Kaution/Mietsicherheit

Grundsätzliches

Info-Blatt

Eine Zusammenfassung der wichtigsten Einzelheiten zur Mietkaution finden Sie auf unserem Info-Blatt …

Was Sie über die Mietsicherheit (Kaution) wissen müssen

Eine Mietsicherheit (Kaution) dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis.

  • Sie ist der Höhe nach auf das Dreifache der monatlichen Miete beschränkt, wobei die als Pauschale oder Vorauszahlung entrichteten Betriebskosten nicht mitgerechnet werden.
  • Bei einer Bar-Kaution hat der Mieter die Möglichkeit, den Betrag in drei gleichen monatlichen Raten zu bezahlen; die erste ist „zu Beginn des Mietverhältnisses“ fällig.
  • Achtung: seit dem 1.05.2013 kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung von zwei der insgesamt drei Kautionsraten in Verzug ist.
  • Der Vermieter muss das Geld bei einem Kreditinstitut „zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz“ anlegen.
  • Die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Die Kaution soll damit dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters entzogen werden.
  • Die Zinsen stehen dem Mieter zu, sind aber nicht jährlich auszuzahlen, sondern erhöhen die Kaution.
  • Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss die Kaution alsbald zurückgezahlt werden.
  • Ein Rückbehaltungsrecht hat der Vermieter nur in der Höhe, in der er noch Forderungen an den Mieter hat. Über diese muss er baldmöglichst abrechnen. Es stimmt nicht, dass der Vermieter Anspruch darauf hat, sich mit der Kautionsabrechnung und -rückzahlung grundsätzlich 3 oder sogar 6 Monate Zeit zu lassen!

Abrechnung und Rückzahlung der Kaution bei Mietende

Wie lange hat der Vermieter Zeit, über die Kaution abzurechnen und sie zurückzuzahlen bzw. freizugeben?
Das Amtsgericht Hamburg (45 C 74/02, Urteil vom 16.12.2002, MieterJournal 1/2003 S. 10) setzt eine Frist von 3 Monaten an, die je nach den Umständen des Einzelfalls kürzer oder länger sein könne. LINK zu: urteil_kaution74-02 Ähnlich ein Beschluss des AG Ahrensburg: Die Frist zur Kautions-Abrechnung kann wesentlich kürzer als 6 Monate sein. LINK zu: urteil_kaution_rueckzahlung758-03


Sonderfall Nebenkosten: Ein Einbehalt wegen noch abzurechnender Nebenkosten ist zulässig. Der Vermieter darf bei Mietende aber nicht die gesamte Kaution, sondern allenfalls  für 3 bis 4 Monate Mietzeit einen Betrag in Höhe von einer monatlichen Vorauszahlung einbehalten (AG Hamburg, 47 C 1373/95, Urteil v. 27.2.1996). Ein Einbehalt für noch ausstehende Abrechnungen ist aber nur zulässig, soweit die Kaution zur Absicherung etwaiger Nachforderungen des Vermieters voraussichtlich benötigt wird (BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05). Das ist nicht der Fall, wenn die letzte Abrechnung ein Guthaben des Mieters ergeben hatte (AG Hamburg, 43b C 367/97, Urteil v. 15.5.1998, MieterJournal 4/98 S.8). Haben die bisherigen Nebenkosten-Abrechnungen stets zu Guthabensbeträgen für den Mieter geführt, so ist ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung aus einer noch zu erstellenden Nebenkosten-Abrechnung nur zulässig, wenn der Vermieter einen zu erwartenden Nachzahlungsbetrag konkret vorträgt (AG Hamburg 43 b C 133/03, Urteil vom 26.9.2003). Das AG Ahrensburg unterscheidet zwischen der Abrechnungsfrist von 12 Monaten für die Betriebskostenabrechnung und anderseits der Frist für die Abrechnung der Kaution und kommt zu dem Ergebnis, dass der Vermieter sich mit der Nebenkosten-Abrechnung zwar 12 Monate Zeit lassen könne, aber nicht solange die Kaution zurückhalten dürfe. Über diese - also auch über einen Teileinbehalt für die Nebenkosten - müsse er abrechnen, sobald es ihm möglich ist (46 C 943/06, Beschluss vom 5.1.2007, MieterJournal 2007, 48). LINK zu: urteil_kaution_nebenkosten943-06

Gibt es Zinsen? Erst seit 1983 ist die Verzinsung von Mietkautionen zwingend vorgeschrieben. Davor war es zulässig, die Verzinsung auszuschließen, allerdings nur mit einer Individual-, d.h. ausgehandelten Vereinbarung. Ein formularmäßiger Verzinsungs-Ausschluss ist dagegen nicht wirksam (AG Hamburg-Altona 318a C 193/02, Urteil vom 8.1.2003, MieterJournal 1/2003 S. 10; AG Hamburg-St. Georg, 914 C 509/04, Urteil vom 24.02.2005, MieterJournal 2005, 85). Ein Ausschluss der Verzinsung in einem Altvertrag mit dem formularmäßigen Hinweis, dass die Verzinsung bereits bei der Berechnung der Miete berücksichtigt sei, ist unwirksam (AG Hamburg-Barmbek, 820 C 76/05, Urteil vom 26.08.2005, MieterJournal 2005,85).

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Wie lange hat der Vermieter Zeit, über die Kaution abzurechnen und sie zurückzuzahlen bzw. freizugeben?

Das Amtsgericht Hamburg (45 C 74/02, Urteil vom 16.12.2002, MieterJournal 1/2003 S. 10) setzt eine Frist von 3 Monaten an, die je nach den Umständen des Einzelfalls kürzer oder länger sein könne.

Ähnlich ein Beschluss des AG Ahrensburg: Die Frist zur Kautions-Abrechnung kann wesentlich kürzer als 6 Monate sein.

Sonderfall Nebenkosten

Ein Einbehalt wegen noch abzurechnender Nebenkosten ist zulässig. Der Vermieter darf bei Mietende aber nicht die gesamte Kaution, sondern allenfalls für jeweils 3 bis 4 Monate Mietzeit einen Betrag in Höhe von einer monatlichen Vorauszahlung einbehalten (AG Hamburg, 47 C 1373/95, Urteil v. 27.2.1996).

Ein Einbehalt für noch ausstehende Abrechnungen ist aber nur zulässig, soweit die Kaution zur Absicherung etwaiger Nachforderungen des Vermieters voraussichtlich benötigt wird (BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05). Das ist nicht der Fall, wenn die letzte Abrechnung ein Guthaben des Mieters ergeben hatte (AG Hamburg, 43b C 367/97, Urteil v. 15.5.1998, MieterJournal 4/98 S.8).

Haben die bisherigen Nebenkosten-Abrechnungen stets zu Guthabensbeträgen für den Mieter geführt, so ist ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung aus einer noch zu erstellenden Nebenkosten-Abrechnung nur zulässig, wenn der Vermieter einen zu erwartenden Nachzahlungsbetrag konkret vorträgt (AG Hamburg 43 b C 133/03, Urteil vom 26.9.2003).

Das AG Ahrensburg unterscheidet zwischen der Abrechnungsfrist von 12 Monaten für die Betriebskostenabrechnung und anderseits der Frist für die Abrechnung der Kaution und kommt zu dem Ergebnis, dass der Vermieter sich mit der Nebenkosten-Abrechnung zwar 12 Monate Zeit lassen könne, aber nicht solange die Kaution zurückhalten dürfe. Über diese – also auch über einen Teileinbehalt für die Nebenkosten – müsse er abrechnen, sobald es ihm möglich ist (46 C 943/06, Beschluss vom 5.1.2007, MieterJournal 2007, 48; ebenso: AG Hamburg-Barmbek, 813b C 34/09, Urteil vom 12.11.2009, MieterJournal 2010, 15).

Gibt es Zinsen?

Erst seit 1983 ist die Verzinsung von Mietkautionen zwingend vorgeschrieben. Davor war es zulässig, die Verzinsung auszuschließen, allerdings nur mit einer Individual-, d. h. ausgehandelten Vereinbarung. Ein formularmäßiger Verzinsungs-Ausschluss ist dagegen nicht wirksam (AG Hamburg-Altona 318a C 193/02, Urteil vom 8.1.2003, MieterJournal 1/2003 S. 10; AG Hamburg-St. Georg, 914 C 509/04, Urteil vom 24.02.2005, MieterJournal 2005, 85). Ein Ausschluss der Verzinsung in einem Altvertrag mit dem formularmäßigen Hinweis, dass die Verzinsung bereits bei der Berechnung der Miete berücksichtigt sei, ist unwirksam (AG Hamburg-Barmbek, 820 C 76/05, Urteil vom 26.08.2005, MieterJournal 2005,85).

Urteile und Tipps zum Thema Mietkaution

Antenne

Ein Mann läuft einem Eurozeichen mit Beinen nach

Eine Sonderkaution, die dem Vermieter für eventuelle Schäden aus der Anbringung einer Satellitenantenne gestellt wurde, muss bei Mietende zurückgezahlt werden, wenn derartige Schäden nicht bestehen. Der Vermieter darf die Sonderkaution nicht mit sonstigen Ansprüchen verrechnen (AG Köln, 222 C 480/07, Urteil vom 7.4.2008, NZM 2009, 433).

Auskunftspflicht

Der Vermieter muss Auskunft über den Verbleib und die Art der Anlage der (Bar-)Kaution geben (AG Hamburg-Altona, 318c C 237/04, Urteil vom 28.10.2004, MieterJournal 2005,13; so auch BGH, IX ZR 132/06, Urteil vom 20.12.2007).

Bürgschaft

Die Vertragsparteien können statt einer Barkaution vereinbaren, dass der Mieter einen Bürgen stellt oder eine Bankbürgschaft beibringt. Auch in diesem Fall darf die Höhe nicht das Dreifache einer Netto-Monatsmiete übersteigen, erst recht nicht, wenn die Bürgschaft zusätzlich zu einer Bar-Kaution gestellt wird. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz macht die Rechtsprechung allerdings, wenn eine zusätzlichen Bürgschaft nicht vom Vermieter gefordert, sondern vom Mieter bzw. vom Bürgen angeboten wird.

Insolvenz des Vermieters

Der Wohnungsmieter kann seine Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann ungeschmälert herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat. Verstößt der Vermieter hiergegen, dann ist der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung (BGH, Urteil vom 20.12.2007 – IX ZR 132/06).

Ratenzahlung

Viele Formularmietverträge enthalten die Bestimmung, dass der Mieter die vereinbarte Mietsicherheit (Kaution) bei Vertragsschluss oder bei Beginn des Mietverhältnisses in voller Höhe zahlen muss. Das verstößt gegen § 551 Abs. 2 BGB, wonach der Mieter das Recht hat, eine in Geld zu leistende Kaution in 3 gleichen monatlichen Raten zu bezahlen, deren erste bei Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Trotzdem bleibt die Kautionsvereinbarung wirksam (BGH, Urteil vom 25.6.2003 – VIII ZR 344/02, WuM 2003, 495 – Ebenso Urteil vom 3.12.2003, VIII ZR 86/03, in WuM 2004, 147). Der Mieter muss die Kaution also entrichten, kann es aber ratenweise tun.

Sozialamt

Wurde die Kaution vom Sozialamt geleistet und der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution an das Sozialamt abgetreten (Sicherheitsabtretung), so können die Mieter auf Rückzahlung der Kaution an das Sozialamt klagen (LG Hannover, 2 S 141/99, Urteil vom 10.6.1999).

Sozialwohnungen

In Hamburg dürfen Vermieter öffentlich geförderter Wohnungen erst seit Herbst 2000 Kautionen nehmen, wobei die maximale Höhe das 2,5-fache einer Nettomiete beträgt. Für ältere Mietverhältnisse gilt der Ausschluss von Kautionen weiter. Im Zweifel erhalten Sie Auskunft bei der Investitions- und Förderbank Hamburg (IFB), Besenbinderhof 31, 20097 Hamburg.

Verkauf

Wird das Haus oder die Wohnung verkauft, so haftet der Käufer bei Ende des Mietverhältnisses für die Rückzahlung der Kaution auch dann, wenn er sie vom Verkäufer nicht erhalten hat. Aber auch der frühere Vermieter haftet für die Rückzahlung weiter. Allerdings haftet der Veräußerer dann nicht für die Rückzahlung, wenn er die Kaution mit Billigung des Mieters dem Erwerber überlassen hat (OLG Düsseldorf 24 U 212/01, Urteil vom 11.6.2002, WuM 2002, 556, im Anschluss an BGH WuM 1999, 379).

Erfolgte der Verkauf vor Inkrafttreten des neuen Mietrechts (1.9.2001), so ist der Erwerber für die Rückzahlung der Kaution nur zuständig, wenn er sie erhalten hatte (BGH, VIII ZR 372/04, Urteil vom 28.9.2005, WuM 2005, 718). Sonst ist der alte Eigentümer für die Rückzahlung der Kaution zuständig.

Zwangsverwalter

Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung hat eine vom Mieter an den Vermieter geleistete Mietkaution bei einem Kreditinstitut anzulegen. Dies gilt auch dann, wenn der Zwangsverwalter die Kaution nicht vom Vermieter erhalten hat (BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 184/08).

Bei Mietende muss der Zwangsverwalter einer Mietwohnung dem Mieter die von diesem an den Vermieter geleistete Kaution herausgeben, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht übermittelt hat (BGH, VIII ZR 330/03, Urteil vom 9.3.2005, WuM 2005, 460).