6 Monate lang – gerechnet ab Rückgabe der Wohnung – die Ausführung von Schönheitsreparaturen bzw. Kostenersatz wegen unterbliebener Renovierung verlangen. Danach sind die Ansprüche verjährt (BGH, VIII ZR 123/05, Urteil vom 15.3.2006).