Mietvertrag

Grundsätzliches zum Mietvertrag

Mietvertrag unterschreiben

Ich habe keinen Mietvertrag“, meinte Vera F. auf die Frage Ihres Beraters beim Mieterverein nach ihrem Vertrag. „Aber Sie wohnen doch in einer Wohnung, die nicht Ihnen gehört und zahlen Miete?“ – „Na klar.“ – „Sehen Sie,“ so der Berater, „dann haben Sie keinen schriftlichen Mietvertrag, aber einen Mietvertrag haben Sie.

Also: Ein Mietvertrag kann „per Handschlag“ abgeschlossen werden. Dazu genügt es, wenn Einigkeit über das Mietobjekt, den Mietbeginn und die Höhe der Miete besteht.

Meist werden Wohnungen aber mit schriftlichem Mietvertrag vermietet. Das in Hamburg am meisten verwendete Formular ist der vom Grundeigentümerverband herausgegebene „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“.

Was steht im Gesetz? § 535 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) lautet:

  1. Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
  2. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Ein schriftlicher Mietvertrag regelt, ergänzend oder abändernd, die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Vertragspartner. Allerdings gilt nicht alles, was in Mietverträgen niedergelegt ist – auch hier ist Papier geduldig. Bei zusätzlichen, hand- oder maschinenschriftlichen Klauseln ist aber Vorsicht geboten. Auch kann nicht alles im Mietvertrag stehen. Deshalb sagen wir Ihnen auf dieser Seite, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter haben.

Bestimmungen, die das Zusammenleben der Hausgemeinschaft regeln, sind oft in einer Hausordnung zusammengefasst, die Bestandteil des Mietvertrags ist – so auch im „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“.

Ein Rücktritts- oder Widerrufsrecht gibt es bei Mietverträgen grundsätzlich nicht. Man muss sich also den Vertragsabschluss gut überlegen. Eine einmal gegebene Zusage bzw. Unterschrift ist in aller Regel bindend.

4 Punkte, auf die Sie beim Abschluss eines Mietvertrags ganz besonders achten sollten

  1. Vertragsdauer: Achten Sie darauf, ob Sie sich längerfristig binden (Zeitmietvertrag oder befristeter Kündigungsausschluss).
  2. Mieterhöhung: Staffel- und Indexmieterhöhungen können vor unangenehmen Mietsprüngen schützen, wenn die Ausgangsmiete günstig ist. Ist diese aber hoch oder sogar überhöht, so ist Vorsicht bei vorprogrammierten Erhöhungen geboten.
  3. Arbeitsleistungen: Achten Sie darauf, ob Sie sich zur Treppenreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung oder Gartenpflege verpflichten.
  4. Auch regeln: Tierhaltung – Einbauten – Nebenräume (z. B. Keller, Garten): Treffen Sie eindeutige schriftliche Regelungen!

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Urteile und Tipps zum Thema Mietvertrag

Abstand

Vereinbaren Vor- und Nachmieter eine „Abstands“-Zahlung für die Übernahmen von Einbauten, so darf der Ablösebetrag nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu ihrem Wert stehen, § 4a Wohnungsvermittlungsgesetz. Ein auffälliges Missverhältnis liegt vor, wenn der vereinbarte Betrag den Zeitwert um mehr als 50 Prozent überschreitet. Auch eine Überschreitung von mehr als 50 Prozent führt nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung, sondern sie bleibt mit dem rechtlich unbedenklichen Teil aufrechterhalten (OLG Köln 19 U 137/99, Urteil vom 23.6.2000 - WuM 2000, 555).

Betriebskosten

siehe Nebenkosten

Energieausweis

Der Gebäudeeigentümer muss Kauf- und Mietinteressenten einen Energieausweis vorlegen. Es gibt zwei Modelle von Energieausweisen: den Bedarfsausweis (er wird von einem Fachmann anhand der Gebäudesubstanz und der Art der Heizanlage erstellt) und den Verbrauchsausweis (er basiert auf den Heizenergieverbräuchen der letzten drei Jahre).

Bei Häusern mit weniger als 5 Wohnungen, bei denen der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde und die nicht die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1978 erfüllen, ist nur ein Bedarfsausweis zulässig. Allerdings konnte sich der Gebäudeeigentümer noch bis zum 1.10.2008 für einen Verbrauchsausweis entscheiden. Beiden Ausweis-Varianten ist gemeinsam, dass sie Empfehlungen für energetische Modernisierungen enthalten müssen. Seit Mai 2014 muss jede Immobilienanzeige in kommerziellen Medien (Zeitung, Internet) bestimmte Pflichtangaben zu den wesentlichen energetischen Kennwerten des Hauses enthalten, z.B. die Art des vorhandenen  Energieausweises, die energetischen Kennwerte auf Basis der Endenergie, der Hauptenergieträger der Heizung sowie das Baujahr des Gebäudes.
 
Bei Verkauf oder Vermietung muss dem Mieter oder Käufer der Energieausweis bereits bei der Besichtigung vorgelegt werden, wobei ein Aushang an gut sichtbarer Stelle ausreichend ist. Nach Abschluss des Vertrages muss der Ausweis oder eine Kopie des Ausweises übergeben werden.

Haustiere

Kleintiere wie Hamster, Goldfisch und Wellensittich können ohne Zustimmung des Vermieters gehalten werden. Wer aber einen Hund oder eine Katze mit einziehen lassen möchte, sollte sich die Erlaubnis unbedingt geben lassen – und zwar schriftlich.

Indexmiete

Man kann schriftlich (!) vereinbaren, dass sich die Miete entsprechend der Änderung des Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte verändert. Zwischen den einzelnen Änderungen muss die Miete mindestens 1 Jahr unverändert sein. Neben den Index-Mieterhöhungen, die schriftlich berechnet und geltend gemacht werden müssen, sind nur Erhöhungen für Betriebskosten und für bauliche Änderungen, die vom Vermieter nicht zu vertreten sind, zulässig.

Kündigungsausschluss

Nicht jedes Mietverhältnis kann jederzeit gekündigt werden. Es gibt die Möglichkeit, eine Kündigung für einen bestimmten Zeitraum (maximal 4 Jahre) auszuschließen oder einen Zeitmietvertrag einzugehen, der (erst) nach der vereinbarten Laufzeit endet. Der BGH hat sich mehrfach mit der Zulässigkeit eines so genannten Kündigungsverzichts auseinandergesetzt.

Vor eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten warnt das Info-Blatt Aufgepasst bei Zeitmietverträgen!.

Nebenkosten

Will der Vermieter eine Pauschale oder eine abzurechnende Vorauszahlung für die so genannten Betriebskosten vereinbaren, so muss er die betreffenden Kostenarten ausdrücklich im Mietvertrag nennen oder zumindest auf die Betriebskostenverordnung Bezug nehmen. Kostenarten, die die Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich erwähnt, müssen konkret im Mietvertrag geannt werden, sonst sind sie nicht umlagefähig (Beispiel: Dachrinnenreinigung).

Unser Info-Blatt Nebenkosten – die „Zweite Miete“ nennt die umlagefähigen „Betriebskosten“.

Protokoll

Weder beim Einzug noch bei Rückgabe der Wohnung muss unbedingt ein Protokoll erstellt und unterzeichnet werden. Wenn aber ein Protokoll erstellt wird, sollte man als Mieter zumindest genau hinsehen, was man unterschreibt: Beim Einzug ist es wichtig, dass alle erkennbaren Mängel, fehlende Schlüssel etc. festgehalten werden. Sinnvoll ist ein Protokoll, mit dem die Zählerstände von Gas, Wasser und Heizung festgehalten werden, und zwar beim Einzug und beim Auszug. Vorsicht: Achten Sie darauf, dass Ihnen mit dem Protokoll keine zusätzlichen Verpflichtungen auferlegt werden, die der Mietvertrag nicht enthält!

Renovierung

In den meisten Formularmietverträgen ist die laufende Renovierung zur Mietersache erklärt. Klauseln, die dem Mieter eine Endrenovierung aufbürden, sind in der Regel unwirksam, können aber individualvertraglich vereinbart werden. Einzelfragen behandelt die Seite Urteile und Tipps zum Thema Renovierung.

Welche Renovierungsklauseln sind unwirksam; wie muss man renovieren? Unser Info-Blatt Renovieren oder nicht? – Die Schönheitsreparaturen gibt Auskunft.

Selbstauskunft

Fragen des Vermieters müssen Mietbewerber jedenfalls soweit richtig beantworten, als es um ihre finanzielle Lage geht. Amts- und Landgericht Itzehoe verurteilten Mieter zur Räumung des gemieteten Hauses, da sie im Fragebogen des Vermieters bei Mieteschulden einen Strich gemacht hatten, obwohl sie dem vorigen Vermieter noch 6.000 € schuldeten (Az. 9 S 132/07). Fragen nach Mietschulden seien für den Vermieter wesentlich, da offene Verbindlichkeiten die Fähigkeiten des Mieters beeinflussten, seinen Mietzahlungspflichten nachzukommen.

Welche Fragen wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen und wo man „schummeln“ darf, sagt das Info-Blatt Vermieter-Fragebögen – wo dürfen Mietbewerber flunkern?.

Staffelmiete

Eine Staffelvereinbarung liegt vor, wenn im Mietvertrag Mieterhöhungen für einen längeren Zeitraum im Voraus festgelegt werden. Die Erhöhungen müssen jeweils mindestens 1 Jahr auseinander liegen. Die Vereinbarung muss jeweils die neue Miethöhe oder den Erhöhungsbetrag nennen. Andere Mieterhöhungen, außer wegen gestiegener Nebenkosten, sind ausgeschlossen. Bei einem Staffelmietvertrag kann das Kündigungsrecht des Mieters nicht für mehr als 4 Jahre ausgeschlossen werden.

Vertragsausfertigungsgebühr

Der Vermieter hat kein Recht, eine Schreibgebühr für die Erstellung des Mietvertrags zu verlangen; eine entsprechende Vereinbarung ist nichtig (AG Hamburg-Wandsbek).

Ebenso, wenn die Gebühr verlangt wird „für die dem Vermieter bei der Vermietung entstehenden Inserats- und Verwaltungskosten etc. sowie für die Kosten der Ausfertigung des Mietvertrags“ (AG Hamburg-Altona, 316 C 120/06, Urteil vom 11.7.2006, WuM 2006,607 – siehe auch LG Hamburg, 307 S 144/08, Urteil vom 5.3.2009, und AG Hamburg-Altona, 318 a C 377/08, Urteil vom 18.3.2009).

Wohnfläche

In vielen Mietverträgen steht die Wohnfläche – wenn überhaupt – nur mit einer circa-Angabe. Die richtige Wohnfläche kann sowohl für die Miethöhe als auch für die Nebenkosten wichtig sein. Deshalb kann es nicht schaden, wenn Sie mal nachmessen.

Ist die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent kleiner als die im Mietvertrag festgehaltene Fläche, so kann der Mieter unter Umständen eine entsprechende Mietereduzierung verlangen.

Wie man die Wohnung richtig ausmisst, zeigt unser Info-Blatt Die Wohnfläche – Nachmessen kann sich lohnen.

Wohnungssuche – Servicefirmen

Eine Reihe von Unternehmen (Pro Wohnen, Wimmo u. a.) bietet Hilfe bei der Wohnungssuche an. Die Verfahren sind unterschiedlich, die Erfolgsaussichten zweifelhaft. Sicher ist nur, dass die Unternehmen gute Geschäfte machen. Der Mieterverein zu Hamburg rät davon ab, im Vornherein Gebühren zu bezahlen, ohne dass absehbar ist, ob jemals eine Wohnung nachgewiesen wird oder ein Kontakt zu einem Vermieter erfolgt.

Das Verlangen, die Bekanntgabe von Wohnungsadressen an den Mietinteressenten von einem Abonnementspreis in Höhe von 185 € abhängig zu machen, verstößt gegen § 2 Abs. 1 und 4 und § 3 Abs. 3 Wohnungsvermittlungsgesetz (LG Berlin, 26 O 168/03, Urteil vom 4.6.2003, MieterMagazin 2003, 338; siehe auch das gegen Wimmo ergangene Urteil LG Hamburg vom 12.5.2009, 309 S 107/108, nicht rechtskräftig).

Zeitmietvertrag

Mehr dazu finden Sie in dem Info-Blatt Aufgepasst bei Zeitmietverträgen.

Zweitwohnungssteuer

Wer in Hamburg eine Zweitwohnung unterhält, muss Zweitwohnungssteuer in Höhe von 8 Prozent der Jahres-Nettokaltmiete zahlen.

Ein Student, der im Haushalt seiner Eltern mit Hauptwohnsitz wohnt, kann für seinen Nebenwohnsitz am Studienort nicht zur Zweitwohnungssteuer herangezogen werden. (OVG Rheinland-Pfalz, 6 B 11579/06. OVG, Beschluss vom 29.1.2007)