Mieterhöhung

Vorbemerkung: Die nachstehenden Ausführungen beziehen sich auf nicht preisgebundenen Wohnraum („Sozialwohnungen“). Die Mieterhöhung von Sozialwohnungen und anderem geförderten Wohnraum richtet sich nach besonderen Bestimmungen. 

Tipps für Mieter: Mieterhöhung

Haus aus Euroscheinen

Wenn man eine Mieterhöhung bekommt, sollte man sie auf Herz und Nieren prüfen, bevor man sich mit der Erhöhung einverstanden erklärt. Der Mieterverein zu Hamburg nennt die wichtigsten Punkte, auf die Mieter/Mieterinnen achten müssen, damit sie nicht zuviel Miete zahlen:

  1. Zugang: Vermerken Sie den Tag des Zugangs der Mieterhöhung auf dem Briefumschlag und bewahren Sie ihn zusammen mit dem Schreiben auf. Wenn Sie das Erhöhungsschreiben per eMail erhalten, drucken Sie es aus und löschen Sie die Mail nicht.
  2. Prüfung: Ganz wichtig: Stimmen Sie der Erhöhung nicht zu, ohne sie genau zu prüfen. Dafür haben Sie genügend Zeit: den Zugangsmonat plus zwei volle Kalendermonate. Ein vorschnell erteiltes Einverständnis kann nicht widerrufen werden!
  3. Begründung: Die Erhöhung muss begründet sein. Für die meisten Hamburger Wohnungen ist der Mietenspiegel maßgeblich. Vorsicht mit Vergleichswohnungen und Sachverständigen-Gutachten! Wenn der Hamburger Mietenspiegel Werte für Ihre Wohnung enthält, muss der Vermieter zumindest das einschlägige Rasterfeld benennen.
  4. Sperrfrist: Die bisherige Miete muss seit mindestens 12 Monaten unverändert geblieben sein (abgesehen von Erhöhungen der Betriebskosten oder nach Modernisierungsmaßnahmen).
  5. Kappungsgrenze: Die neue Miete darf gegenüber der vor 3 Jahren gezahlten Miete um nicht mehr als 15 Prozent steigen. (Modernisierungszuschläge, die in dieser Zeit erstmals zu zahlen waren, erhöhen das Limit.) Die neue Miete darf weder diese Kappungsgrenze noch die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen übersteigen.
  6. Miethöhe: Ist die verlangte Miethöhe gerechtfertigt? Was sagt der Mietenspiegel? Vorsicht mit Zuschlägen wegen angeblicher Renovierungspflicht des Vermieters wegen geänderter Rechtsprechung! Wenn die Erhöhung nur zum Teil gerechtfertigt ist, können Sie eine entsprechende Teilzustimmung erklären.
  7. Zustimmung: Sofern Sie der Erhöhung zustimmen, weil bzw. soweit sie gerechtfertigt ist, erklären Sie Ihre Zustimmung deutlich, am besten schriftlich. Dabei sorgen Sie für klare Verhältnisse durch eine eindeutige Formulierung des Zustimmungsschreibens, damit Ihr Vermieter weiß, woran er ist. Ihr Berater beim Mieterverein gibt Ihnen gern Formulierungshilfen.
  8. Fristen: Beachten Sie die Fristen: Die Zustimmungsfrist läuft bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens. Beispiel: Geht die Mieterhöhung im November zu, läuft die Frist zur Zustimmung bis zum 31. Januar. Die erhöhte Miete – sofern eine Erhöhung gerechtfertigt ist – muss ab dem 1. Februar gezahlt werden.

Der Hamburger Mietenspiegel

Mietenspiegel: Der aktuelle Hamburger Mietenspiegel gibt die am 1.4.2015 gezahlten Mieten wieder. Der Mietenspiegel besteht aus der Tabelle mit den aktuellen Werten und dem erläuternden Begleittext. Den Text können Sie in den Seiten der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt aufrufen. Auf hamburg.de finden Sie ein pdf mit dem Wohnlagenverzeichnis für Hamburg.

Der Hamburger Mietenspiegel ist nach herrschender Rechtsprechung die zuverlässigste Erkenntnisquelle für die ortsübliche Miete der von ihm erfassten Wohnungen. Vorsicht ist deshalb immer geboten, wenn eine Mieterhöhung mit Vergleichsmieten oder mit einem Sachverständigen-Gutachten begründet wird. Oft geschieht das, um eine höhere als die nach dem Mietenspiegel ortsübliche Miete zu bekommen.

Da der Hamburger Mietenspiegel ein so genannter qualifizierter Mietenspiegel ist, muss der Vermieter, auch wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt, zumindest das für die Wohnung einschlägige Mietspiegelfeld benennen.

Bei der Anwendung des Mietenspiegels soll nicht schematisch vorgegangen werden. Vor- und Nachteile der Wohnung sind durch angemessene Zu- und Abschläge auf den Mittelwert zu berücksichtigen.

Um den richtigen Wert für die jeweilige Wohnung zu finden, sind die Baualtersklasse und die Ausstattung der Wohnung maßgeblich. Besonders wichtig ist bei älteren Wohnungen, ob die Wohnung vermieterseitig mit einem Bad und mit einer Sammelheizung ausgestattet ist.

Bad: Nach den Erläuterungen zum Hamburger Mietenspiegel ist unter einem Bad „ein Wannen- oder Duschbad in einem besonderen Raum (mit oder ohne WC) zu verstehen. Ein Bad wird in der Regel dann einen geringeren Mietwert haben, wenn genügender Raum zum An- und Auskleiden sowie ein Waschbecken fehlen.

Sammelheizung: Eine Sammelheizung („Zentralheizung“) im Sinne des Hamburger Mietenspiegels ist vorhanden, wenn keine Brennstoffbefüllung von Hand erfolgt und die vorhandenen Heizkörper alle Räume der Wohnung angemessen erwärmen. Dies ist nicht der Fall, wenn einzelne unbeheizbare Räume nicht genügend Wärme aus den beheizten Räumen beziehen (LG Hamburg 307 S 240/99, Urteil vom 24.2.2000, MieterJournal 1/2002 Seite 8; AG Hamburg-St. Georg 915 C 270/02, 13.8.2003, MieterJournal 4/2003 S. 8).

Bei Mieterhöhungen gleichgestellt sind Elektroheizungen, Gas-Etagenheizungen und Gas-Einzelöfen, wobei der Mietwert – insbesondere bei Nachtspeicher-Heizungen – geringer sein kann als bei einer echten Zentralheizung.

Eine Nachtspeicherheizung bietet deutlich weniger Komfort. Sie muss rechtzeitig aufgeladen werden und ist im Einsatz daher nicht so flexibel wie andere Zentralheizungen. Zudem ist der Platzbedarf höher (AG Hamburg-St. Georg, 920 C 236/04, Urteil vom 11.08.2005, MJ 2005, 85).

Viele Vermieter werden unter Hinweis auf Wärmedämm-Maßnahmen oder Heizungsverbesserungen Mietwerte im oberen Bereich des jeweiligen Rasterfeldes verlangen. Hier ist Vorsicht geboten, wie ein Urteil des Landgerichts Hamburg vom 11.9.2009 (Az.: 311 S 106/08) zeigt. Das Gericht sprach dem Vermieter wegen seiner Dämmmaßnahmen ein Aufschlag zu. Der Mieterverein zu Hamburg rät dringend, die Behauptungen von Vermietern, die sich auf energetische Verbesserungen beziehen, nicht ungeprüft hinzunehmen. Einen ersten Anhalt, ob die energetische Qualität des Hauses wirklich gut ist, liefert ein HeizCheck der co2online gemeinnützige GmbH, den Sie in unseren Seiten anhand der letzten Heizkostenabrechnung(en) machen können. Hierbei erfahren Sie, wie die energetische Qualität des Hauses einzuschätzen ist.

Mit dem Mietenspiegel kann eine Mieterhöhung nicht begründet werden, wenn die Wohnung in ein „Leerfeld“ gehört, das keine Werte enthält (AG Hamburg 46 C 440/01, Urteil vom 5.12.2001, MieterJournal 1/2002 S.8).

Maßgeblich ist der bei Zugang des Erhöhungsschreibens vorliegende Mietenspiegel, nicht der bei Inkrafttreten der Erhöhung vorliegende (LG Hamburg 316 S 28/02, Urteil vom 11.6.2002, MieterJournal 4/2003 S. 7). Liegt jedoch der Erhebungsstichtag des nächsten Mietenspiegels ungefähr im selben Zeitpunkt, so ist der neue Mietenspiegel für die Bewertung heranzuziehen, wobei ein zeitlicher Abstand von nicht mehr als 6 Wochen noch als ungefähr zeitgleich anzusehen ist (AG Hamburg, 43b C 129/07, Urteil vom 18.1.2008).

Urteile und Tipps in Stichworten

Balkon

Mehr dazu finden Sie im Abschnitt „Wohnfläche“.

Baualter

Eine ältere Wohnung, die nach einer Modernisierung Merkmale einer Neubauwohnung aufweist, kann in Ausnahmefällen einer jüngeren Baualtersklasse des Mietenspiegels zuzuordnen sein. Der Einbau eines neuen Bades, isolierverglaster Fenster, einer Zentralheizungs- und Warmwasserbereitungsanlage, die Verstärkung der Elektro-Steigeleitungen etc. reichen hierfür nicht unbedingt aus (AG Hamburg, 40a C 702/98, Urteil vom 26.5.1999).

Einbauten des Mieters

Einbauten des Mieters werden bei Mieterhöhungen nicht zugunsten des Vermieters berücksichtigt. Ebenso verhält es sich mit Einbauten des Vormieters, die der Nachmieter übernommen hat. Anders kann es aber liegen, wenn der Mieter sich zum Einbau verpflichtet hatte. Eine Bewertung zugunsten des Vermieters scheidet aber auch in diesem Fall aus, wenn er weder für die Instandhaltung noch für die etwaige Erneuerung der Einbauten zuständig sein will (AG Hamburg 41b C 275/99, Urteil vom 31.5.2000, MieterJournal 3/2001 S. 8).

Einfamilienhaus

Der Hamburger Mietenspiegel enthält keine Vergleichsmieten für Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäuser. Trotzdem kann ein Erhöhungsverlangen für ein solches Objekt jedenfalls dann mit dem Mietenspiegel begründet werden, wenn die geforderte Miete sich innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern hält (BGH, VIII ZR 58/08, Urteil vom 17.9.2008).

Gutachten

In Gemeinden mit einem „qualifizierten“ Mietenspiegel (wie Hamburg) muss der Vermieter, der die Erhöhung mit einem Sachverständigen-Gutachten begründet, zusätzlich die im Mietenspiegel angegebenen einschlägigen Werte nennen. Andernfalls ist das Erhöhungsverlangen rechtsunwirksam.

Im Prozess um eine Mieterhöhung genießt der Hamburger Mietenspiegel den Vorrang vor einem Sachverständigen-Gutachten (LG Hamburg).

Indexmiete

Eine Indexmietenvereinbarung bedeutet, dass die Miete an Erhöhungen der Lebenshaltungskosten angepasst wird. Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind daneben ausgeschlossen, ebenso „normale“ Modernisierungszuschläge. Dagegen kann eine Mieterhöhung für „bauliche Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat“, verlangt werden. Damit sind die baulichen Veränderungen gemeint, die dem Vermieter durch Gesetz oder Verfügung auferlegt werden, also z. B. der Einbau von Wohnungswasserzählern oder von Rauchmeldern.

Inklusivmiete

Haben die Parteien eine Bruttokaltmiete, also eine Miete einschließlich der kalten Betriebskosten, vereinbart, so ist die Berechnung einer Mieterhöhung nicht ganz einfach. Der BGH hat klargestellt: Der Vermieter darf grundsätzlich nicht auf ortsübliche Nebenkosten-Pauschalsätze zurückgreifen, die zur ortsüblichen Nettomiete hinzugerechnet werden, sondern er muss die konkreten Nebenkosten nach letztem Stand nennen. Diese und die ortsübliche Nettomiete ergeben zusammengerechnet die neue Inklusivmiete (Urteil vom 12.7.2006, VIII ZR 215/05).

Info-Blatt

Berechnungsbeispiele zur Kappungsgrenze enthält unser Info-Blatt …

Mein Vermieter will mehr Miete – zu Recht?

Kappungsgrenze

Eine Mieterhöhung ist nicht in unbegrenzter Höhe zulässig. Die Nettomiete (ohne Betriebskosten) darf in 3 Jahren nicht um mehr als 15 Prozent steigen (so genannte Kappungsgrenze). Aber Vorsicht: In erster Linie werden Mieterhöhungen durch die „ortsübliche Vergleichsmiete“ begrenzt. Weder diese noch die Kappungsgrenze dürfen überschritten werden.

Mängel

Weist die Wohnung Mängel (Schäden) auf, so kann der Mieter nicht deswegen seine Zustimmung zur Mietanhebung verweigern. Aber der Mieter kann u.U. gegenüber der erhöhten Miete sein Recht auf Minderung (Kürzung) der Miete geltend machen (OLG Frankfurt/Main, 20 ReMiet 1/96, Rechtsentscheid vom 29.7.1999 – WuM 1999,629).

Modernisierungs-Mieterhöhung

Der Vermieter muss die Mieterhöhung nach einer Modernisierung in für den Mieter verständlicher Weise berechnen und begründen.

Zudem muss der Vermieter gegebenenfalls erläutern, welche Kostenanteile auf Erhaltungsarbeiten entfallen und somit von den umlagefähigen Modernisierungskosten abzuziehen sind. Sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

Modernisierungszuschlag

In einem Urteil vom 10.10.2007 (VIII ZR 331/06) hat der BGH klargestellt: Zahlt der Mieter bisher neben der Miete einen „Modernisierungszuschlag“, so gilt dieser bei einer erneuten Mieterhöhung als Teil der Grundmiete, d. h. er ist in die bisherige Grundmiete einzubeziehen. Der so errechnete Betrag ist mit der ortsüblichen Miete zu vergleichen. Keinesfalls darf der Zuschlag der neuen Miete hinzugerechnet werden, weil sonst die ortsübliche Miete überschritten werden könnte.

Sozialwohnung

Für öffentlich geförderten Wohnraum („Sozialwohnungen“) gibt es neben den Bestimmungen über die Wohnberechtigung („§5-Schein“) besondere Regeln für die Miethöhe. Die Mieterhöhung von Sozialwohnungen und anderem öffentlich geförderten Wohnraum richtet sich nach besonderen Bestimmungen. Alle 3 Jahre kommt es wegen der Anhebung der in der Miete enthaltenen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten-Pauschalen zu Mieterhöhungen, zuletzt zum 1.1.2008 und zum 1.1.2011. Diese können bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung auch rückwirkend geltend gemacht werden. Die Erhöhung muss dem Mieter vorgerechnet und erläutert werden. Im Zweifel empfiehlt sich die Beratung beim Mieterverein.

Wenn, insbesondere nach Rückzahlung der öffentlichen Mittel, die Sozialbindung endet, ändert sich am Mietverhältnis nicht viel – außer der Miete. Es gelten dann nämlich andere Vorschriften über Mieterhöhungen. Näheres zum Übergang von der „Kostenmiete“ zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“ lesen Sie in unserem Info-Blatt „Die Sozialbindung meiner Wohnung fällt weg – was bedeutet das?“.

Staffelmiete

Eine Staffelvereinbarung liegt vor, wenn im Mietvertrag Mieterhöhungen für einen längeren Zeitraum im Voraus festgelegt werden. Die Erhöhungen müssen jeweils mindestens 1 Jahr auseinander liegen. Die Vereinbarung muss jeweils die neue Miethöhe oder den Erhöhungsbetrag nennen. Andere Mieterhöhungen, außer wegen gestiegener Nebenkosten, sind ausgeschlossen.

Bei einem Staffelmietvertrag kann das Kündigungsrecht des Mieters nicht für mehr als 4 Jahre ausgeschlossen werden. Wichtig: Die 4-Jahres-Frist rechnet ab Abschluss der Staffelvereinbarung, nicht ab Beginn des Mietverhältnisses.

Info-Blatt

Wie misst man die Wohnung richtig aus?

Die Wohnfläche – Nachmessen kann sich lohnen

Wohnfläche

Oft gibt es bei Mieterhöhungen Streit um die anrechenbare Wohnfläche, besonders bei Balkonen. Dort ist aber nicht ein bestimmter Anteil seiner Fläche, sondern sein Nutzwert entscheidend. Trotzdem messen Sie mal die Wohnung anhand unseres Info-Blattes nach. Wenn Sie feststellen, dass Ihre Wohnung deutlich kleiner ist, als im Mietvertrag oder in einer Mieterhöhung angegeben, haben Sie unter Umständen Anspruch auf eine Mietsenkung. Lassen Sie sich hierzu vom Mieterverein zu Hamburg beraten!

Ist eine Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, so ist die tatsächliche Fläche bei einer Mieterhöhung nur dann zu berücksichtigen, wenn sie um mehr als 10 % unter der vereinbarten liegt. Beträgt die Differenz weniger als 10 %, so kann der Vermieter nach einem Fehlurteil des BGH vom 8.7.2009 (VIII ZR 205/08) die zu große Fläche zugrundelegen.

Ist die Wohnung größer als im Mietvertrag angegeben, so ist einer Mieterhöhung trotzdem die vereinbarte Größe zugrunde zu legen. Nur wenn die Wohnung tatsächlich um mehr als 10 Prozent größer ist als angegeben, „kann es in Betracht kommen, dass der gutgläubige Vermieter nicht auf Dauer an seinen Irrtum über die tatsächliche Größe der Wohnung gebunden bleibt“ (BGH, VIII ZR 138/06, Urteil vom 23.5.2007).

Wohnlage

Das für den Mietenspiegel zugrunde gelegte Wohnlagenverzeichnis für Hamburg finden Sie unter http://mietspiegel-online.hamburg.de/verzeichnis2011.pdf. Die Einordnung der Straßen bzw. Straßenabschnitte in die jeweilige Wohnlage ist zwar meist zutreffend. Es gibt aber Grenzfälle, in denen die Zuordnung zweifelhaft erscheint. Oft macht es aber kaum einen Unterschied, ob man die Wohnung der guten Wohnlage zuordnet und einen Abschlag – z. B. wegen Verkehrslärms – macht oder ob man von normaler Lage ausgeht und einen Aufschlag wegen der Lagevorteile macht.

Bei der Bewertung einer Wohnung ist auch zu berücksichtigen, dass Vor- oder Nachteile der Wohnlage durch Nach- oder Vorteile bei der Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung ausgeglichen werden können.

Ein Urteil des LG Hamburg zeigt, wie sich Beeinträchtigungen durch Verkehrs- und sonstigen Lärm auf den Mietwert einer Wohnung in guter Lage auswirken.

Aber auch in normaler Wohnlage führen Verkehrs- und Fluglärm zu einer Abwertung (AG Hamburg 40b C 5/01, Urteil vom 23.8.2001, MieterJournal 4/2001 S. 8). Bessere Wohnlagen, wie z. B. die Heilwigstraße, sind nicht ohne weiteres mit so genannten Adressenlagen gleichzusetzen (AG Hamburg 43b C 394/02, Urteil vom 14.3.2003, MieterJournal 1/2004 S. 13).

Wohnwertmiete

Hierbei handelt es sich um eine rechtlich unerhebliche Erfindung von Genossenschaften zum Zweck der Erzielung eines insgesamt höheren Mietenniveaus. Die Anwendung der Wohnwertmiete kann im Einzelfall dazu führen, dass bei Neuvermietungen und Mieterhöhungen Beträge verlangt werden, die durch den Mietenspiegel nicht gerechtfertigt sind. Der Mieterverein zu Hamburg rät, sich mit der Wohnwertmiete nicht ohne vorherige Beratung einverstanden zu erklären.

Zustimmung

Gelegentlich gibt es Streit, ob der Mieter einer Mieterhöhung ganz oder teilweise zugestimmt hat oder ob er ein Gegenangebot gemacht hat – ein wichtiger Unterschied! Eine (teilweise) Zustimmung bindet den Mieter; der Mehrbetrag muss gezahlt werden. Wird hingegen ein Gegenangebot gemacht, tritt die Erhöhung nur ein, wenn der Vermieter es annimmt. Auch unklare Formulierungen muss man vermeiden.

Mietpreisüberhöhung

Überhöhte Miete

Monopoly-Häuser auf Euro-Münzen

Wenn Sie wissen wollen, ob Ihre Miete überhöht ist, machen Sie den kostenlosen MietenCheck auf Info-Blatt 17 „Wieviel Miete zahlen Sie?“.

Eine Miete ist dann überhöht, wenn der Vermieter sie unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum in unangemessener Höhe vereinbart, § 5 Wirtschaftsstrafgesetz. Eine Miete ist in der Regel dann überhöht, wenn sie um mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Miete einer vergleichbaren Wohnung liegt.

Der Bundesgerichtshof hat die Anwendung dieser Vorschrift jedoch so sehr erschwert, dass sie in der Praxis kaum noch eine Rolle spielt.

Mangellage

Unzulässig sind überhöhte Mieten nur, wenn sie unter „Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen“ vereinbart wurden. Der Mieter muss nachweisen, dass er mangels Ausweichmöglichkeit darauf angewiesen war, die überteuerte Wohnung anzumieten (BGH, VIII ZR 190/03, Urteil vom 28.1.2004, WuM 2004, 294). Auch muss die angespannte Marktlage in der gesamten Gemeinde geherrscht haben, ein Engpass in dem Stadtviertel, in dem die überteuerte Wohnung liegt, reicht nicht aus (BGH, VIII ZR 44/04, Urteil vom 13.4.2005).

Mietwucher

Die Rechtsprechung nimmt Mietwucher an, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent überschritten wird. Der Vermieter muss hierbei eine „Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche“ des Mieters „ausgebeutet“ haben.