Der Miete-Witz – ernsthaft betrachtet

Heft 3/2018: Das Haus vor lauter Bäumen nicht sehen

© Cartoon: Carsten Lüdemann

Dass ein Balkon Bestandteil der Mietwohnung ist, dürfte zwischen den Parteien eines Mietvertrags unstrittig sein. Nicht selten kommt es aber zu Meinungsverschiedenheiten, wenn der Vermieter mit der Nutzung und Gestaltung des Balkons durch den Mieter nicht einverstanden ist. Aber auch andere Mieter können zum Teil Anstoß an den Nutzungsgewohnheiten ihres Nachbarn haben, wenn diese aus dem Rahmen fallen.

Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass die Gestaltungsfreiheit des Balkonnutzers dort endet, wo die Interessen des Vermieters und der anderen Hausbewohner nicht unerheblich beeinträchtigt werden. Aus diesem Grund ist das Aufstellen des üblichen Mobiliars – Stühle, Tische, Blumentöpfe und -kästen – vertragsgemäß und kann auch nicht durch einen Mietvertrag untersagt werden. Der Balkon in einem Geschosswohnungsbau dürfte aber kaum der richtige Standort für einen großen Baum sein, dessen Baumkrone womöglich die anderen Wohnungen beschattet und über das Dach hinausragt. Die Rechtsprechung geht deshalb zutreffend davon aus, dass große Bäume auf einem Balkon oder einer Loggia grundsätzlich dem üblichen Mietgebrauch widersprechen. Der Vermieter kann deshalb die Beseitigung einer überdimensionierten Bepflanzung verlangen.

Heft 1/2018: Briefkasten darf nicht zu klein sein

© Cartoon: Carsten Lüdemann

Auch wenn heutzutage immer mehr Informationen und Nachrichten über E-Mail, WhatsApp und mittlerweile seltener via SMS ausgetauscht werden, gehört ein Briefkasten nach wie vor zur vertragsgemäßen Ausstattung einer Mietwohnung. Der Anspruch auf einen Briefkasten wird daraus abgeleitet, dass der Empfang von Post zur allgemeinen Nutzung der Wohnung  auch ohne eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag dazugehört. Der Ort, an dem ein Briefkasten anzubringen ist, wird grundsätzlich vom Vermieter bestimmt. Wichtig ist lediglich, dass der gewählte Standort die Zustellung ohne Probleme ermöglicht. Der Vermieter muss auch sicherstellen, dass der Briefkasten gegen Feuchtigkeit, Wettereinflüsse und unerlaubte Entnahme gesichert ist. Nach der Rechtsprechung darf der Mieter einen Briefkasten sogar nach DIN-Norm EN 13724 beanspruchen. Laut dieser Norm muss der  Einwurfschlitz mindestens 230 Millimeter breit sein. Neben einem genügenden Stauraum für ein übliches Postvolumen sollte der Briefkasten ermöglichen, dass dort auch dickere DIN-A4-Umschläge sowie Zeitschriften hineingeworfen werden können. Bei Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien des Mietvertrags über die Beschaffenheit und den Standort eines Briefkastens ist stets zunächst der Versuch zu empfehlen, eine einvernehmliche Regelung herbeizuführen. Der Mieterverein zu Hamburg wird Ihnen dabei gerne behilflich sein.

Heft 3/2017: Vermieter darf Heizung im Sommer nicht abschalten

© Cartoon: Jens Natter

Auch wenn der Sommer nass, kühl und trüb ist, müssen Mieter an kalten Sommertagen nicht frieren und womöglich Gesundheitsschäden in Kauf nehmen. Daran ändert auch eine  Regelung im Mietvertrag nichts, wonach der Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung lediglich in der Heizperiode mit Wärme zu versorgen. Nach mittlerweile gesicherter Rechtsprechung sind diese allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrags unwirksam und führen dazu, dass der Vermieter auch in der Zeit vom 30. April bis zum 1. Oktober dafür Sorge zu tragen hat, dass die Mietwohnung in einem vertragsgemäßen Zustand ist und der Mieter sich in seiner Wohnung bei behaglichen Temperaturen wohl fühlt. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass – unabhängig von der Jahreszeit – in einer Mietwohnung tagsüber eine Mindesttemperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius herrschen muss. Anders ist es nachts: Zwischen 23 und 6 Uhr wird eine Raumtemperatur von 18 Grad Celsius für ausreichend erachtet. Mieter sollten aber nicht aus den Augen verlieren, dass am Ende der Abrechnungsperiode immer dann höhere Heizkosten anfallen, wenn in den Sommermonaten das Wohnhaus intensiver beheizt wurde. Die Erfahrungen zeigen, dass ein Grad Celsius weniger in den Wohnräumen die Energiekosten um rund sechs Prozent reduzieren kann.

Heft 1/2017: Vermieter schaut nach dem Rechten

Vermieter schaut nach dem Rechten
© Cartoon: Jens Natter

Auch wenn vergleichbare Dialoge zwischen den Mietparteien in einem Treppenhaus nicht alltäglich sein dürften, kommt es immer wieder vor, dass Vermieter ohne Wissen des Mieters mit einem Zweitschlüssel die Wohnung betreten. Unabhängig davon, dass es sich hier um einen extremen Vertrauensbruch gegenüber dem Mieter handelt, begeht der Vermieter, der unerlaubt in eine Mietwohnung eindringt, einen Hausfriedensbruch nach § 123 StGB und muss auf Antrag mit strafrechtlichen Sanktionen rechnen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter ohne Wissen des Mieters den Zweitschlüssel für die Wohnung hat oder der Mieter dem Ver­mieter einen weiteren Schlüssel für seine Wohnung für Notfälle und zur Gefahrenabwehr überlassen hat. Die Beratungspraxis zeigt, dass insbesondere kleinere Vermieter nicht selten in die Wohnungen ihrer Mieter eindringen, um zu „kontrollieren“, ob alles in Ordnung ist. Weil dies in den meisten Fällen heimlich erfolgt, ohne dass Spuren hinter­lassen werden, ist die Beweislage für die Mieter sehr schwierig. Aus diesem Grund kann Mietern, die den Verdacht haben, dass während ihrer Abwesenheit die Wohnung von ungebetenen Gästen aufgesucht wird, nur empfohlen werden, das Schloss auszutauschen. Durch diese verhältnismäßige kostengünstige Maßnahme kann auf der einen Seite Sorge dafür getragen werden, dass man in den eigenen vier Wänden kein „ungutes Gefühl“ haben muss und auf der anderen Seite sicher­gestellt werden, dass der „edle Tropfen“ bei der Heimkehr noch da ist.

Heft 3/2016: Vermieter-Fragen

Vermieter Fragen
© Cartoon: Jens Natter

Für alle Mietinteressenten, die sich einmal um eine Wohnung beworben haben, dürften vergleichbare Fragen nicht als Witz, sondern als bitterer Ernst empfunden werden. Viele Vermieter und Wohnungsverwalter haben darüber hinaus ausgeklügelte Fragebögen entwickelt, um ihre zukünftigen Mieter zu durchleuchten. Wichtig dabei ist, dass nicht jede Frage vom Bewerber wahrheitsgemäß beantwortet werden muss. Nur Fragen zur Person des Mieters und zu den Personen, die in die Wohnung einziehen wollen, sind berechtigt und müssen zutreffend beantwortet werden.
Der Vermieter hat aber ein legitimes Interesse, zu erfahren, ob der Mieter zahlungsfähig ist. Hierbei dürfen Wohnungsbewerber ihre Einkünfte gerne herunter mogeln, wenn sie nicht wollen, dass der Vermieter erfährt, wie gut sie situiert sind und wie hoch das tatsächliche Einkommen ist. Für den Vermieter ist nur von Bedeutung, dass der Bewerber dazu in der Lage ist, die Miete pünktlich zu zahlen. Unzulässig sind insbesondere Fragen nach Weltanschauung, Religion, sexuellen Neigungen, Partei- und Vereinsmitgliedschaft, kulturellen Vorlieben, Krankheiten oder Schwangerschaft. Hier dürfen die zukünftigen Mieter nach Belieben antworten.
Zu beachten ist aber, dass unzutreffende Angaben zur Zahlungsfähigkeit die Anfechtung des Mietervertrags oder die fristlose Kündigung zur Folge haben können. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, vorher Rechtsrat bei Ihrem Mieterverein einzuholen.