Wohnungsmängel

Einführung

Von einem Mangel spricht man, wenn das Mietobjekt mit einem Schaden oder Fehler behaftet ist, der die Gebrauchstauglichkeit einschränkt oder aufhebt. Zeigt sich ein Mangel, so ist der Mieter verpflichtet, ihn dem Vermieter unverzüglich, d. h. so schnell es geht, anzuzeigen. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mangel zu beheben.

Kommt er dem nicht nach, hat der Mieter eine Reihe von rechtlichen Möglichkeiten, angefangen bei der Mietekürzung (siehe Stichwort Minderung) über die Ersatzvornahme bis hin zur Instandsetzungsklage und zur fristlosen Kündigung.

Minderung der Miete

Eine Minderung der Miete tritt ein, wenn der Mangel die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts nicht nur unerheblich einschränkt. Ein Mangel ist dann unerheblich, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass eine Mietkürzung gegen Treu und Glauben verstieße (BGH, Urteil vom 6.4.2005, XII ZR 225/03).

Die Minderung ist nicht davon abhängig, ob der Vermieter den Mangel verschuldet oder ob er sich um die Beseitigung bemüht, sondern sie tritt dann ein, wenn der Mangel besteht und dem Vermieter bekannt ist (insbesondere durch eine Mängelanzeige des Mieters). Die Bemessung der Minderung sollte dem Fachmann überlassen werden, da Mieter erfahrungsgemäß sehr häufig zu viel oder zu wenig kürzen. Wenn Sie nicht sofort mit der Kürzung beginnen wollen, zahlen Sie die Miete unter Vorbehalt. Die Minderung bezieht sich auf die Bruttomiete, also auf die Miete einschließlich der Betriebskosten und gegebenenfalls der an den Vermieter zu zahlenden Heizkosten (BGH, XII ZR 225/03, Urteil vom 6.4.2005).

Zurückbehaltungsrecht

Farbe blättert von der Wand

Wenn der Vermieter einen Mangel nicht abstellt, obwohl er es könnte, darf der Mieter als zusätzliches Druckmittel einen weiteren Teil der Miete im Wege des „Zurückbehaltungsrechts“ vorläufig einbehalten.
Wichtig: Der zurückgehaltene Teil der Miete ist nicht „gespart“: erfüllt der Vermieter seine Pflichten, muss der Mieter den zurückbehaltenen Teil der Miete nachzahlen.

Sanierung

Sanierungsmaßnahmen (Reparaturen) am Mietobjekt muss der Mieter zwar hinnehmen. Er kann aber bei nicht unerheblichen Gebrauchsbeschränkungen die Miete mindern und Kostenersatz für die ihm durch die Maßnahmen entstehenden Aufwendungen verlangen, z. B. für die Kosten anderweitiger Unterkunft. Eine Mieterhöhung kann der Vermieter für Sanierungs-/Reparaturmaßnahmen nicht verlangen.

Modernisierungsmaßnahmen

Verbessert der Vermieter sein Gebäude, so ist dies oft mit Belästigungen und Einschränkungen für die Mieter verbunden (insbesondere durch Lärm und Schmutz). Auch hier ist man als Mieter grundsätzlich berechtigt, die Miete zu mindern. Bei energetischen Modernisierungen, durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird, ist jedoch eine Minderung für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen. Hier muss der Vermieter beweisen, dass eine die Minderung ausschließende Maßnahme vorliegt.

Aufwendungsersatz

Aufwendungen, die dem Mieter infolge von Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten des Vermieters entstehen, hat dieser in angemessenem Umfang zu erstatten. Bei groben Beeinträchtigungen kann z. B. Anspruch auf Ersatz anderweitiger Unterbringung bestehen.

Ersatzvornahme

Will der Mieter einen Wohnungsmangel selbst beheben (lassen), so kann er Ersatz der ihm entstehenden Kosten vom Vermieter verlangen. Das funktioniert aber nur, wenn er ihn zuvor in Verzug gesetzt hat oder wenn die umgehende Beseitigung des Mangels erforderlich war (BGH, Urteil vom 16.1.2008 – VIII ZR 222/06).

Kleinreparatur

Hierunter versteht man „das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden“ (§ 28 Abs. 3 Zweite Berechnungsverordnung). Die Kostenübernahme (nicht die Durchführung!) kann dem Mieter in bestimmten Grenzen durch Formularklauseln auferlegt werden. Wichtig: Eine mietvertragliche Kleinreparaturklausel verpflichtet den Mieter nicht, die Kosten größerer Reparaturen anteilig mitzutragen (OLG Düsseldorf 24 U 183/01, Urteil vom 11.6.2002, WuM 2002, 545).

Kündigung

Wegen erheblicher Wohnungsmängel kann der Mieter kündigen. Schäden stellen eine Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar und schließen eine Kündigung des Mieters nur aus, wenn sie von ihm selbst zu vertreten sind. Vor einer fristlosen Kündigung muss der Mieter auch bei gesundheitsgefährdenden Mängeln (z. B. Schimmelbildung) grundsätzlich dem Vermieter zunächst eine Frist zur Behebung des Mangels setzen (BGH, Urteil vom 18.4.2007, VIII ZR 182/06). Wegen der hohen Anforderungen, die die Gerichte an die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung stellen, empfiehlt sich in jedem Fall die vorherige Beratung durch den Mieterverein.

Wohnraumschutzgesetz

Hier ist geregelt, wie Wohnungen mindestens beschaffen sein müssen, welche Einrichtungen der Mieter verlangen kann, mit wie vielen Personen eine Wohnung belegt werden darf und wann eine Zweckentfremdung vorliegt. Lesen Sie mehr zum Wohnraumschutzgesetz.

Urteile und Tipps zum Thema Mängel

Anfänglicher Mangel

Ist bei Anmietung der Wohnung ein Mangel vorhanden und dem Mieter aufgefallen, so hat er keine „Gewährleistungsrechte“, sondern kann nur die Instandsetzung verlangen, es sei denn, er hat sich seine Rechte bei der Übernahme der Wohnung vorbehalten.

Info-Blatt

Rechtliche Fragen beantwortet unser Info-Blatt …

Asbest in Nachtstrom-Speicherheizungen

Asbest

In vielen vor 1977 gebauten Nachspeicherheizungen gibt es asbesthaltige Bauteile. Sofern Asbest nur in Kleinteilen wie Schaltern vorhanden ist, dürfte eine Gesundheitsgefahr ausscheiden. Anders z. B. bei den Speicherplatten, bei denen gefährliche Asbestfasern freigesetzt werden können.

Baulärm

Eine Minderung der Miete kann gegeben sein, wenn die Wohnung längere Zeit von intensivem Baulärm (Hämmern, Schleifen, Bohren etc.) betroffen ist. Der Mieter hat zum Nachweis der Störungen ein Lärmprotokoll zu führen. Will der Vermieter die Berechtigung zur Minderung bestreiten, so muss er belegen, welche der aufgeführten Störungen nicht stattgefunden haben (AG Hamburg 41a C 479/98, Urteil vom 27.6.2000, MieterJournal 4/2000 S. 9).

Auch Baulärm in unmittelbarer Nachbarschaft des Hauses kann eine Minderung nach sich ziehen. Laut AG Hamburg sind grundsätzlich 20 Prozent gerechtfertigt. 25 Prozent können es sein, wenn nach Feierabend und sonnabends gearbeitet wird, 35 Prozent bei besonders lauten Arbeiten (48 C 275/98, Urteil vom 26.1.1999, MieterJournal 3/99, Seite 10; bestätigt durch LG Hamburg 311 S 37/99, Urteil vom 25.6.1999; 20 - 30 Prozent: AG Hamburg, 46 C 5/04, Urteil vom 6.4.2005; während der Rohbauphase regelmäßig 20 bis 30 Prozent: AG Hamburg-Blankenese, 518 C 195/07, Urteil vom 16.11.2007, MieterJournal 2008, 17; gestufte Minderungstabelle: AG Hamburg).

Weiterhin: AG Hamburg-Altona, 318a C 234/01, Urteil vom 25.6.2003, MieterJournal 2004, 36: 40 Prozent Minderung und Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung.

Blei im Trinkwasser?

Die Trinkwasserverordnung sieht einen Grenzwert von 25 Mikrogramm (= 0,025 Milligramm) Blei je Liter vor.  Ab 01.12.2013 liegt der Grenzwert bei 10 Mikrogramm je Liter. Wenn der Grenzwert nicht eingehalten wird, muss der Vermieter für den Austausch der Wasserleitungen sorgen. Auch die Gesundheitsämter können notfalls eingeschaltet werden. Eine Mietminderung kommt zwar grundsätzlich bei einer Grenzwert-Überschreitung in Betracht. Hierzu hat das Landgericht Hamburg aber entschieden, dass eine Minderung ausgeschlossen ist, wenn der Mieter eine Gesundheitsgefahr durch kurzzeitiges Ablaufenlassen des Wassers vermeiden kann (LG Hamburg 16 S 33/88, Urteil vom 5.2.1991, WuM 1991, 161).

Info-Blatt

In unserem Info-Blatt „Blei im Trinkwasser“ lesen Sie, woran man Bleirohre erkennt, wann man Anspruch auf Austausch der Rohre hat, ob man die Miete kürzen kann und wie man sein Trinkwasser untersuchen lassen kann.

Elektrik

Auch wer eine Altbauwohnung anmietet, kann erwarten, dass die elektrische Anlage den gleichzeitigen Gebrauch der heute üblichen Haushaltsgeräte ermöglicht. Der Vermieter muss für die hierzu erforderlichen Verbesserungen sorgen (VIII ZR 281/03, Urteil vom 26.7.2004; VIII ZR 343/08, Urteil vom 10.2.2010).

Feuchtigkeitsschäden

Wohnung wird umgebaut

Lässt der bauliche Zustand der Wohnung bei üblicher Luftfeuchtigkeit die Bildung von Kondenswasser erwarten, die zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall führt, liegt ein Mangel der Mietsache vor (LG Hamburg 316 S 227/99, Urteil vom 11.7.2000, WuM 2001, 193).

Lesen Sie dazu auch das Stichwort Schimmelbildung.

Auch in einem Altbau darf ein mitvermieteter Keller nicht so feucht sein, dass der Mieter übliche Gebrauchsgegenstände dort nicht lagern kann (AG Hamburg-Barmbek, 811 a C 202/03, Urteil vom 18.8.2004, MieterJournal 2005,13).

Fogging

Von Fogging spricht man bei rätselhaften plötzlichen Verschwärzungen von Decken und Wänden. In den Seiten des Umweltbundesamtes kann man eine instruktive Broschüre herunterladen: Attacke des schwarzen Staubes – Das Phänomen Schwarze Wohnungen.

Unter dem Aktenzeichen VIII ZR 271/07 entschied der BGH am 28.5.2008, dass ein Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist, Fogging-Ablagerungen in der Wohnung des Mieters zu beseitigen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter die plötzlich auftretenden Verfärbungen nicht „zu vertreten“, d. h. nicht verschuldet hat.

Weiterlesen? Ein Beitrag aus dem MieterJournal behandelt das Phänomen des „Schwarzen Staubs“ und gibt Tipps zur Abhilfe und Vorbeugung.

Heizung

Grundsätzlich, so hat der Bundesgerichtshof entschieden, muss der Vermieter eine alte, unwirtschaftlich arbeitende Zentralheizung nicht erneuern, solange sie ihren Dienst tut (Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06). Es gibt aber Bestimmungen, die den Vermieter verpflichten, auch bei älteren Gebäuden bestimmte technische Einrichtungen zur Energieeinsparung nachträglich einzubauen.

Nur wenn ungewöhnlich hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliegt, ist nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen; der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Anlage oder die Wärmedämmung ständig auf dem neuesten Stand zu halten. Er schuldet aber einen Mindeststandard, den der Mieter bei Vertragsschluss erwarten durfte (KG, 12 U 6/07, Urteil vom 28.4.2008, GE 2008,990).

Mietminderung

Wand wird mit Ziegeln zugemauert

Eine „Minderung“ der Miete bei Wohnungsmängeln kann grundsätzlich nicht im Nachhinein durchgeführt werden. Wenn ein Schaden auftritt, muss also sofort gemindert oder dem Vermieter ein entsprechender Vorbehalt mitgeteilt werden. Wieviel man mindern kann, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Deshalb sind sog. Mietminderungslisten mit Vorsicht zu genießen. Einige Beispiele von Minderungsquoten gibt das Stichwort Minderungsbeispiele. Weitere Beispiele von gerichtlich festgelegten Minderungen enthält die vom Deutschen Mieterbund herausgegebene Broschüre „Wohnungsmängel und Mietminderung“. Es empfiehlt sich aber auf jeden Fall eine Beratung.

Minderungsbeispiele:

  • Grundsatz: Wegen Kleinigkeiten kann die Miete nicht gekürzt werden, sondern nur wenn die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts nicht unerheblich beeinträchtigt ist. Die Belästigungen und Störungen des Wohnens in einem Gebäude neben einer Großbaustelle (hier: vierte Elbtunnelröhre) begründen eine erhebliche Mietminderung (hier: 35 Prozent: LG Hamburg 333 S 13/01, Urteil vom 5.7.2001, WuM 2001,444; siehe auch Stichwort Baulärm).
  • Wegen eines lauten Garagen-Rolltores unter der Wohnung, das besonders die Nachtruhe stört, ist eine Minderung von etwa 20 Prozent berechtigt (AG Pinneberg 64 C 115/01, Urteil vom 27.9.2001, MieterJournal 1/2002 S. 9).
  • Bei erheblicher Feuchtigkeit und Geruchsbelästigung aus dem Keller kann eine Minderung um 30 Prozent gegeben sein (LG Hamburg 333 S 55/01, Urteil vom 17.1.2002, MieterJournal 1/2002 S. 10)
  • 5 Prozent Minderung wegen Geruchsbelästigung durch ein unter der Wohnung gelegenes Restaurant (LG Hamburg 316 S 119/02, Urteil vom 20.5.2003, MieterJournal 3/2003, Seite 8).
  • Ein über den Fenstern der Wohnung neu angebrachter Balkon, der eine beträchtliche Verschattung und Sicht-Einschränkung bewirkt, führt zu einer 10-prozentigen (AG Hamburg-Wandsbek 716 a C 265/01, Urteil vom 8.2.2002) bzw. 5-prozentigen Minderung (AG Hamburg, 44 C 178/01, Urteil vom 3.8.2001, MieterJournal 2005,36).
  • Vor den Fenstern der Wohnung nistende Tauben können den Gebrauchswert der Wohnung erheblich mindern (hier: 30 Prozent wegen Verschmutzung, Geruchsbelästigung, Lärms und Gesundheitsgefährdung) (AG Pforzheim, 2 C 160/98, Urteil vom 9.3.2000 - WuM 2000,302).
  • Bei nächtlichen Lärmstörungen durch einen im Dach des Mietshauses aktiven Marder ist eine Mietminderung von ca. 30 Prozent der Bruttokaltmiete gerechtfertigt (AG Hamburg-Barmbek 815 C 238/02, Urteil vom 24.1.2003, ZMR 2003, 582).
  • Macht ein innenliegendes Bad wegen einer verschimmelten Silikonabdichtung der Badewanne, gerissener Fliesen im Fußboden- und Wannenbereich sowie eines Risses im Waschbecken insgesamt einen ungepflegten und unhygienischen Eindruck, so ist die Miete um 3 Prozent gemindert (AG Hamburg-Altona, 314a C 72/06, Urteil vom 30.4.2007).
  • Rauchen: Belästigungen durch Tabakrauch vom Nachbarbalkon des Wohnhauses muss der Mieter hinnehmen (AG Wennigsen 9 C 156/01, Urteil vom 14.9.2001, WuM 2001,487). Raucht ein Hausbewohner so exzessiv, dass der Zigarettenrauch durch Decke und Wände in eine Nachbarwohnung eindringt, kann der betroffene Mieter vom Vermieter Abhilfe durch Abdichtung verlangen (AG Berlin-Charlottenburg, 211 C 3/07, Urteil vom 17.3.2008, GE 2008,1061).

Beschädigung von Sanitärgegenständen

Abplatzungen in Stecknadelkopfgröße und bis zu einem Durchmesser von 1 bis 2 mm stellen sich als vertragsgemäße Abnutzung (§ 538 BGB n. F.) eines Waschbeckens dar und verpflichten den Mieter nicht zum Schadensersatz (AG Neustadt a. Rbge., 40 C 687/01, Urteil vom 26.9.2001, WuM 2002, 233).

  • WC-Becken: Lässt der Vermieter ein 20 Jahre altes WC-Becken, das der Mieter beim Auszug stark verschmutzt zurückgelassen hat, erneuern, so kann er Schadensersatz verlangen, muss aber wegen der angenommenen 30-jährigen Lebensdauer des WC-Beckens einen Kostenanteil von 2/3 selbst tragen („Abzug neu für alt“; AG Hamburg 46 C 394/01, Urteil vom 31.7.2002, MieterJournal 4/2003 S. 9).
  • AG Hamburg (48 C 508/03, Urteil vom 11.1.2005) nimmt eine durchschnittliche 18-jährige Lebensdauer eines Toilettenbeckens an.
  • Eine Duschwanne hat in der Regel eine Lebensdauer von 23 Jahren. Bei einer bereits 30 Jahre alten Wanne ist davon auszugehen, dass dem Vermieter durch eine etwaige Beschädigung kein Schaden entstanden ist (AG Reinbek, 9 C 171/05, Urteil vom 10.8.2005).

Info-Blatt

Wer haftet für welche Schäden? Lesen Sie hierzu das Info-Blatt …

Versicherungen gegen Wasserschäden, Sturmschäden und andere Schäden

Schadensersatz

Werden durch einen Gebäudeschaden Sachen des Mieters beschädigt, so haftet der Vermieter hierfür meistens nicht. Wichtigste Ausnahme: Man kann ihm eine Vernachlässigung des Gebäudes nachweisen. Auch wenn der Gebäudeschaden schon beim Abschluss des Mietvertrags vorhanden war, kommt eine Haftung des Vermieters für daraus entstehende Schäden an Sachen des Mieters in Betracht.

Schallisolierung

Bei nachträglichem Ausbau des Dachgeschosses hat der Vermieter für ausreichende Schallisolierung zu sorgen. Das gilt nicht nur für den Trittschall, sondern z. B. auch für die Geräusche aus Haushaltsmaschinen. Mit den einschlägigen Normen setzt sich ein Urteil des AG Hamburg auseinander.

Das gilt auch dann, wenn die Schallschutz-Norm eingehalten ist. In einem hellhörigen Haus ist das Begehen schallleitender Fußbodenbeläge mit hartem Schuhwerk nicht durch den normalen Mietgebrauch gedeckt. Vielmehr ist es zumutbar, derartige Schuhe an der Wohnungstür auszuziehen (LG Hamburg).

Sind aus der oberen Wohnung Schritte auf neu verlegtem Laminat-Fußboden überlaut zu vernehmen, so muss der Vermieter für Abhilfe sorgen (LG Hamburg).

Für den Fall einer nachträglich eingebauten Dachgeschoss-Wohnung hat der BGH entschieden, dass die darunter wohnenden Mieter Anspruch auf normalen Schallschutz (53 dB) haben (Urteil vom 6.10.2004, VIII ZR 355/03).

Info-Blatt

Unser Info-Blatt enthält Tipps und eine Checkliste, was bei Schimmelbildung zu tun ist und wie man sie vermeidet:

Feuchte Wände und Schimmel – was tun?

Schimmelbildung

Treten in einer Wohnung Schimmelschäden auf, so muss zunächst der Vermieter beweisen, dass die Schäden ihre Ursache nicht in der Bausubstanz des Hauses haben. Erst wenn er dies nachgewiesen hat, muss der Mieter seinerseits beweisen, dass er die Schäden nicht verschuldet hat, z. B. durch unzureichendes Lüften (LG Hamburg, 307 S 39/09, Urteil vom 17.9.2009).

Liegen die Feuchtigkeitsschäden nebst Schimmelbildung sowohl an baulichen Mängeln als auch an fehlerhafter Nutzung durch den Mieter, so ist eine Minderung der Miete nur anteilig, d. h. im Verhältnis der Verursachungsanteile, gegeben. Das Recht des Mieters, vom Vermieter die Beseitigung der Schäden zu verlangen, ist im Regelfall nicht ausgeschlossen. Der Mieter kann aber schadensersatzpflichtig sein, soweit er die Schäden verursacht hat (AG Hamburg-Altona 316 C 44/98, Urteil vom 9.9.2000, MieterJournal 4/2000 S. 9).

Eine schuldhafte Verursachung liegt im Normalfall nicht vor, wenn der Mieter Möbel vor die betroffenen Wände gestellt hat (AG Hamburg-St. Georg, 915 C 515/08, Urteil vom 19.2.2009).

Hat der Vermieter in einem Altbau mit verhältnismäßig geringer Wärmedämmung nachträglich isolierverglaste Fenster eingebaut, so muss er beweisen, dass diese Maßnahme nicht für die Schimmelbildung ursächlich geworden ist. Erforderlichenfalls muss er den Mieter präzise belehren, wie Kondensatschäden zu vermeiden sind (LG Hamburg 307 S 153/01, Urteil vom 10.1.2002, MieterJournal 2/2002, Seite 8).

Baut der Vermieter in einem beengten Badezimmer ein neues Fenster ein, so muss er beachten, dass der Fensterflügel über die vor dem Fenster stehende Waschmaschine des Mieters hinweg ausreichend geöffnet werden kann. Bildet sich andernfalls Schimmel, so hat der Vermieter ihn zu beseitigen (LG Hamburg, 307 S 44/08, Urteil vom 22.1.2009, MieterJournal 2009,15).

Mehr dazu finden Sie auf der Seite zum Thema Schimmel.

Weiterlesen? Das Umweltbundesamt führt eine sehr instruktive Broschüre: Hilfe! Schimmel im Haus, Ursachen – Wirkungen – Abhilfe.

Heizen und Lüften: Durch richtiges Heizen und Lüften lässt sich Geld sparen – und man beugt feuchten Wänden und Schimmelbildung vor. Deshalb lesen Sie die Hinweise der Umweltberatung zum richtigen Heizen und Lüften.

Info-Blatt

Hier können Sie nachlesen, welche Ratschläge Fachleute geben und wo man Hilfe findet, wenn in der Mietwohnung unerwünschte „Hausgenossen“ auftreten.

Ungezieferbekämpfung

Ungeziefer

Treten Vorratsschädlinge innerhalb der Wohnung auf, ohne dass bauseitige Ursachen erkennbar sind, so trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Befall nicht zu vertreten hat (LG Hamburg 307 S 17/00, Urteil vom 4.7.2000).

Erheblicher Mottenbefall der Wohnung begründet eine Mietminderung auch dann, wenn weder dem Vermieter noch dem Mieter eine Ursache des Ungezieferbefalls vorzuwerfen ist oder die Ursache nicht aufklärbar ist (AG Bremen 25 C 0118/01, Urteil vom 6.12.2001, WuM 2002, 215).

Wärmeschutz

Wenn eine Dachgeschosswohnung in einem Neubau von 1998 sich im Sommer unzumutbar erwärmt, kann der Mieter vom Vermieter die Durchführung geeigneter Wärmeschutz-Maßnahmen verlangen (AG Hamburg, 46 C 108/04, Urteil vom 10.5.2006).

Eine bessere Kälteisolierung des Hauses kann der Mieter dagegen nicht verlangen.

Info-Blatt

Wenn Sie Ihre Wohnfläche nachmessen wollen, so tun Sie es anhand unseres Info-Blattes …

Die Wohnfläche – Nachmessen kann sich lohnen

Wohnfläche

Eine gegenüber der Angabe des Vermieters deutlich kleinere Wohnung kann mangelhaft sein mit der Folge, dass der Mieter eine entsprechende Mietsenkung verlangen kann. In einem Urteil vom 24.3.2004 (VIII ZR 133/03, in WuM 2004,268) hat der BGH festgelegt, dass der Mieter eine Unterschreitung der vertraglichen Fläche um mehr als 10 Prozent nicht hinnehmen muss. Das gilt sogar bei einer circa-Angabe. Die zuviel gezahlte Miete kann der Mieter zurückfordern. Es gibt aber Fälle, in denen dieser Grundsatz nicht gilt, insbesondere dann, wenn der Mieter erkennen konnte, dass die Flächenangabe zu hoch ist.

Entsprechendes gilt, wenn bei einer Mieterhöhung eine um mehr als 10 Prozent zu große Wohnfläche zugrunde gelegt wurde. Auch hier kann der Mieter eine entsprechende Erstattung verlangen (BGH, VIII ZR 192/03, Urteil vom 7.7.2004). Ob die Fläche eines Balkons oder einer Terrasse zur Hälfte oder zu einem Viertel mitgezählt werden darf, richtet sich danach, wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde, kann aber auch von der ortsüblichen Handhabung abhängen (BGH, Urteil vom 22.4.2009 – VIII ZR 86/08).

Wohngifte

Schadstoffe in Innenräumen können die Bewohner krank machen. Soweit die schädlichen Baustoffe nicht vom Mieter selbst eingebracht wurden, ist der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet.

Über Radon, das schleichende Gift aus dem Erdboden, informiert Sie unser MieterJournal 1/2009 mit der Überschrift Radon – Gefahr aus dem Untergrund.