Mieterhöhung

Vorbemerkung: Die nachstehenden Ausführungen beziehen sich auf nicht preisgebundenen Wohnraum („Sozialwohnungen“). Die Mieterhöhung von Sozialwohnungen und anderem geförderten Wohnraum richtet sich nach besonderen Bestimmungen. 

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Der Mieterhöhung-Check des Mieterverein zu Hamburg steht allen Hamburger Mieterinnen und Mietern (Mitgliedern und Nicht-Mitgliedern) zur Verfügung!

Mehr dazu finden Sie im Abschnitt „Wohnfläche“.

Eine ältere Wohnung, die nach einer Modernisierung Merkmale einer Neubauwohnung aufweist, kann in Ausnahmefällen einer jüngeren Baualtersklasse des Mietenspiegels zuzuordnen sein. Der Einbau eines neuen Bades, isolierverglaster Fenster, einer Zentralheizungs- und Warmwasserbereitungsanlage, die Verstärkung der Elektro-Steigeleitungen etc. reichen hierfür nicht unbedingt aus (AG Hamburg, 40a C 702/98, Urteil vom 26.5.1999).

Einbauten des Mieters werden bei Mieterhöhungen nicht zugunsten des Vermieters berücksichtigt. Ebenso verhält es sich mit Einbauten des Vormieters, die der Nachmieter übernommen hat. Anders kann es aber liegen, wenn der Mieter sich zum Einbau verpflichtet hatte. Eine Bewertung zugunsten des Vermieters scheidet aber auch in diesem Fall aus, wenn er weder für die Instandhaltung noch für die etwaige Erneuerung der Einbauten zuständig sein will (AG Hamburg 41b C 275/99, Urteil vom 31.5.2000, MieterJournal 3/2001 S. 8).

Der Hamburger Mietenspiegel enthält keine Vergleichsmieten für Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäuser. Trotzdem kann ein Erhöhungsverlangen für ein solches Objekt jedenfalls dann mit dem Mietenspiegel begründet werden, wenn die geforderte Miete sich innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern hält (BGH, VIII ZR 58/08, Urteil vom 17.9.2008).

In Gemeinden mit einem „qualifizierten“ Mietenspiegel (wie Hamburg) muss der Vermieter, der die Erhöhung mit einem Sachverständigen-Gutachten begründet, zusätzlich die im Mietenspiegel angegebenen einschlägigen Werte nennen. Andernfalls ist das Erhöhungsverlangen rechtsunwirksam.

Im Prozess um eine Mieterhöhung genießt der Hamburger Mietenspiegel den Vorrang vor einem Sachverständigen-Gutachten (LG Hamburg).

Eine Indexmietenvereinbarung bedeutet, dass die Miete an Erhöhungen der Lebenshaltungskosten angepasst wird. Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind daneben ausgeschlossen, ebenso „normale“ Modernisierungszuschläge. Dagegen kann eine Mieterhöhung für „bauliche Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat“, verlangt werden. Damit sind die baulichen Veränderungen gemeint, die dem Vermieter durch Gesetz oder Verfügung auferlegt werden, also z. B. der Einbau von Wohnungswasserzählern oder von Rauchmeldern.

Haben die Parteien eine Bruttokaltmiete, also eine Miete einschließlich der kalten Betriebskosten, vereinbart, so ist die Berechnung einer Mieterhöhung nicht ganz einfach. Der BGH hat klargestellt: Der Vermieter darf grundsätzlich nicht auf ortsübliche Nebenkosten-Pauschalsätze zurückgreifen, die zur ortsüblichen Nettomiete hinzugerechnet werden, sondern er muss die konkreten Nebenkosten nach letztem Stand nennen. Diese und die ortsübliche Nettomiete ergeben zusammengerechnet die neue Inklusivmiete (Urteil vom 12.7.2006, VIII ZR 215/05).

Eine Mieterhöhung ist nicht in unbegrenzter Höhe zulässig. Die Nettomiete (ohne Betriebskosten) darf in 3 Jahren nicht um mehr als 15 Prozent steigen (so genannte Kappungsgrenze). Aber Vorsicht: In erster Linie werden Mieterhöhungen durch die „ortsübliche Vergleichsmiete“ begrenzt. Weder diese noch die Kappungsgrenze dürfen überschritten werden.

Weist die Wohnung Mängel (Schäden) auf, so kann der Mieter nicht deswegen seine Zustimmung zur Mietanhebung verweigern. Aber der Mieter kann u.U. gegenüber der erhöhten Miete sein Recht auf Minderung (Kürzung) der Miete geltend machen (OLG Frankfurt/Main, 20 ReMiet 1/96, Rechtsentscheid vom 29.7.1999 – WuM 1999,629).

Der Vermieter muss die Mieterhöhung nach einer Modernisierung in für den Mieter verständlicher Weise berechnen und begründen.

Zudem muss der Vermieter gegebenenfalls erläutern, welche Kostenanteile auf Erhaltungsarbeiten entfallen und somit von den umlagefähigen Modernisierungskosten abzuziehen sind. Sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.

In einem Urteil vom 10.10.2007 (VIII ZR 331/06) hat der BGH klargestellt: Zahlt der Mieter bisher neben der Miete einen „Modernisierungszuschlag“, so gilt dieser bei einer erneuten Mieterhöhung als Teil der Grundmiete, d. h. er ist in die bisherige Grundmiete einzubeziehen. Der so errechnete Betrag ist mit der ortsüblichen Miete zu vergleichen. Keinesfalls darf der Zuschlag der neuen Miete hinzugerechnet werden, weil sonst die ortsübliche Miete überschritten werden könnte.

Für öffentlich geförderten Wohnraum („Sozialwohnungen“) gibt es neben den Bestimmungen über die Wohnberechtigung („§5-Schein“) besondere Regeln für die Miethöhe. Die Mieterhöhung von Sozialwohnungen und anderem öffentlich geförderten Wohnraum richtet sich nach besonderen Bestimmungen. Alle 3 Jahre kommt es wegen der Anhebung der in der Miete enthaltenen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten-Pauschalen zu Mieterhöhungen, zuletzt zum 1.1.2017. Diese können bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung auch rückwirkend geltend gemacht werden. Die Erhöhung muss dem Mieter vorgerechnet und erläutert werden. Im Zweifel empfiehlt sich die Beratung beim Mieterverein.

Wenn, insbesondere nach Rückzahlung der öffentlichen Mittel, die Sozialbindung endet, ändert sich am Mietverhältnis nicht viel – außer der Miete. Es gelten dann nämlich andere Vorschriften über Mieterhöhungen. Näheres zum Übergang von der „Kostenmiete“ zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“ lesen Sie in unserem Info-Blatt „Die Sozialbindung meiner Wohnung fällt weg – was bedeutet das?“.

Eine Staffelvereinbarung liegt vor, wenn im Mietvertrag Mieterhöhungen für einen längeren Zeitraum im Voraus festgelegt werden. Die Erhöhungen müssen jeweils mindestens 1 Jahr auseinander liegen. Die Vereinbarung muss jeweils die neue Miethöhe oder den Erhöhungsbetrag nennen. Andere Mieterhöhungen, außer wegen gestiegener Nebenkosten, sind ausgeschlossen.

Bei einem Staffelmietvertrag kann das Kündigungsrecht des Mieters nicht für mehr als 4 Jahre ausgeschlossen werden. Wichtig: Die 4-Jahres-Frist rechnet ab Abschluss der Staffelvereinbarung, nicht ab Beginn des Mietverhältnisses.

Oft gibt es bei Mieterhöhungen Streit um die anrechenbare Wohnfläche, besonders bei Balkonen. Dort ist aber nicht ein bestimmter Anteil seiner Fläche, sondern sein Nutzwert entscheidend. Trotzdem messen Sie mal die Wohnung anhand unseres Info-Blattes nach. Wenn Sie feststellen, dass Ihre Wohnung deutlich kleiner ist, als im Mietvertrag oder in einer Mieterhöhung angegeben, haben Sie unter Umständen Anspruch auf eine Mietsenkung. Lassen Sie sich hierzu vom Mieterverein zu Hamburg beraten!

Im Übrigen hat der BGH seine Rechtsprechung geändert (VIII ZR 266/14) und festgestellt, dass allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich ist für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nachmessen lohnt sich also! Auch wenn die tatsächliche Wohnfläche nur geringfügig kleiner ist als im Mietvertrag festgehalten, kann der Mieter den Vermieter auffordern, die Miethöhe anhand dieser tatsächlichen Fläche zu berechnen.

Das für den Mietenspiegel zugrunde gelegte Wohnlagenverzeichnis für Hamburg finden Sie hier. Mit Hilfe des Wohnlagenverzeichnisses kann eine Wohnung in die normale oder gute Wohnlage eingeordnet werden. Der Mietenspiegel des Jahres 2017 brachte eine grundlegende Neuerung. Nunmehr erhält jedes Gebäude einen Wohnlagenkennwert auf einer Skala von -37,666 bis +26,087, welcher aus folgenden Indikatoren gebildet wird: Statusindex, Bodenrichtwert, Grünflächenanteil, Einwohnerdichte, Art der Straße, Entfernung zur U- oder S-Bahn und AKN, Lärmbelastung, Entfernung zum Metrobus und Entfernung zum Einzelhandel. Der Übergang von der normalen zur guten Wohnlage liegt bei dem Grenzwert von -0,575. Mithilfe des Wohnlagenkennwertes soll eine Preisbildung erleichtert werden.

Die Einordnung der Straßen beziehungsweise Straßenabschnitte in die jeweilige Wohnlage ist zwar meist zutreffend. Es gibt aber Grenzfälle, in denen die Zuordnung zweifelhaft erscheint. Oft macht es aber kaum einen Unterschied, ob man die Wohnung der guten Wohnlage zuordnet und einen Abschlag – zum Beispiel wegen Verkehrslärms – macht oder ob man von normaler Lage ausgeht und einen Aufschlag wegen der Lagevorteile macht.

Bei der Bewertung einer Wohnung ist auch zu berücksichtigen, dass Vor- oder Nachteile der Wohnlage durch Nach- oder Vorteile bei der Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung ausgeglichen werden können.

Hierbei handelt es sich um eine rechtlich unerhebliche Erfindung von Genossenschaften zum Zweck der Erzielung eines insgesamt höheren Mietenniveaus. Die Anwendung der Wohnwertmiete kann im Einzelfall dazu führen, dass bei Neuvermietungen und Mieterhöhungen Beträge verlangt werden, die durch den Mietenspiegel nicht gerechtfertigt sind. Der Mieterverein zu Hamburg rät, sich mit der Wohnwertmiete nicht ohne vorherige Beratung einverstanden zu erklären.

Gelegentlich gibt es Streit, ob der Mieter einer Mieterhöhung ganz oder teilweise zugestimmt hat oder ob er ein Gegenangebot gemacht hat – ein wichtiger Unterschied! Eine (teilweise) Zustimmung bindet den Mieter; der Mehrbetrag muss gezahlt werden. Wird hingegen ein Gegenangebot gemacht, tritt die Erhöhung nur ein, wenn der Vermieter es annimmt. Auch unklare Formulierungen muss man vermeiden.

Unzulässig sind überhöhte Mieten nur, wenn sie unter „Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen“ vereinbart wurden. Der Mieter muss nachweisen, dass er mangels Ausweichmöglichkeit darauf angewiesen war, die überteuerte Wohnung anzumieten (BGH, VIII ZR 190/03, Urteil vom 28.1.2004, WuM 2004, 294). Auch muss die angespannte Marktlage in der gesamten Gemeinde geherrscht haben, ein Engpass in dem Stadtviertel, in dem die überteuerte Wohnung liegt, reicht nicht aus (BGH, VIII ZR 44/04, Urteil vom 13.4.2005).

Die Rechtsprechung nimmt Mietwucher an, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent überschritten wird. Der Vermieter muss hierbei eine „Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche“ des Mieters „ausgebeutet“ haben.