Newsletter 6-2015

Themen:

  • Aktuell: Wohngeld- und Mietenbericht 2014
  • BGH: 15-Prozent-Kappungsgrenze in Berlin wirksam
  • Mieter-Tipp: Aufzugskosten werden auf alle Mieter des Hauses umgelegt

Aktuell: Wohngeld- und Mietenbericht 2014

Am 28. Oktober stellte die Bundesregierung den Wohngeld- und Mietenbericht 2014 vor. Danach betrug die Bruttokaltmiete 2014 im Bundesdurchschnitt 7,10 Euro je Quadratmeter und Monat. Dabei gab es eine Spannweite von durchschnittlich 4,08 Euro/qm im Landkreis Wunsiedel bis zu 13,99 Euro/qm in München. Die höchsten Mieten mussten in den Metropolkernen (8,79 Euro/qm) und vielen Hochschulstandorten (8,49 Euro/qm) gezahlt werden. Städtische Umlandkreise lagen bei knapp 6,70 Euro/qm. Die Mieten in ländlichen Kreisen waren mit etwa 5,50 Euro/qm vergleichsweise günstig. Zwischen 2011 und 2014 sind die Bestandsmieten jährlich mit etwa 1,3 % gestiegen. Dagegen stiegen die Erst- und Wiedervermietungsmieten um 3,4 %. In den Metropolkernen und Universitätsstädten erhöhten sich die Mieten jährlich um knapp 5 %.

Die Durchschnittsmiete nach dem Hamburger Mietenspiegel 2013 liegt bei 7,56 Euro je Quadratmeter. Die Untersuchung des Hamburger Wohnungsangebotes durch das Gymnasium Ohmoor hat im Jahr 2015 bei 4681 Annoncen eine durchschnittliche Neuvertragsmiete von EUR 11,79 pro Quadratmeter ergeben. Somit liegt die Neuvermietungsmiete 56 % über der durchschnittlichen Mietenspiegelmiete (EUR 7,56).

BGH: 15-Prozent-Kappungsgrenze in Berlin wirksam

BGH, Urteil vom 4. November 2015- VIII ZR 217/14

Die Mieterin wohnt seit 2007 in einer Wohnung des Vermieters in Berlin-Wedding. Mit Schreiben vom September 2013 forderte der Vermieter von seiner Mieterin eine 20%ige Mieterhöhung. Die Mieterin hat lediglich einer Erhöhung um 15 % zugestimmt. Sie beruft sich auf die für Berlin erlassene Kappungsgrenzen-Verordnung, die Mieterhöhungen nur um 15% zulässt. Der Vermieter erhob eine Zustimmungsklage auf den Differenzbetrag, weil er die Kappungsgrenzen-Verordnung für unwirksam hält. Nach seiner Ansicht ist nicht in allen Stadtteilen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet, so dass die Verordnung nicht für das gesamte Stadtgebiet Berlins erlassen werden durfte. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Berlin haben die Klage mit unterschiedlichen Begründungen abgewiesen. Auch die Revision blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung rechtmäßig ist. Dem Vermieter sei deshalb verwehrt, die Zustimmung zu einer 15% übersteigenden Mieterhöhung zu fordern. Zivilgerichte sind auch grundsätzlich berechtigt, eine von der Landesregierung erlassenen Kappungsgrenzen-Verordnung auf die Vereinbarkeit mit höherrangigem Recht zu überprüfen. Diese Prüfung habe ergeben, dass die Verordnung auf einer verfassungsmäßigen Ermächtigungsgrundlage beruht, den gesetzlichen Rahmen nicht überschreitet und den verfassungsrechtlichen Anforderungen genügt. Sie verletzt auch keine Grundrechte des Vermieters. Insbesondere verstößt sie nicht gegen das Grundrecht auf Eigentum. Die getroffene Maßnahme stellt auch einen verhältnismäßigen Eingriff dar. Sie verfolgt ein legitimes, dem öffentlichen Interesse dienendes Regelungsziel, nämlich in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage einen zu raschen Anstieg von Mieten auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu dämpfen. Es kann auch nicht festgestellt werden, dass etwa allein die Beschränkung auf bestimmte Teile von Berlin sachgerecht gewesen wäre, oder der Verordnungsgeber hier ungeeignete Indikatoren herangezogen hätte. Schließlich dürfen Zivilgerichte nicht ihre eigene Bewertung an die Stelle des weitreichenden Beurteilungs- und Einschätzungsspielraumes eines Verordnungsgebers setzen und daher nur überprüfen können, ob das methodische Vorgehen des Verordnungsgebers tragfähig ist.

Kommentar: Die Entscheidung des Bundesgerichthofes ist zu begrüßen. Interessant erscheint zunächst dass der Bundesgerichtshof in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht die noch vom Amtsgericht Berlin-Wedding verneinte Prüfungskompetenz bei der Beurteilung, ob die Kappungsgrenzenverordnung gegen höherrangiges Recht verstößt, bejaht hat. Diese Überprüfbarkeit stößt jedoch nach der zu bejahenden Auffassung des Bundesgerichtshofes dort auf ihre Grenzen, wo der Verordnungsgeber einen weitreichenden Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum, wie in diesem Falle hat. Auch wenn die Entscheidung sich lediglich auf die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung erstreckt, wird sie mit Sicherheit auch Ausstrahlung auf die in elf weiteren Bundesländern geltenden Kappungsgrenzen-Verordnungen haben. Auch Hamburg wird von der Entscheidung des Bundesgerichtshofes profitieren. Dies nicht zuletzt auch deshalb, weil im Verhältnis zu Berlin eine noch stärkere Anspannung des Wohnungsmarktes im gesamten Stadtgebiet feststellbar und offenkundige handwerkliche Fehler beim Zustandekommen der Verordnung nicht erkennbar sind.

Mieter-Tipp: Aufzugskosten werden auf alle Mieter des Hauses umgelegt

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 103/06) dürfen Vermieter die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten auf alle Mieter des Hauses umlegen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Erdgeschossmieter den Fahrstuhl nutzt oder theoretisch überhaupt nutzen kann. Auch wenn der Mieter mit dem Aufzug weder Keller noch Dachboden erreichen kann, muss er anteilige Kosten zahlen.