Mietenspiegel

Der Hamburger Mietenspiegel

Der Hamburger Mietenspiegel wird alle zwei Jahre von der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt herausgegeben. Der aktuelle Hamburger Mietenspiegel gibt die am 1.4.2015 gezahlten Mieten wieder. Der Mietenspiegel besteht aus einer Tabelle mit den aktuellen Werten und einem erläuternden Begleittext. Beides stellt die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt hier zum Herunterladen zur Verfügung. Außerdem können Sie mithilfe eines Online-Rechners und einer interaktiven Karte die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung ermitteln. Das Wohnlagenverzeichnis für Hamburg finden Sie hier als PDF-Datei zum Herunterladen.

Der Hamburger Mietenspiegel ist nach herrschender Rechtsprechung die zuverlässigste Erkenntnisquelle für die ortsübliche Miete der von ihm erfassten Wohnungen. Vorsicht ist deshalb immer geboten, wenn eine Mieterhöhung mit Vergleichsmieten oder mit einem Sachverständigen-Gutachten begründet wird. Oft geschieht das, wenn eine höhere Miete verlangt wird, als die nach dem Mietenspiegel ortsübliche.

Da der Hamburger Mietenspiegel ein so genannter qualifizierter Mietenspiegel ist, muss der Vermieter, auch wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt, zumindest das für die Wohnung einschlägige Mietspiegelfeld benennen.

Bei der Anwendung des Mietenspiegels soll nicht schematisch vorgegangen werden. Vor- und Nachteile der Wohnung sind durch angemessene Zu- und Abschläge auf den Mittelwert zu berücksichtigen.

Um den richtigen Wert für die jeweilige Wohnung zu finden, sind die Baualtersklasse und die Ausstattung der Wohnung maßgeblich. Besonders wichtig ist bei älteren Wohnungen, ob die Wohnung vermieterseitig mit einem Bad und mit einer Sammelheizung ausgestattet ist.

Bad: Nach den Erläuterungen zum Hamburger Mietenspiegel ist unter einem Bad „ein Wannen- oder Duschbad in einem besonderen Raum (mit oder ohne WC) zu verstehen. Ein Bad wird in der Regel dann einen geringeren Mietwert haben, wenn genügender Raum zum An- und Auskleiden sowie ein Waschbecken fehlen.

Sammelheizung: Eine Sammelheizung („Zentralheizung“) im Sinne des Hamburger Mietenspiegels ist vorhanden, wenn keine Brennstoffbefüllung von Hand erfolgt und die vorhandenen Heizkörper alle Räume der Wohnung angemessen erwärmen. Dies ist nicht der Fall, wenn einzelne unbeheizbare Räume nicht genügend Wärme aus den beheizten Räumen beziehen (LG Hamburg 307 S 240/99, Urteil vom 24.2.2000, MieterJournal 1/2002 Seite 8; AG Hamburg-St. Georg 915 C 270/02, 13.8.2003, MieterJournal 4/2003 S. 8).

Bei Mieterhöhungen gleichgestellt sind Elektroheizungen, Gas-Etagenheizungen und Gas-Einzelöfen, wobei der Mietwert – insbesondere bei Nachtspeicher-Heizungen – geringer sein kann als bei einer echten Zentralheizung.

Eine Nachtspeicherheizung bietet deutlich weniger Komfort. Sie muss rechtzeitig aufgeladen werden und ist im Einsatz daher nicht so flexibel wie andere Zentralheizungen. Zudem ist der Platzbedarf höher (AG Hamburg-St. Georg, 920 C 236/04, Urteil vom 11.08.2005, MJ 2005, 85).

Viele Vermieter werden unter Hinweis auf Wärmedämm-Maßnahmen oder Heizungsverbesserungen Mietwerte im oberen Bereich des jeweiligen Rasterfeldes verlangen. Hier ist Vorsicht geboten, wie ein Urteil des Landgerichts Hamburg vom 11.9.2009 (Az.: 311 S 106/08) zeigt. Das Gericht sprach dem Vermieter wegen seiner Dämmmaßnahmen ein Aufschlag zu. Der Mieterverein zu Hamburg rät dringend, die Behauptungen von Vermietern, die sich auf energetische Verbesserungen beziehen, nicht ungeprüft hinzunehmen. Anhaltspunkte für eine gute energetische Beschaffenheit eines Gebäudes können zum Beispiel dann vorliegen, wenn die Energiewerte der letzten Heizkostenabrechnung unterhalb der Energiekennwerte für Verbrauchsausweise der nachfolgenden Tabelle liegen.

 

Energiekennwerte für Verbrauchsausweise (in kWh/m² und Jahr)
  Kleinere Wirtschaftseinheiten mit bis zu 9 Wohnungen Größere Wirtschaftseinheiten mit 10 Wohnungen und mehr
Baualters-
klassen
Mittelwert und 2/3-Spanne (ohne Warmwasser-aufbereitung) Mittelwert und 2/3-Spanne (mit Warmwasser-aufbereitung) Mittelwert und 2/3-Spanne (ohne Warmwasser-aufbereitung) Mittelwert und 2/3-Spanne (mit Warmwasser-
aufbereitung)
bis
31.12.1918

164,5
(119,2 - 214,6)

183,7
(138,4 - 233,8)
123,7
(93,5 - 148,1)
142,9
(112,7 - 167,3)
01.01.1919 -
20.06.1948

158,3
(109,6 - 182,5)

 177,5
(128,82 - 201,7)
 119,0
(96,5 - 166,0)
 138,2
(115,7 - 185,2)
21.06.1948 -
31.12.1960
 144,4
(112,4 - 193,5)
163,6
(131,6 - 212,7)
126,8
(99,0 - 165,5)
 146,0
(118,2 - 184,7)
01.01.1961 -
31.12.1967
 150,9
(116,3 - 186,7)
 170,1
(135,5 - 205,9)
130,8
(99,1 - 171,0)
 150,0
(118,3 - 190,2)
01.01.1968 -
31.12.1977
156,8
(112,5 - 204,9)
 176,0
(131,7 - 224,1)
136,9
(103,6 - 178,9)
 156,1
(122,8 - 198,1)
01.01.1978 -
31.12.1993

122,8
(97,8 - 170,9)

142,0
(117,0 - 190,1)

116,9
(92,2 - 162,8)
136,1
(111,4 - 182,0)
01.01.1994 -
31.12.2012
 114,8*
(91,8 - 148,8)*
134,0*
(111,0 - 168,0)*
 82,3
(62,3 - 112,8)
 101,5
(81,5 - 132,0)

* Eingeschränkte Aussagekraft, da weniger als 30 Fälle

Quelle: Hamburger Mietenspiegel 2015

 

Mit dem Mietenspiegel kann eine Mieterhöhung nicht begründet werden, wenn die Wohnung in ein „Leerfeld“ gehört, das keine Werte enthält (AG Hamburg 46 C 440/01, Urteil vom 5.12.2001, MieterJournal 1/2002 S.8).

Maßgeblich ist der bei Zugang des Erhöhungsschreibens vorliegende Mietenspiegel, nicht der bei Inkrafttreten der Erhöhung vorliegende (LG Hamburg 316 S 28/02, Urteil vom 11.6.2002, MieterJournal 4/2003 S. 7). Liegt jedoch der Erhebungsstichtag des nächsten Mietenspiegels ungefähr im selben Zeitpunkt, so ist der neue Mietenspiegel für die Bewertung heranzuziehen, wobei ein zeitlicher Abstand von nicht mehr als 6 Wochen noch als ungefähr zeitgleich anzusehen ist (AG Hamburg, 43b C 129/07, Urteil vom 18.1.2008).