Newsletter 6/2012

Themen:

  • Aktuell: Abkassieren beim Digitalfernsehen
  • BGH-Urteil: Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung
  • Mieter-Tipp: Kosten der Dachrinnenreinigung nur selten umlegbar

Aktuell: Abkassieren beim Digitalfernsehen

Der Deutsche Mieterbund sowie die Landesmedienanstalten u.a. fordern von den Sendern und Kabelnetzbetreibern die Abschaffung der sogenannten Grundverschlüsselung frei empfangbarer privater und bereits werbefinanzierter TV - Programme. Es handele sich hierbei um eine „künstliche Verteuerung des Digitalfernsehens“. Den Verbrauchern entstehen für die Entschlüsselung Kosten, die - für Kabelkunden z.T. intransparent - in den üblichen Digitalpaketen enthalten sind. Die Zusatzkosten für die Entschlüsselung privater TV – Programme stellen damit ein wesentliches Hindernis für den Umstieg weiterer Verbraucher auf den digitalen Kabelempfang dar.

BGH-Urteil: Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung

Die Beklagten sind Mieter eines Einfamilienhauses in Bayern. Die Mieter haben dem Vermieter angezeigt, dass es innerhalb der Räumlichkeiten zu Kondenswasser- und Schimmelpilzbildung gekommen ist. Von den Mietern sind hierfür bauseitig bedingte Mängel verantwortlich gemacht worden, während sich der Vermieter dagegen auf ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter berufen hat. Daraufhin haben die Mieter die Bruttomiete um 20 % gemindert. Nachdem ein Rückstand von zwei Monatsmieten angelaufen ist, hat der Vermieter das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage in vollem Umfang stattgegeben, nachdem ein Sachverständigengutachten einen Mangel der Mietsache ausgeschlossen hat. Die Mieter haben die aufgelaufenen Mietrückstände in dem anschließenden Berufungsverfahren vollständig ausgeglichen. Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht die Räumungsklage abgewiesen. Im Revisionsverfahren hat der BGH entschieden, dass die Mieter immer die Nichtzahlung der Miete zu vertreten haben, wenn ihnen Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Dies gilt auch in den Fällen, in denen der Mieter die Ursache des Mangels – hier der Schimmelpilzbildung – fehlerhaft einschätzt. Ein Verschulden der Mieter ist hier nach dem BGH zu bejahen, da sich ihnen die Vermutung aufdrängen musste, dass ihre zwei Aquarien sowie ein Terrarium mit Schlangen zu einer die Schimmelbildung begünstigenden Luftfeuchtigkeit führen, die ein entsprechend angepasstes Lüftungsverhalten der Mieter erfordert (BGH, Urteil v. 11.07.12, VIII ZR 138/11).Der BGH verweist den Mieter somit im Fall von Zweifeln über die Ursache eines Mangels primär auf die Möglichkeit der Mietzinszahlung unter Vorbehalt. Das Urteil zeigt damit einmal mehr, dass sich Mieter zunächst  - z. B. beim Mieterverein - sachkundigen Rechtsrat einholen sollten, bevor sie das Recht der Mietminderung geltend machen.

Mieter-Tipp: Kosten der Dachrinnenreinigung nur selten umlegbar

Die periodisch anfallenden Kosten der Dachrinnenreinigung können nur dann als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 des § 2 BetrKV auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Umlegung vertraglich vereinbart worden ist. Hierfür ist es notwendig, dass der Mietvertrag unter den sonstigen Betriebskosten die konkrete Bezeichnung „Dachrinnenreinigung“ enthält (BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03). Nach Schätzungen des Mieterverein zu Hamburg ist dies bei ca. 600.000 von 700.000 Mietverträgen nicht der Fall. Der Mieter ist somit überwiegend nicht zur Zahlung verpflichtet. Beanstandet der Mieter die Umlage der nicht geschuldeten Dachrinnenreinigung wissentlich trotzdem jahrelang nicht, riskiert er, dass eine stillschweigende Einigung der Vertragsparteien auf Kostenübernahme angenommen wird.