Wohnraumschutzgesetz

Gegen Vernachlässigung und Zweckentfremdung von Wohnraum – das Gesetz über den Schutz und die Erhaltung von Wohnraum (Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz - HmbWoSchG)

Juristische Bücher und Richterhammer

Hier ein Überblick über die wichtigsten Regelungen.

In § 3 Abs. 2 ist festgelegt, was zu den „Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse“ gehört; die Anforderungen sind „insbesondere nicht erfüllt, wenn

  1. die Heizungsmöglichkeit oder die Möglichkeit des Anschlusses eines Herdes, von elektrischer Beleuchtung oder elektrischen Geräten fehlt oder ungenügend ist,
  2. Wasserversorgung, Ausguss oder Toilette fehlen oder ungenügend sind,
  3. nicht wenigstens ein zum Wohnen bestimmter Raum der Wohnung eine Wohnfläche von mindestens 10 Quadratmetern hat,
  4. Fußböden, Wände oder Decken dauernd durchfeuchtet sind oder
  5. nicht wenigstens ein zum Wohnen bestimmter Raum ausreichend belüftbar oder durch Tageslicht beleuchtet ist."

Damit ist die häufig gestellte Frage beantwortet, ob ein Herd vom Vermieter gestellt werden muss – nein! Auch eine heute übliche Küchenspüle ist nicht gefordert, sondern es genügen ein Wasserhahn und ein Ausguss.

Völlig verschmutztes und unbewohnbares Badezimmer

Bauliche Mängel hat der Vermieter zu beseitigen. Sind erhebliche Mängel vorhanden, kann das Bezirksamt einschreiten und den Vermieter zur Mängelbeseitigung auffordern (§ 4). Ein erheblicher Mangel liegt beispielsweise dann vor, wenn Wände und Decken durchfeuchtet, Fenster und Türen undicht sind, die Heizung, die Wasserver- und Entsorgung oder Bade- und Duscheinrichtungen nicht funktionieren. Auch wenn die Gefahr einer derartigen Beeinträchtigung besteht, kann das Bezirksamt einschreiten.

§ 6 regelt die Unbewohnbarkeitserklärung. Hiernach kann Wohnraum für unbewohnbar erklärt werden, wenn die Mindestanforderungen nicht erfüllt sind oder bestimmte andere Mängel „den Gebrauch zu Wohnzwecken erheblich beeinträchtigen und deswegen gesundheitliche Schäden für die Bewohner zu befürchten sind.“ Bewohner von für unbewohnbar erklärtem Wohnraum haben ihn bis zu einem von der zuständigen Behörde zu bestimmenden Zeitpunkt zu räumen. Der Vermieter hat auf Verlangen der Behörde für zumutbare anderweitige Unterbringung des Bewohners zu sorgen. Für unbewohnbar erklärter Wohnraum darf nicht mehr für Wohnzwecke genutzt werden.

Auch die zulässige Belegung ist geregelt: § 7 schreibt vor, dass pro Person eine Wohnfläche von mindestens 10 qm vorhanden sein muss.

Der 3. Abschnitt des Gesetzes behandelt die Zweckentfremdung von Wohnraum. Der Senat hat durch eine Rechtsverordnung festgestellt, dass die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.“ Grundsätzlich ist deshalb in Hamburg eine Zweckentfremdung nur mit behördlicher Genehmigung zulässig.

Als Zweckentfremdung gelten insbesondere die ausschließlich gewerbliche bzw. freiberufliche Nutzung, die Überlassung von Wohnraum an wechselnde Nutzer zum Zwecke des nicht auf Dauer angelegten Gebrauchs und eine entsprechende Nutzung, der Abbruch und das Unbrauchbarmachen von Wohnraum sowie ein länger als vier Monate dauerndes Leerstehenlassen. Für den Fall, dass in der Hauptwohnung des „Nutzungsberechtigten“ die Nutzung des Wohnraums zu anderen als Wohnzwecken stattfindet und diese weniger als 50 vom Hundert der Gesamtwohnfläche beträgt, wird von einer Fortsetzung der Wohnnutzung und nicht von einer Zweckentfremdung ausgegangen.

Gleiches gilt, wenn die Nutzung des Wohnraums zu anderen als Wohnzwecken zeitlich so beschränkt ist, dass der Charakter der Wohnung als Hauptwohnung unberührt bleibt. Als Beginn des Leerstehenlassens von Wohnraum gilt grundsätzlich der Auszug des letzten Bewohners, bei Neubauten der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit.

§ 9 Abs. 3 enthält die Regelung, wonach bei geplanten Um- oder Neubaumaßnahmen, welche durch ein unbefristetes Mietverhältnis erheblich erschwert werden, der Abschluss von Zeitmietverträgen (Zwischenvermietung) oder eine andere Zwischennutzung zu Wohnzwecken zur Abwendung von Zweckentfremdungen durch Leerstehenlassen grundsätzlich zumutbar ist. Eine Zwischennutzung ist insbesondere dann nicht zumutbar, wenn Belange der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen entgegenstehen.